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第一篇 现代企业常识3

一、现代企业3

（一）现代企业内涵3

企业3

现代企业3

现代企业特征3

现代企业分类3

现代企业规模3

现代企业系统3

现代企业系统特征3

现代企业系统性质4

（二）企业现代化4

企业的根本任务4

企业的义务4

企业的权利4

企业发展的外部环境4

企业发展战略4

企业的现代化5

企业的活力5

衡量企业活力的标志5

企业活力类型5

企业活力大小标准5

提高企业活力的途径5

企业的素质5

企业素质的主要内容6

企业素质的标志6

提高企业素质的途径6

企业经营环境的分析6

市场因素分析6

非市场因素分析6

企业行为6

企业行为组成7

企业行为的基本类型7

企业行为的合理化7

企业的经营机制7

企业的运行机制7

企业的自我激励机制7

企业的自我约束机制7

（三）现代企业经营方式8

企业的所有权8

企业的经营权8

所有权与经营权分离8

企业经营方式的多样化8

租赁经营8

租赁经营的基本特征8

租赁经营的基本类型8

租金9

承包经营的基本特征9

承包经营的主要形式9

两保一挂9

上交利润递增包干9

上交利润基数（或纳税目标）包干9

微利、亏损企业利润包干或减亏包干9

投入产出包干9

承包经营的实施9

资产经营责任制9

股份制的意义10

企业股份的构成10

企业股票10

股票市场10

股息与红利10

实行股份经营的原则10

实行股份经营的范围10

实行股份经营的基本程序11

经济联合11

经济联合形式11

企业集团11

企业集团特征11

企业集团的主要形式11

企业集团的作用11

企业兼并11

企业兼并形式12

企业兼并程序12

二、现代企业工作内容12

（一）现代企业经营战略12

经营思想12

经营思想的多样性12

经营目标12

经营目标的内容12

经营目标的作用12

经营目标的预测12

经营目标预测内容13

经营目标预测方法13

经营目标的制定13

确定优选目标的方法13

经营目标评价标准13

经营策略13

经营策略的特点13

经营策略的多样化14

产品—市场战略14

强化推销战略14

新产品开发的策略14

新产品开发的方向14

新产品开发的方式14

产品价格策略14

集约化经营14

（二）现代企业的用人管理14

重视人才14

发现人才15

人才流动15

人才考核15

信任下级15

信任下级的基本要求15

用人之长15

敢用能人15

人才搭配15

因材施教16

职务促进16

以身作则16

（三）现代企业市场开发16

市场16

市场开发16

市场开发四个阶段16

市场开发策略16

市场竞争17

市场竞争策略17

市场信息17

市场信息作用17

市场信息来源17

市场细分化17

市场细分化作用17

市场开发目标选择18

市场选择策略18

选择市场开发目标应考虑因素18

市场机制18

市场控制18

市场控制的核心内容18

市场策略19

市场环境调查19

市场环境调查内容19

市场需求调查19

市场需求调查内容19

分销途径调查19

分销途径调查目的19

分销途径调查内容19

竞争结构调查20

竞争结构调查内容20

市场调查方法20

市场容量20

市场占有率20

市场需求量20

市场预测20

市场预测作用20

市场预测的特点21

市场预测的种类21

市场预测的程序21

市场预测的内容与方法21

市场预测效果21

影响市场预测效果的因素21

市场价格确定的原则21

市场价格的构成21

市场价格的种类22

确定市场价格的方法22

总成本加成定价法22

根据竞争者的产品价格定价法22

收支平衡定价法22

变动成本定价法22

最优定价法22

实验定价法22

以成本为中心的定价策略23

以需求为中心的定价策略23

以竞争为中心的定价策略23

市场需求的价格弹性23

国际市场23

国际市场的特点23

开发国际市场的作用23

国际市场的分类24

国际市场开发目标的选择24

进入国际市场的途径24

（四）现代企业的决策24

决策在现代企业家活动中的作用24

经营决策的内容24

经营决策的分类24

经营决策的原则24

决策构造25

决策程序25

现代决策理论25

最小—最大收益值法25

最大—最大收益值法26

最小后悔值法26

培欣决策26

马尔可夫决策27

决策树法27

系统分析法27

系统分析步骤27

系统分析原则28

系统分析作业28

费用—效益分析法28

风险性决策（随机性决策）28

敏感性分析28

敏感性分析的方法29

可行性研究29

可行性研究的步骤及方法29

盈亏分析29

线性规划法29

匈牙利法29

排队论29

净现值法30

企业生产方向决策30

产品开发决策30

产品结构决策30

确定产品结构的原则30

技术改造决策30

投资的社会经济效果31

投资的企业经济效果31

投资利用时间效果31

投资回收期31

投资转化固定资产率31

单位生产能力投资消耗31

单位投资产值率32

单位产品能耗及能源利用率32

占地面积及土地利用率32

建设工期32

三、现代企业管理33

（一）现代企业管理基础33

国民经济33

经济结构33

工业部门结构33

经济管理目标33

经济管理体制33

经济模式33

行政手段33

经济手段33

经济杠杆33

价格体系33

经济实体34

经济合同34

劳动密集型经济34

生产力布局34

中心城市34

社会总产值34

国民收入34

工业现代化34

工业技术进步35

工业生产集约化35

工业生产专业化35

工业生产协作35

工业公司35

经济法人35

企业的责任35

企业管理35

企业管理二重性35

企业管理的内容36

企业管理的职能36

企业管理咨询36

企业管理的基础工作36

科学管理36

美国企业管理的观念36

宏观经济学36

微观经济学36

经济计量学36

数量经济学36

泰罗制36

泰罗制的内容37

福特制37

丰田制37

丰田制的核心37

（二）计划管理37

计划经济37

计划体制37

计划管理37

国民经济计划37

国民经济长期计划37

国民经济中期计划37

国民经济短期计划38

综合平衡38

社会总产品38

最终产品38

中间产品（38）初级产品38

计划形式38

指令性计划38

指导性计划38

市场调节38

市场机制38

市场经济38

全面计划管理39

企业长期计划39

企业年度计划39

年度生产经营计划39

编制经营计划的步骤39

季度生产经营计划39

生产技术综合计划39

生产技术准备计划39

产品销售计划39

新产品试制计划39

质量计划39

技术组织措施计划40

成本计划40

财务计划40

修理计划40

对外协作计划40

职工培训计划40

企业改造计划40

最优计划方案40

指标体系40

生产技术经济指标40

经济指标40

生产计划40

生产计划指标40

在制品40

计划方法41

滚动计划法41

资源法41

最终产品法41

定额法41

比例法41

比较法41

综合平衡法41

弹性计划41

（三）物资管理41

物资管理41

物资管理的意义41

ABC分析法41

物流管理41

供货合同42

定期订货方式42

定量订货方式42

物资消耗构成42

物资消耗定额42

物资工艺消耗定额42

原材料利用率42

物资供应计划42

物资需要量42

物资申请计划和采购计划42

物资储备定额42

经常储备定额42

经济订购批量42

库房管理“四号定位”、“五五化”、“四对口”42

限额发料制43

能源管理43

能源的种类43

（四）信息管理43

系统43

环境与要素43

开放性系统和封闭性系统43

最优控制理论43

系统分析43

系统分析程序43

系统评价43

技术再评价43

树立整体观念44

注重综合效果44

要有明确的目的44

发挥层次功能44

掌握动态规律44

适应环境变化44

信息44

信息论44

信息的类型与特征44

管理信息44

管理信息系统44

信息源与信息量44

管理信息系统流程图44

信息传输44

信息处理45

信息反馈与情报检索45

集成生产系统（IMS）45

信息在现代企业家工作中的作用45

获取符合要求的信息45

控制论45

反馈控制法45

反馈控制法实施程序45

标准控制法45

企业标准化控制工作45

例外控制法45

第二篇 物业管理企业49

一、物业公司的设立49

公司49

有限责任公司49

有限责任公司特征49

股份有限公司49

股份有限公司特征49

国有独资公司49

合资公司49

国内公司49

涉外公司49

分公司49

子公司50

控股公司50

上市公司50

物业管理公司50

物业管理公司组建原则50

物业管理公司的性质50

物业管理公司的指导思想50

物业管理公司分类50

专项管理公司50

专项管理公司的种类50

园林绿化专业公司50

清扫保洁专业公司51

保安公司51

电梯、设备修理专业公司51

房屋修缮专业公司51

设立公司的条件51

资质51

资质等级51

资质条件51

资质审批资料51

资质审批程序52

公司的组织机构52

股东会和股东大会52

董事会和监事会52

经理52

公司债券52

公司的合并52

公司分立52

公司破产52

公司破产的条件52

公司解散52

公司解散的条件53

公司清算53

清算组织机构组成53

公司破产后财产的处理53

物业管理公司的注册登记53

公司章程53

物业管理公司章程的主要内容53

二、物业管理公司模式与机构设置53

物业管理公司部门设置原则53

企业化原则53

专业化原则53

社会化原则53

物业管理分类54

行政、福利性管理型54

行政性与专业化相结合管理型54

社会化、专业化、市场化管理型54

行政管理部门成立物业管理模式特点54

房管部门成立物业管理模式特点54

市场经济方式管理模式54

单位自行管理的物业管理模式特点54

物业管理公司部门设置的步骤54

物业管理公司机构形式的选择55

直线制55

职能制55

直线-职能综合制55

事业部制55

矩阵制55

总经理负责制管理模式55

“三总师”负责制管理模式55

物业管理公司组织机构设置55

总经理55

办公室56

财务部56

工程部56

管理部56

经营服务部56

物业管理公司建设56

物业管理现代化56

物业管理现代化内容56

管理观念现代化56

管理方式程序化56

管理标准规范化56

管理组织网络化56

管理手段自动化57

管理机构现代化57

管理人员素质现代化57

三、物业管理企业领导者及其培养57

（一）现代企业家的地位57

现代企业家的二重性57

现代企业家在企业发展中的地位和作用57

现代企业家在企业发展中的作用57

企业家地位的演变57

企业家的职责57

企业家的权力57

（二）物业管理企业领导者的素质与培养58

领导者的基本条件58

政治素质58

良好的职业道德58

业务素质强58

文化素质58

身心素质58

物业管理企业经理的必备知识58

物业管理企业经理所应具备的能力58

物业管理部门经理的必备知识58

物业管理部门经理所应具备的能力58

物业管理培训59

物业管理培训的内容59

思想建设59

作风建设59

业务建设59

法制建设59

物业管理培训的形式59

短期培训59

专题讲座59

技能竞赛59

学历教育59

外派培训59

交叉培训59

培训工作的组织原则60

理论与实践相结合60

长期培养与短期培训相结合60

对现代企业家素质的要求60

企业家素质的转变60

现代企业家素质的结构60

高度的觉悟60

艰苦创业的精神60

勇于创新的胆略60

密切联系群众的作风60

强烈的事业心60

创新能力60

决策能力61

组织能力61

指挥能力61

控制能力61

协调能力61

现代企业家知识结构的内容61

现代企业家知识结构的分析61

（三）物业管理企业领导者的领导艺术61

领导艺术的涵义和特征61

领导艺术与领导科学的关系61

领导艺术在现代企业家活动中的地位和作用61

掌握领导艺术的途径62

表扬人的要领62

批评人的方式62

个别交谈的诀窍62

说服别人的技巧62

善于运用反面的意见62

善于授权给下级62

专心业务排除干扰62

预防事故解除危机62

开好会议的要领62

巧排时间计划的要领62

杜绝时间浪费的途径62

发挥时间效能的技巧63

个别交谈方法63

决断魄力63

实施能力63

孚众吸引力64

凝聚组合力64

总体统御力64

创造型领导的一般特征65

反常思考能力65

临机应变与变通执行能力65

调查研究能力66

信息网络利用能力66

自学完善能力66

写作能力67

演说能力67

纠纷调解方法68

期望值调整方法69

角色调整方法69

说服沟通方法70

目标激励方法70

工作激励方法70

沟通激励方法71

榜样激励方法72

挫折激励方法74

公平激励方法75

人才鉴别方法75

视能授权方法76

分段授权方法76

分类授权方法76

决策的含义77

建立权威阀方法77

科学决策78

威信树立方法78

经验决策79

经验决策的特性79

经验决策的主要方法79

第三篇 现代化城市管理与物业管理开展83

一、城市管理现代化83

城市83

城市功能83

城市化83

城市建设83

城市系统83

城市性质84

城市职能84

开放型城市84

中心城市84

专业化城市84

花园城市84

城市圈85

城市人口85

城市环境85

城市公用事业85

城市公共设施85

城市总体布局85

城市现代化85

传统管理85

科学管理86

民主管理86

现代管理86

行为科学86

系统论87

控制论87

决策论87

规划论87

运筹学87

优选法88

统筹法88

城市建设管理现代化88

管理信息系统88

目标管理88

二、物业管理开展89

物业89

物业特性89

物业的质量89

物业的硬质量89

物业的软质量89

物业管理89

物业管理分类89

居住类物业管理89

办公楼、写字楼类物业管理89

商业、旅游业类物业管理89

厂房类物业管理89

物业管理性质89

物业管理经营方针90

物业管理的指导思想90

以服务为宗旨90

以经营为手段90

以效益为目的90

物业管理的基本特点90

业主自治自律90

物业管理企业的统一专业化管理90

物业管理类型90

委托服务型物业管理90

租赁经营型物业管理90

委托服务型与租赁经营型的区别90

物业管理的主要原则91

确认权力主体原则91

两权分离原则91

专业服务原则91

综合管理原则91

有偿服务原则91

以业养业及基金专用原则91

管理竞争原则91

专群结合原则91

写字楼物业管理特点92

住宅的物业管理特点92

公共商业楼宇物业管理特点92

旅游宾馆物业管理特点92

工业厂房物业管理的特点92

物业管理基本内容92

常规性公共服务92

针对性的专项服务92

委托性的特约服务93

物业管理的委托93

物业管理委托方主体93

物业管理的委托方式93

不实行公开招标的委托方式93

实行公开招标的委托方式93

物业管理的委托内容93

物业管理的基本环节93

物业管理的策划阶段93

物业管理的早期介入93

物业管理早期介入的作用94

制定物业管理方案94

确定物业管理档次94

确定物业管理服务标准94

物业管理的财务收支预算94

选聘或组建物业管理企业94

物业管理的前期准备阶段94

物业管理企业内部机构的设置94

物业管理人员的选聘94

规章制度的制定95

物业管理的启动阶段95

物业接管验收95

新建物业接管验收95

原有物业的接管验收95

物业接管验收的作用95

竣工验收与接管验收区别95

接管验收的主要内容95

接管验收应交资料内容95

新建房屋接管验收应交的产权资料95

新建房屋接管验收应交的技术资料95

原有房屋接管验收应交的产权资料96

原有房屋接管验收应交的技术资料96

新建房屋的接管验收标准96

原有房屋的接管验收标准96

用户入住96

产权备案96

档案资料的建立96

首次业主大会的召开96

物业管理市场96

市场主体96

供给主体96

需求主体97

协调主体97

市场客体97

市场运作环境97

物业管理市场的特点97

物业管理市场的培育97

物业管理协会97

物业管理协会宗旨97

物业管理协会的作用97

物业管理与传统房产管理的区别97

物业管理与传统房产管理在管理体制上的区别98

物业管理与传统房产管理在管理内容上的区别98

物业管理与传统房产管理在所管的房屋的产权结构上的区别98

物业管理与传统房产管理在管理机制上的区别98

物业管理公司参与规划设计98

物业管理公司参与规划设计的要点98

住宅建筑群规划布置的原则98

住宅建筑群布置的基本形式98

行列式（98）周边式99

混合式99

自由式99

公共建筑规划的原则99

现代写字楼规划要点99

现代写字楼中的设施设备要求99

商业楼宇的规划设计要求99

商业圈的规模与形状99

影响商业圈规模的因素99

商业店址应具备的条件99

商业店面不宜选址的区域100

商店外观设计100

商店外观的封闭型100

商店外观的半开放型100

商店外观的开放型100

商店店面设计的主要内容100

商店内部环境设计内容100

物业管理公司参与工程监理的意义100

物业管理公司参与工程监理的内容100

物业装修100

二次装修特点101

二次装修的操作程序101

装修施工责任书101

三、居住性物业与经营性物业管理101

住宅小区特点101

住宅小区管理特点101

住宅小区管理作用101

住宅小区管理指导思想102

住宅小区管理原则102

住宅小区机构建设原则103

以行政管理为主模式103

经营服务型模式103

职工租赁承包模式103

住宅小区机构职责103

住宅小区维护类经费103

住宅小区养护类经费103

住宅小区修缮类经费104

住宅小区更新改造类经费104

住宅小区添置类经费104

住宅小区服务类经费104

住宅小区房屋维护与修缮管理104

住宅小区环境的维护管理104

住宅小区违章建筑管理104

住宅小区公用设施管理104

住宅小区环境卫生维护管理104

住宅小区绿化管理104

住宅小区治安管理105

住宅小区车辆交通管理105

住宅小区常规性服务105

住宅小区委托性服务105

住宅小区经营性服务105

住宅小区管理达标考评105

服务性公寓管理特点105

服务性公寓105

服务性公寓的服务项目106

服务性公寓内部清洁卫生服务的内容106

服务性公寓公共区域清洁卫生106

服务性公寓保安消防服务措施106

服务性公寓开展经营性服务内容106

公寓社区俱乐部服务106

公有住宅107

公有住宅售后管理107

公有住宅售后管理的意义107

公有住宅出售后管理的依据107

售后公有住宅管理组织形式107

业主自治管理107

房管小组组建107

公有住宅售后维修基金的筹措107

公有住宅售后维修基金的使用107

公有住宅售后维修基金的增值107

业主转让住宅后的维修基金结算107

公有住宅售后物业管理委托合同基本内容107

公有住宅售后维修责任和维修费用分摊108

公有住宅售后、管委会成立前房屋共用部位、共用设备和公共设施的维修108

公有住宅出售后的维修报修108

公有住宅出售后住宅急修项目内容108

公有住宅出售后一般修理项目的报修内容108

公有住宅售后修理收费标准108

公有住宅出售后房屋修理质量保修期108

公有住宅售后的房屋使用规定108

公有住宅售后房屋室内改装和搭建规定109

公有住宅售后对不交管理费用的业主处理109

经营性物业109

经营性物业管理109

经营性物业管理的特点109

经营性物业管理重点109

经营性物业管理工作分解109

经营性物业管理内容110

制定管理计划110

经营性物业管理的收入110

影响物业收益的主要因素110

租金的确定110

租金收取方式111

经营性物业管理中的运营成本111

对开展经营性物业管理企业的选择111

对开展经营性物业管理工作的评价111

高层楼宇111

写字楼111

商务楼111

商住楼111

按建筑面积大小来进行写字楼分类111

按写字楼的功能来进行写字楼分类111

写字楼的管理方式111

委托专业公司管理和发展商自己管理112

经营性管理和非经营性管理112

社会化分包管理和一家管理112

写字楼管理目标112

写字楼物业管理的组织工作112

写字楼开展物业管理前的准备工作112

物业管理装修服务范畴112

写字楼物业管理服务范畴112

写字楼的市场销售112

写字楼市场调研的内容112

宏观环境112

市场需求113

写字楼营销状况113

销售合同的执行113

客户迁入程序113

营业部工作113

财务部工作113

工程部工作113

保卫部工作113

公关部工作113

写字楼商务中心的管理113

商务中心设备管理113

商务中心工作要求113

商务中心的服务项目114

写字楼客户服务项目114

写字楼工程维修服务项目114

写字楼承租人选择114

公共商业楼宇114

公共商业楼宇与零售商店区别114

公共商业楼宇的类型114

公共商业楼宇的特点115

树立公共商业楼宇良好形象的目的115

公共商业楼宇良好形象的作用115

建立公共商业楼宇识别系统115

商人协会115

公共商业楼宇商人协会工作内容115

公共商业楼宇的日常管理115

公共商业楼宇的安全保卫工作115

公共商业楼宇的消防工作116

公共商业楼宇的清洁卫生工作116

工业厂房和仓库管理的职能116

工业厂房与仓库管理的内容116

工业厂房与仓库的管理制度116

工业厂房与仓库的安全保卫制度116

工业厂房和仓库公用部位的管理116

物业租赁117

物业租赁特点117

物业租金117

物业租金的构成117

物业租赁价格的构成117

成本租金117

理论租金117

实际租金117

统一租金117

协议租金117

浮动租金117

租金基数制定118

租金标准的核定118

租金的调剂因素118

租金方案118

物业租赁契约118

物业租赁合同的主要条款118

租赁双方权利与义务118

出租人的权利与义务118

承租人的权利与义务119

租赁纠纷的解决方法119

租赁纠纷的协商119

租赁纠纷的调解119

租赁纠纷的仲裁119

物业租赁合同的标准格式119

第四篇 房屋修缮管理与房产管理123

一、房屋修缮管理123

（一）建筑结构基本知识123

建筑工程图123

建筑总平面图123

建筑施工图123

建筑工程施工图123

结构施工图123

建筑平面图124

建筑剖面图124

建筑立面图124

建筑构造124

建筑分类124

结构安全度124

安全系数125

建筑结构125

木结构125

砌体结构125

混凝土结构125

钢筋混凝土结构126

钢结构126

预应力钢结构126

墙板结构126

现浇式墙板结构126

装配式大板结构126

框架结构127

剪力墙结构127

框架—剪力墙结构127

筒体结构127

筒体—框架结构127

框筒结构127

筒中筒结构127

束筒结构 壳体结构127

网架结构128

悬索结构128

框架轻板建筑128

大模板建筑128

升板建筑129

滑模建筑129

地下建筑129

地基129

基础129

条形基础129

片筏基础130

箱形基础130

桩基础130

地桩130

变形缝130

沉降缝130

伸缩缝130

抗震缝130

防潮层131

防水层131

勒脚131

散水131

梁131

过梁131

圈梁131

柱131

防风柱132

楼盖132

无梁楼盖132

楼板层132

层高132

阳台132

平台132

楼梯133

走道133

屋架133

托架133

檩133

椽133

顶棚133

龙骨133

屋脊133

屋顶134

屋顶分类134

平屋顶134

坡屋顶134

刚性防水屋面134

柔性防水屋面134

天沟134

泛水135

隔垫层135

天篷135

内墙135

外墙135

挡土墙135

混水墙135

清水墙135

（二）建筑材料135

建筑材料的分类135

建筑材料标准135

硅酸盐水泥136

普通硅酸盐水泥136

矿渣硅酸盐水泥136

水泥标号137

标准砂137

建筑砂浆137

砂浆标号137

白色水泥137

三合土138

灰土138

碳素钢138

合金钢138

建筑钢材138

建筑木材139

原条139

原木139

板方材139

人造板材139

混凝土139

混凝土标号139

混凝土配合比139

红砖140

青砖140

瓦140

小青瓦140

石棉水泥瓦140

石灰140

冷底子油140

沥青砂浆141

防水材料141

防水涂料141

防水嵌缝油膏141

沥青防水卷材141

绿豆砂142

石膏板142

人造大理石142

建筑玻璃142

钢化玻璃142

钙塑板142

建筑涂料143

石棉水泥瓦143

膨胀珍珠岩143

保温材料143

常用保温材料143

建筑五金144

塑料壁纸144玻璃纤维贴墙布144

铝合金建筑型材144

（三）房屋竣工接管144

房屋竣工验收144

竣工图144

竣工日期145

竣工面积145

保修期145

（四）房屋完损情况及其查勘鉴定145

房屋完损标准145

房屋完损等级分类145

完好房145

基本完好房145

房屋耐用年限145

房屋完损等级评定146

房屋完好率146

房屋损坏146

严重损坏房146

一般损坏房146

危险房屋147

待修空房147

房屋安全鉴定147

房屋查勘鉴定147

房屋查勘目的147

房屋查勘分类147

房屋查勘程序147

房屋查勘方法148

工程查勘鉴定148

工程查勘定案148

重点查勘鉴定148

（五）房屋损坏及房屋维修项目148

瓦面酥散148

木构件糟朽148

木构件变形149

木构件下垂149

砌体结构裂缝149

砌体沉降裂缝149

砌体温度裂缝149

砌体变形裂缝149

砌体空鼓149

砌体弯曲149

砌体裂缝150

砌体歪闪150

砌体酥碱150

灰皮脱落150

板缝漏水150

地面破损151

门窗破损151

房基下沉151

钢筋混凝土构件结构裂缝151

钢筋混凝土构件收缩裂缝151

危积漏151

房屋修缮工程151

修缮工程分类152

结构修缮152

非结构修缮152

恢复性修缮152

赔偿性修缮152

补偿性修缮152

返工性修缮152

救灾性修缮153

季节性修缮153

抗震加固工程153

综合维修153

综合维修工程153

改善工程153

改建工程154

防寒工程154

安全工程154

翻修工程154

加固顶棚155

屋面换瓦155

屋面整修155

平屋面补漏155

屋面补漏工程155

屋面查补155

房屋结构修缮155

修补灰皮156

修补抹灰156

修补饰面156

拆砌砖墙156

砌体裂缝加固156

整修门窗156

重做门窗装修156

木结构加固工程157

条形基础加固157

大修工程157

中修工程157

小修工程157

零星工程157

房屋大修158

房屋中修158

房屋小修158

修补地面158

巡回检修158

急迫性小修158

（六）房屋维修管理158

房屋维修管理158

修缮方案159

修缮工程施工方案159

修缮工程任务单159

修缮工程技术交底159

文明施工159

修缮工程施工现场管理159

房屋修缮方针160

房屋修缮原则160

房屋修缮周期160

房屋修缮范围160

房屋修缮计划160

房屋修缮标准161

房屋修缮投资标准161

修缮工程预算造价161

修缮工程施工定额161

房屋修缮预算定额161

房屋修缮预、决算161

工程预算的编制161

工程决算的编制162

工程费用162

直接费162

人工费162

材料费162

施工机械台班费162

其他直接费162

房屋修缮定额管理162

生产工日162

非生产工日163

直接生产工163

辅助生产工163

间接生产工163

修缮工程劳动管理163

修缮工程统计报表163

房屋修缮计划管理163

修缮施工管理163

房屋修缮技术管理164

房屋修缮质量管理164

房屋维修工程质量合格率164

房屋维修工程质量优质率164

小修服务及时率164

修缮工程机具设备管理165

年度房屋修缮计划的编制165

季度房屋修缮计划的编制165

月度房屋修缮计划的编制165

房屋技术档案管理165

修缮工程监理165

修缮工程监理内容165

承重结构的修缮166

非承重结构的修缮166

二、房产管理166

城市房地产管理166

房屋行政管理166

房屋政策管理166

房屋产权管理166

房屋技术管理166

房屋产权166

房屋产权分类166

产别166

公产167

全民单位自管公产167

集体单位自管公产167

代管产167

托管产167

中外合资产167

外产167

其他房产167

产权分割167

有限产权167

住宅所有权168

总登记168

申请书168

产权审查168

初审168

复审168

产权核定168

产权异议公告168

权证种类169

房地产产权登记169

转移登记169

变更登记169

遗失登记169

更正登记169

新建登记169

他项权利登记169

制止登记169

外侨房产登记169

房屋所有权的灭失169

主体灭失170

绝对灭失170

相对灭失170

法定继承170

遗嘱继承170

房屋产籍管理170

产籍图表170

产籍170

第五篇 房屋的设备管理与维修173

一、供电管理173

（一）电的基本知识173

电荷173

电场173

电压173

电路173

电源173

负载173

电阻173

导体173

绝缘体173

半导体173

电流173

电功率173

欧姆定律173

无源支路欧姆定律174

全电路欧姆定律174

含源电路欧姆定律174

变压器174

三相变压器174

高压隔离开关174

高压熔断器174

限流式熔断器174

跌落式熔断器175

高压负荷开关175

高压开关柜175

低压电器175

低压电器种类175

低压刀开关175

刀开关种类175

胶盖开关175

铁壳开关175

万能转换开关175

组合开关175

按钮175

自动低压电器176

低压熔断器功能176

熔断器种类176

熔断器的选择176

熔断器的安装和维护176

继电保护176

继电保护的基本要求176

继电器176

热继电器176

电流继电器176

时间继电器176

液位继电器177

电度表177

（二）照明线路与灯具177

裸线177

绝缘电线电缆177

绝缘导线的种类177

橡皮绝缘电线177

橡皮绝缘电线种类177

棉纱编织橡皮绝缘线177

玻璃丝编织橡皮绝缘线177

氯丁橡皮绝缘线177

塑料绝缘电线177

塑料绝缘电线种类177

聚氯乙烯绝缘电线177

聚氯乙烯绝缘软线177

丁晴聚氯乙烯复合物绝缘软线178

电缆的特点178

电缆的种类178

电力电缆178

控制电缆178

电力电缆结构178

配电线路导线截面选择要求178

导线截面分类178

导线截面选择方法178

按发热条件来选择导线截面178

按机械强度条件选择导线截面178

按允许电压损失条件选择导线截面179

室内线路敷设种类179

明敷设布线179

暗敷设布线179

线路常见故障179

断路179

短路179

接触不良179

漏电179

管子配线的绝缘电阻下降179

断路检修方法179

短路检修方法179

接触不良的检修方法180

漏电检修方法180

白炽灯180

荧光灯180

高压汞灯180

高压钠灯180

卤钨灯180

工厂灯具180

荧光灯具180

建筑灯具180

吊灯的安装180

吸顶灯的安装181

壁灯的安装181

荧光灯的安装181

高压水银荧光灯的安装181

碘钨灯的安装181

吊扇的安装181

（三）用电设备及保护181

变压器种类181

变压器构造182

电机182

发电机182

电动机182

电动机种类182

交流电动机种类182

感应电动机特征182

感应电动机构造182

变压器安装182

高压断路器182

SN10—10型少油断路器的安装程序182

高压户内隔离开关的安装程序182

高压户内隔离开关的安装过程182

配电柜安装183

配电房内设备183

备用电源183

电动机安装183

电动机干燥183

过压保护183

过流保护183

短路保护184

欠压保护184

失压保护184

缺相保护184

熔断器的熔体的选择184

控制和保护设备的选择原则184

根据周围环境特征选择的原则184

根据电压、电流选择的原则184

根据保护要求选择的原则184

变电所184

变配电所型式184

变配电所对建筑要求185

低压线路的接线方式185

放射式接线特点185

树干式接线特点185

环形接线特点185

（四）安全用电与管理185

电气设备接地保护185

接地185

零线185

接零185

电气设备接地种类185

工作接地185

保护接地185

重复接地185

保护接零186

单相电气设备接零保护186

零线不装熔断器的接零保护186

零线相线都装熔断器接零保护186

防雷设备186

接闪器186

避雷针186

避雷线186

避雷带和避雷网186

避雷器186

阀式避雷器186

排气式避雷器187

保护间隙（角式避雷器）187

金属氧化物避雷器187

架空线路防雷措施187

变电所防雷措施187

高压电动机的防雷措施187

建筑物的防雷措施187

消雷器187

接地电阻188

接地装置的装设类型188

自然接地体的利用188

人工接地体的装设188

负荷计算188

负荷计算方法188

供电管理188

供电管理基本内容188

配电房管理制度188

运行记录189

值班巡视内容189

供电设备的正常维护工作的内容189

建立电器设备档案189

（五）电器维修189

电扇时转时停（故障）的可能原因及排除方法189

电扇旋转时速度慢（故障）的可能原因及排除方法189

电扇接通电源不能启动的可能原因及排除方法190

电扇启动时有抖动现象的可能原因及排除方法190

电动机温升过高的可能原因及排除方法190

电扇运转时有杂音（磁噪或机噪）的可能原因及排除方法191

电扇外壳带电（麻手）的可能原因及排除方法191

电动机自动跳闸及其处理方法191

电动机过热的原因191

电动机运行中出现不正常声响的原因192

电动机运行时强烈振动的原因192

电动机扫镗的处理方法192

电动机转子不平衡的处理方法192

电动机轴颈和轴承室磨损的处理方法192

电动机轴承过热的原因及处理方法192

电动机漏油的原因及消除方法193

电动机三相电流不平衡的原因及解决方法193

三相异步电动机不能反转的原因及解决方法193

电动机空载电流偏大或偏小的原因及解决方法193

异步电动机绝缘不良的原因及解决方法193

三相电动机缺相运行及其解决方法193

异步电动机定子绕组相间短路的原因及解决办法194

三相异步电动机的绕组接地及解决办法194

绕线式电动机的电刷冒火星的原因及处理办法194

直流电动机严重振动的原因及处理办法194

直流电动机换向不良的原因194

直流电动机温升过高的原因及解决方法195

白织灯泡不亮的可能原因及排除方法195

灯光暗淡的可能原因及排除方法195

白织灯泡灯丝易断的可能原因与解决方法195

灯泡忽亮忽暗的可能原因与解决方法195

接通电源荧光灯不亮的可能原因及排除方法196

荧光灯抖动或两头发光的可能原因及排除方法196

灯管两端发黑或有黑斑的可能原因及排除方法196

灯管亮度降低或色彩变差的可能原因及排除方法197

灯管寿命短或发光后立即熄灭的可能原因及排除方法197

镇流器有杂音或电磁声197

荧光灯关断后灯管仍有光197

接通电源后高压汞灯不发光的可能原因及排除方法197

高压汞灯不亮的可能原因及排除方法198

高压汞灯忽亮忽灭的可能原因及排除方法198

高压汞灯只亮灯芯的可能原因及排除方法198

接通电源灯一亮即灭的可能原因及排除方法198

（六）电信设备管理198

电信198

电信按其业务分类198

电信按传送信号方式分类198

电信按传送信号媒质分类198

有线电通信特征199

无线电通信特征199

电信通信网199

有线电信电路199

无线电信电路199

电报199

电话199

电信局所199

电信通信枢纽199

光纤通信199

现代电信技术200

电话通讯服务内容200

电话通讯服务管理200

电话通讯服务管理内容200

机务员、话务员的交接班制度200

交接班设备检查记录200

“四比、六好”优质服务200

二、给排水管理201

（一）基本知识201

流动性201

压缩性201

粘滞性201

热胀性201

流量201

流速201

过流断面201

管道坡度201

给水铸铁管201

排水铸铁管201

混凝土排水管202

截止阀202

三通202

弯头202

四通202

管箍202

对丝202

水质标准202

生活饮用水水质标准202

工业用水水质标准202

水质净化202

水质净化方法202

澄清203

消毒203

除臭除味203

除铁203

软化203

淡化和除盐203

水泵203

给水泵站分类203

（二）室内给水系统203

给水工程203

室内给水203

给水管网的布置204

地下水取水构筑物204

生活给水系统204

室内给水系统分类204

消防给水系统的分类204

水幕系统204

室内常用给水方式204

室内简单的基本给水方式204

设置水箱的给水系统204

设置水箱及水泵的给水系统204

分区、分压给水系统204

气压给水系统205

贮水池施工205

给水管道穿越建筑基础的施工205

地下设备层的给水设备基础分类205

普通基础的施工205

有减震要求的基础施工205

明装管道205

暗装管道206

管道刷油防腐206

管道保温206

水箱清洗206

水箱清洗准备阶段206

清洗操作工程206

（三）排水系统206

排水系统206

室内排水206

室内排水系统分类206

室内排水管道206

排水管道密度207

排水管道服务人口207

排水管道服务面积207

排水管道普及率207

排水管道排水量207

污水排放量207

污水管道水力计算的一般规定207

生活污水系统207

化粪池207

排水系统组成208

污水处理厂208

物理处理208

重力分离法208

离心分离法208

筛滤截留法208

生物处理208

生物处理法类型208

需氧生物处理法208

厌氧生物处理法208

化学处理208

废水处理分级209

生活污水系统209

生产废水系统209

雨水系统209

卫生洁具的分类209

卫生洁具209

器具排水管209

横管209

立管209

排出管209

排气设备的组成及各部分作用209

蹲式大便器施工要点209

小便器及小便槽210

洗脸盆的施工210

给排水施工图常用图例210

给排水施工图内容210

小区给排水平面图210

管道纵断面图211

庭院排水任务211

室外排水管材211

混凝土管211

缸瓦管211

排水系统中附属构筑物的内容211

检查井的作用及设置位置211

跌水井211

雨水口211

（四）给排水设备的管理与维修211

给水系统管理范围界定211

给排水设备验收接管制度212

给排水设备验收接管要点212

给排水设备日常检查巡视制度212

日常检查巡视的要点212

给水系统管理212

水泵房管理212

水泵房管理内容212

给水管道的养护212

给水管道的检查212

保温防冻工作213

对冻裂事故的处理213

给水管道维修方法213

哈夫夹堵漏法213

换管法213

水咀的常见故障213

水咀螺盖漏水213

水咀关不严漏水213

阀门螺盖漏水故障及修理213

阀门开不动故障及修理213

阀门打开后不通水故障及修理213

阀门关不住或关不严故障及修理213

排水系统管理范围界定213

排水系统管理214

室外排水管道维修主要内容214

管道坡度搞反形成返水故障及维修214

管道堵塞故障及维修214

室内排水管道渗漏故障及维修214

雨水排除方式214

檐沟排水214

天沟外排水214

雨水的内排水214

高位水箱的故障214

屋顶高位水箱浮球阀故障214

关不严故障及维修214

浮球阀不出水故障及维修215

高位水箱渗漏故障及维修215

高位水箱的清洗消毒215

给水地下管道漏水的修理215

排水地下管道漏水的修理215

地上管道漏水的修理215

卫生设备内容215

大便器高低水箱常见故障与修理方法215

大便器的常见故障与修理方法216

小便器的常见故障与修理方法216

瓷脸盆的常见故障与修理方法216

三、供暖设备216

（一）基本知识216

热216

热量216

热量单位216

热传导216

热对流217

热辐射217

饱和蒸汽217

过热蒸汽217

建筑物的热损失及其包括的项目217

建筑物减少能源消耗的设计思路217

自然循环系统217

自然循环系统的工作原理217

机械循环系统217

常见的热水采暖系统217

上供下回双管系统的特点217

上供上回双管系统的特点217

下供下回双管系统的特点217

单管垂直顺序式系统的特点218

同程系统及异程系统的特点218

高温热水采暖系统218

高温热水采暖系统的特点218

高温水采暖系统的定压方法218

水柱静压加压法218

水柱静压加压法的特点218

补给水泵定压法218

补给水泵定压法的特点218

蒸汽采暖系统的分类218

蒸汽采暖管道的布置方式218

减压阀218

蒸汽采暖系统的减压阀种类219

高压凝结水系统219

采暖及采暖系统219

集中供热219

供热能力219

供热总量219

供热面积219

供热管道长度219

供热户数219

供热普及率219

失水率220

供热煤耗220

供热电耗220

综合能耗220

人均年供热面积220

单位成本降低率220

工业余热供热220

集中锅炉房供热220

集中供热系统方式220

热源221

管网221

热用户221

集中供热系统的形式221

区域锅炉房供热系统221

热电厂供热系统221

热水供暖系统221

热水采暖设备221

（二）采暖设备221

散热器221

铸铁散热器221

长翼型散热器221

圆翼型散热器222

翼型散热器特点222

柱型散热器222

钢制散热器222

钢制散热器类型222

闭式钢串片222

板式散热器222

钢制柱型散热器222

光管型散热器222

散热器安装要求222

热风采暖223

辐射采暖系统223

辐射板构造223

采暖管道支架223

活动支架223

固定支架223

管沟敷设223

通行地沟223

半通行地沟224

不通行地沟224

埋地敷设224

架空敷设224

室外热水采暖管道布置形式224

同程热水采暖系统224

异程热水采暖系统224

室外采暖管道的接管方法224

管道保温作用225

采暖工程施工图内容225

图纸说明书225

管道平面图225

节点大样图225

管沟剖面图225

（三）锅炉及附件225

锅炉225

锅炉类型225

锅炉型号表示方式225

锅炉本体组成226

锅炉辅助设备226

上煤及除渣系统226

鼓引风系统226

消烟除尘系统226

除尘器的种类227

热水锅炉管道系统227

热水锅炉管道工艺流程227

循环水泵227

除污器227

分水器227

蒸汽锅炉管道系统227

锅炉给水设备227

离心式水泵227

旋涡泵227

蒸汽往复泵228

离心水泵安装228

泵轴中心在吸水水面之下安装形式228

泵轴中心在吸水水面之上安装形式228

水处理228

水垢229

水垢成分229

水的硬度229

水的酸碱度229

炉内水处理229

炉外水处理229

水的除氧229

叫水229

安全阀229

水位计230

温度计230

压力表230

烘煮炉230

烘煮炉操作程序230

蒸汽锅炉紧急停炉231

热水锅炉紧急停炉231

锅炉房验收231

（四）锅炉的维修养护与供暖设备管理231

锅炉定期检查231

定期检查的主要内容231

锅炉超水压试验231

锅炉打碱232

锅炉打碱的方法232

锅炉的保养方法232

锅炉湿式保养过程232

锅炉干式保养过程232

供热锅炉水处理232

水处理方法232

炉外软化法233

物理软化法233

除氧233

锅炉的排污方法233热水供暖运行期间的维护233

供暖管道停运后的维护233

供热管道漏水处理233

散热器漏水及漏气的修理233

散热器不正常散热的原因233

个别散热器不热原因234

供暖管理特点234

供暖物业管理模式234

自营管理234

委托专门的供热管理公司管理234

供暖锅炉房的接管意义234

锅炉资料234

锅炉房设计及安装资料234

锅炉使用登记证234

运行锅炉检验234

司炉工及水质化验员上岗证234

运行管理中的各项制度234

锅炉及其辅机的操作规程内容235

锅炉操作岗位责任制235

供暖用户管理235

四、空调管理235

（一）空调基本知识235

通风235

空气调节235

空气湿度235

绝对湿度235

相对湿度235

露点235

空调按其功能分类235

一般性空调235

工业空调236

洁净性空调236

空调系统的分类236

集中空调系统236

末端空调系统236

新风-风机盘管系统236

局部空调系统236

空调器按结构分类236

窗式空调236

窗式空调形式236

分体式空调236

分体式空调器室内机组形式237

（二）空调制冷设备237

制冷量237

制冷量单位237

制冷剂237

冷媒237

比容、比重237

吸收式制冷的简单原理237

蒸汽喷射制冷237

压缩式制冷工作原理237

制冷压缩机类型237

容积式制冷压缩机工作原理237

离心式制冷压缩机工作原理237

冷凝器的作用及分类238

立式壳管冷凝器的构造及工作过程238

卧式壳管冷凝器的构造及工作过程238

空气式冷凝器的原理及工作过程238

蒸发器的作用238

节流膨胀阀的作用238

电磁阀的作用238

制冷管道系统的分类238

冷冻水循环系统的组成238

冷冻水循环水泵及其作用238

集水器与分水器239

膨胀水箱239

除污过滤器239

冷却水循环系统组成239

蒸发式冷却装置种类239

自然通风喷水冷却池工作程序239

机械通风式的冷却塔工作程序239

软化水系统作用239

空气输送系统239

空气输送系统组成239

风管材料240

风管施工240

蝶阀及分类240

多叶调节阀及分类240

防火阀工作原理240

防火阀作用240

风口的种类240

百叶送风口240

散流器风口及分类240

条形直片风口240

孔板送风口240

方格式送风口240

空气幕241

（三）空调的保养维修与管理241

保养的目的241

清洗的内容241

故障产生原因241

空调不能启动的原因241

空调不能启动的可能原因及排除方法241

空调风机电机转而压缩机不转的可能原因及排除方法241

风机电机不转的可能原因及排除方法242

制冷机启动运行后立即停转的可能原因及排除方法242

空调漏水原因及排除方法242

空调制冷制热效果不好原因及排除方法242

房间温度降低但压缩机停的原因及排除方法244

空调运转噪声大原因及排除方法244

空调水管施工要求245

空调水管保温要求245

物业管理中空调管理队伍组成245

空调负责人245

空调操作人员245

空调保障人员245

空调管理制度245

空调日常管理内容245

五、电梯管理246

（一）电梯的基本知识电梯246

电梯的组成246

井道和机房部分246

传动部分246

升降设备部分246

安全装置246

控制部分246

曳引机246

门厅246

井道246

围壁246

顶板246

底坑246

机房247

电梯的分类247

客梯247

货梯247

病床电梯247

客货两用梯247

电梯按速度分类247

高速电梯247

快速电梯247

低速电梯247

电梯按拖动系统分类247

交流电梯247

直流电梯247

电梯按控制方式分类247

半自动电梯247

自动电梯248

集选控制电梯248

电梯型号248

智能电梯248

乘坐舒适感248

分速度运行248

曳引传动248

自锁夹紧条件249

额定载重量249

停车速度249

检查速度249

钢绳报废标准249

电梯电气设备249

电梯运行平稳性249

大件安装法249

组合段安装法249

散装安装法249

电梯故障249

（二）电梯内部结构250

缓冲器250

安全钳250

限速器250

引入装置250

自动开关250

变压器250

整流器250

刀开关250

转换开关250

接触器250

电磁继电器251

选择器251

主令电器251

终端开关251

门的连锁触点251

制动电磁铁251

灯光讯号盘251

楼层灯光讯号251

讯号显示器251

信号铃251

导轨251

梯井251

机房252

轿厢252

平台252

对重252

额定载重252

额定速度252

拖动方式252

轿厢尺寸252

门的型式252

（三）电梯使用维修252

锁闭装置检查252

轿门的检查252

消防功能的检查252

报警和应急功能的检查252

钢丝绳的检查252

机械制动器的检查253

限速器的检查253

安全钳的检查253

缓冲器的检查253

电梯的季度检查253

电梯的年度检查253

电梯运行维修254

电梯停梯维修254

减速机的维修254

机械制动器的维修254

曳引电动机的维修255

速度测量装置的维修255

曳引轮的维修255

拒制柜的维修255

无司机状况时电梯的使用255

有司机状况时电梯的使用256

（四）电梯管理256

电梯管理256

电梯管理组织256

电梯运行管理内容256

电梯运行制度建立的原则257

电梯运行制度的类型257

运行报表制度257

电梯运行记录257

电梯报修单257

电梯运行月报表257

电梯设备年报表257

电梯事故月报表257

电梯