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导论1

第一节　研究的对象、背景及意义1

一、研究的对象1

二、研究的背景4

三、研究的现实意义5

四、研究的理论意义7

第二节　国内外研究概述8

一、国内研究概况8

二、国外研究概况10

第三节　研究思路和方法13

一、研究思路13

二、研究方法14

第四节　内容概况15

第五节　研究的难点与创新点19

一、研究的难点19

二、研究的创新点20

第一章　城市土地整理的产生与发展22

第一节　城市土地整理产生的宏观背景22

一、城市土地整理溯源与城市土地整理的产生22

二、城市土地优化配置与集约利用的要求27

三、我国城市土地整理的历程和困惑28

第二节　城市化与城市土地整理31

一、城市化的历史演变31

二、我国城市化的特点32

三、城市化进程中的城市土地整理34

第三节　我国城市土地整理中的问题与发展趋势34

一、当前城市土地整理中的问题34

二、未来的城市土地整理中需要注意的问题36

三、城市土地整理的发展趋势38

第二章　城市土地整理的理论溯源41

第一节　土地供求理论42

一、土地供给42

二、城市土地的供给43

三、城市土地的需求43

第二节　地租理论47

一、马克思的地租理论47

二、社会主义地租理论49

三、城市地租理论50

第三节　土地区位理论52

第四节　可持续发展理论55

一、可持续发展理论55

二、土地可持续利用57

三、土地整理与可持续发展58

第五节　土地产权理论59

一、产权制度原理59

二、土地产权60

三、我国的城市土地产权制度62

第六节　景观生态学理论63

一、景观生态学原理63

二、景观生态学与土地整理63

第三章　城市土地整理的内涵和外延65

第一节　城市土地整理的内涵65

第二节　城市土地整理的内涵分析68

第三节　城市土地整理的作用70

第四节　城市土地整理的外延72

第五节　城市土地循环整理的对策77

第四章　用科学发展观指导城市土地整理82

第一节　科学发展观导向的城市土地整理思路82

一、以人为本是城市土地整理的出发点和落脚点83

二、全面发展是城市土地整理的科学内涵84

三、协调发展是城市土地整理的主要内容84

四、可持续发展是城市土地整理的抉择85

第二节　城市土地整理的主要类型86

第三节　科学发展观导向的城市土地整理对策与举措89

一、以社会经济可持续的发展为路径，积极开展城市土地整理89

二、以统筹人与自然的和谐发展为重点，推进和实施城市土地整理90

三、以用地结构调整与优化为取向，提升城市土地整理的绩效92

四、建立和完善资金投入机制，实现城市土地整理的可持续发展92

五、以人性化实施为切入点，加大公众参与城市土地整理的力度94

六、以加强专业技术队伍建设为突破口，提高城市土地整理的质量95

第四节　土地整理与城乡统筹96

一、加强土地整理的意义和作用97

二、土地整理推进城乡统筹的三个重点98

三、“金土地工程”——土地整理与城乡统筹的成功范例99

第五章 城市土地整理的主要内容、运作机制与五个互动102

第一节　城市土地整理的动因和技术手段103

一、市地整理的动因103

二、城市土地整理的技术手段106

第二节　城市土地整理的主要内容与特性108

一、市地整理的主要内容108

二、市地整理的特性114

第三节 城市土地整理的运作机制115

一、市地整理的原则115

二、城市土地整理的模式116

三、市地整理的作业程序118

四、市地整理的参加人员119

第四节　城市土地整理的五个互动121

一、城市土地整理与“退二进三”（传统工业结构调整）互动121

二、城市土地整理与城市交通（快速通道、地铁等）整治互动123

三、城市土地整理与城市产业集群培育互动124

四、城市土地整理与城市商圈改造互动126

五、城市土地整理与副中心建设互动129

第六章　城市土地整理的制度安排架构135

第一节　城市土地整理的制度因素分析136

一、制度障碍136

二、机制约束136

三、理念错位138

第二节　构建合理的制度安排架构139

一、确立城市土地产权主体，构建土地产权市场139

二、建立和完善与土地储备制度相配套的机制140

三、提高增量土地取得成本144

四、深化经营城市的理念145

五、完善城市土地交易制度145

第三节　完善我国城市土地整理制度151

一、加强城市土地整理的立法力度，完善法律法规151

二、建立政府主导与市场配置相结合的机制152

三、建立健全合理的收益分配制度153

四、完善城市土地整理的管理体制153

第七章　城市土地整理的主体组织制度创新155

第一节　城市土地整理的主体组织制度创新的宏观背景155

第二节　当前我国城市土地整理的主体组织职能分析157

一、城市土地整理机构与政府之间的关系157

二、城市土地整理机构的社会效益与经济效益的实现159

第三节　城市土地整理组织和管理模式160

一、国外城市土地整理的组织和管理模式160

二、城市土地整理的应用模式分析163

三、近年来我国城市土地整理过程中出现的较有代表性的新模式170

第四节　创新发展我国城市土地整理的主体组织制度172

第八章　城市土地整理的土地运作制度创新178

第一节　城市土地整理应用模式178

一、国外城市土地整理应用模式179

二、我国城市土地整理应用模式182

第二节　城市土地整理的土地运作制度概述184

一、城市土地整理规划184

二、城市土地整理中的土地估价188

第三节　城市土地整理后的分配190

一、城市土地产权制度190

二、城市土地整理后分配原则191

三、城市土地分配的实施193

第四节　城市土地整理后的权属管理194

一、土地权属变更的确认194

二、土地权属变更的登记195

第五节　城市土地整理的土地运作制度创新框架195

一、城市土地整理规划的完善195

二、城市土地整理中土地收益分配制度的完善197

三、城市土地整理中地籍管理制度的完善198

第九章　城市土地整理的融资模式创新201

第一节　PPP（Public—Private—Partnership）模式202

一、PPP模式溯源及内涵202

二、PPP模式的主要运作思路203

三、PPP的透明合作过程205

四、PPP模式的运行程序205

五、PPP模式的实际运用206

六、PPP模式应用于城市土地整理的优点209

第二节　BOT（Build-Operate-Transfer）模式210

一、BOT模式溯源及简介210

二、BOT模式的实施步骤213

三、BOT融资模式在城市土地整理中的初探214

第三节　ABS（Asset Backed Securitization）融资模式216

一、ABS融资模式溯源及简介217

二、ABS融资模式特点219

三、ABS的实施步骤220

四、ABS模式对我国城市土地整理融资的实践及可行形式222

第四节　LF（Land Funds）模式224

一、基金与土地基金224

二、土地基金在我国的探索和实践225

三、土地基金在城市土地整理中的运作模式226

第十章　城市土地整理的长效运作制度创新229

第一节　以科学的城市发展定位指导市地整理计划229

一、城市网络中的城市230

二、生态圈中的城市231

三、内部功能区协调发展的城市233

四、有进有退的城市233

第二节　健全城市土地整理的机构235

一、设立土地整理的专业化研究机构235

二、设立全国性和地方性的城市土地信息管理机构237

三、设立市地整理评估机构239

第三节 以产业化路径、多元化融资与法律制度来推进市地整理242

一、以产业化路径来实施市地整理242

二、创新市地整理多元化的融资渠道244

三、建立推进市地整理的法律制度安排245

第十一章　城市土地整理中的拆迁制度创新247

第一节　我国城市土地整理中拆迁面临的问题248

一、城市土地整理中拆迁的利益冲突248

二、城市土地整理中拆迁冲突的各方利益分析249

三、我国城市土地整理中拆迁所面临的问题251

第二节　城市土地整理中的拆迁制度创新253

一、制定统一的拆迁行政补偿法254

二、建立和完善科学的市场评估机制255

三、建立健全城市土地整理中的拆迁听证制度256

四、准确界定公共利益259

第十二章　城市土地整理中的“城中村”改造制度创新263

第一节　我国各地“城中村”现状及面临的问题263

一、我国各地“城中村”概况263

二、“城中村”面临的问题——以深圳、北京为例265

第二节　城市土地整理中的“城中村”改造制度创新268

一、城市土地整理的“城中村”改造方式创新269

二、改造“城中村”的城市土地整理创新273

第十三章　城市土地整理的相关配套制度创新276

第一节　城市土地整理行业资质认证制度创新276

一、加强对项目管理人员的培训276

二、推行行业资质认证277

第二节　公众积极参与和广泛支持的机制创新278

一、公众参与城市土地整理的重要性278

二、公众参与城市土地整理制度化法制化279

第三节　城市土地整理的权属管理和变更登记机制创新280

第四节　城市土地整理科技体系创新280

第五节　城市土地整理多元化融资机制创新282

一、从宏观上，多元筹集城市土地整理资金282

二、从微观上，严格制度规范城市土地整理资金运用283

第六节　建立健全城市土地风险管理体系284

一、加强组织管理控制风险285

二、发挥政府作用，管理风险287

三、用土地权属人预防风险288

第七节　健全城市土地市场制度与秩序289

参考文献296