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1 城市理性发展与经营机制创新1

1.1 城市理性发展的提出1

1.2 城市经营的需求分析2

1.3 国内外经营城市的基本经验和模式6

1.3.1 国内经营城市的主要模式及比较6

1.3.2 国外城市经营的主要模式10

1.4 经营城市的主要经验、存在问题及改革方向13

1.4.1 经营城市的主要经验13

1.4.2 经营城市中存在的问题及改革方向17

参考文献20

2 城市存量资产运营管理体制改革21

2.1 城市建设存量资产的构成及类型21

2.2 城市存量资产运营管理制度的国际比较22

2.2.1 美国城市存量资产运营管理制度分析22

2.2.2 新加坡城市存量资产运营管理制度分析23

2.2.3 澳大利亚城市存量资产运营管理制度分析23

2.2.4 日本城市存量资产运经营管理制度分析24

2.2.5 国外城市存量资产运营管理制度比较及其对我国的启示24

2.3.3 城市存量资产产权关系界定不清25

2.3.2 城市建设投资效率的提高缺乏激励机制25

2.3.1 现行城市存量资产经营管理体制有待进一步完善25

2.3 城市现行城市存量资产经营管理制度运行分析25

2.3.4 公共物品供给的有效补贴机制尚在完善之中26

2.3.5 城市存量资产企业化管理运行机制尚待进一步完善26

2.4 城市存量资产经营潜力分析26

2.4.1 城市存量资产经营管理机制改革的主要经验26

2.4.2 城市存量资产经营潜力分析27

2.5 城市存量资产经营管理体制改革的政策建议29

2.5.1 重新认识城市存量资产的经营价值30

2.5.2 探索城市存量资产运营管理体制30

2.5.3 以公益性储备为重点，积极开展城市土地储备经营33

2.5.4 推进城市经营创新，积极实施城市生态经营36

2.5.5 完善城市建设存量资产经营管理体系38

参考文献39

3 城市土地储备制度运行及改革41

3.1 城市土地收购储备制度运作模式与实施效果41

3.1.1 城市土地收购储备制度运作模式41

3.1.2 城市土地收购储备制度实施效果43

3.1.3 城市土地储备经营的前景44

3.2 城市存量土地储备潜力分析45

3.2.1 划分土地评价单元45

3.2.2 确定权重45

3.2.3 城市土地利用综合潜力的确定46

3.3 城市地价增值潜力分析49

3.3.1 容积率影响城市地价的作用机制49

3.3.2 实例分析50

3.3.3 城市规划与地价增值57

3.4 城市土地收购储备制度存在问题与政策建议58

3.4.1 城市土地收购储备制度存在的问题58

3.4.2 城市土地收购储备制度改革的政策建议59

3.4.3 城市土地储备规模与周期分析61

3.4.4 城市建设用地需求预测62

3.4.5 合理制定城市土地储备计划68

参考文献69

4 旧城改造市场化运作模式70

4.1 旧城改造的理论、实践与困境70

4.1.1 旧城改造的理论内涵70

4.1.2 旧城改造的实践与困境72

4.2 旧城改造的国际经验及模式比较74

4.2.1 美国SoHo：社区改造模式74

4.2.2 英国利物浦：逐步变革模式75

4.2.3 加拿大格兰威岛：工业区改造模式76

4.2.4 俄罗斯莫斯科：整旧出旧模式76

4.2.5 中国香港：专门化改造模式77

4.3.1 旧城改造政府介入机制与作用——一个对策论分析79

4.3 旧城改造市场化运作模式79

4.3.2 组织设计82

4.3.3 流程设计83

4.3.4 配套制度89

4.4 旧城改造市场化运作的政策性建议90

4.4.1 政府应该着重思考的问题与对策90

4.4.2 市场化运作时可采用的操作策略95

参考文献97

5.1 新城开发的产业前景98

5.1.1 住宅产业发展98

5 新城开发：产业前景、发展模式、开发机制和经营策略98

5.1.2 商贸产业发展100

5.1.3 文娱、体育休闲产业发展100

5.1.4 金融、建材及工业产业发展100

5.2 城市新区开发模式比较与南京的选择101

5.2.1 青岛：两翼推进+行政带动101

5.2.2 深圳：CBD模式101

5.2.3 香港：产业发展引导102

5.2.4 广州：体育产业+关联产业拉动103

5.2.5 浦东新区：专门化机构+土地运作103

5.2.6 南京新城：居住和产业发展双擎型簇群开发模式104

5.3.1 国外新城开发机制比较105

5.3 新城开发机制：国内外经验比较105

5.3.2 我国政府主导与市场拉动型新城开发机制的比较106

5.3.3 新城开发：城市管治+专门化开发+市场作用106

5.4 新城开发的城市理论经营策略107

5.4.1 以城市功能提升为导向，实现经营城市的双重属性108

5.4.2 以城市为文化地点，运作城市文化资本108

5.4.3 实施城市生态经营策略，推进生态环境建设109

5.4.4 以循环经济理念，建设循环型城市体系109

5.4.5 倡导“新城市主义”，科学规划新城发展110

参考文献111

6.1 公用事业价格运行机制改革的国际经验112

6 公用事业价格运行机制改革112

6.2 城市生活用水价格及其运行分析115

6.2.1 城市生活用自来水价格变化的历史沿革115

6.2.2 城市生活用水价格构成变化及其与代表性城市的比较116

6.3 城市公交事业价格及其运行分析119

6.3.1 城市公交事业价格变化的历史沿革119

6.3.2 城市公交价格变化及其对公交企业经营状况的影响分析123

6.4 城市民用燃气价格及其运行分析125

6.5 城市公用事业价格机制运行问题分析127

6.5.1 公用事业价格结构性失衡127

6.5.2 公用事业产品差价体系未能形成128

6.5.3 公用事业价格上涨过快129

6.5.4 公用事业价格管制制度不完善131

6.6 城市公用事业价格改革的政策建议132

6.6.1 城市公用事业价格改革的基本原则132

6.6.2 完善公用事业价格运行机制133

6.6.3 城市公用事业价格改革的定价方式选择133

6.6.4 改革现行公用事业企业制度134

6.6.5 进一步提高价格制定的社会参与度135

6.6.6 完善公用事业价格构成体系135

参考文献136

7.1.1 单一的投资主体结构137

7 城市建设投融资体制改革的对策137

7.1 现行城建投资体制及其面临的主要困境137

7.1.2 分散的城建资产管理体系139

7.2 构造城市建设的多元化投资主体结构140

7.2.1 城市基础设施的产业特性141

7.2.2 城市建设投资主体改革的探索142

7.2.3 双层投资主体结构144

7.3 组建实体化的城建投资主体145

7.3.1 组建城市建设实体性投资主体145

7.3.2 组建实体性投资主体的意义146

7.4.1 城建资金的结构分析147

7.4 城市建设融资制度的创新147

7.4.2 融资结构存在的问题149

7.4.3 证券化融资151

7.4.4 项目融资157

7.4.5 融资制度创新的几点建议161

7.5 城建项目管理制度的改革162

7.5.1 推广项目法人制，实行项目资本金制度162

7.5.2 高度重视项目可行性研究，维护投资估算的严肃性163

7.5.3 完善城市建设的招投标制度164

7.6 城建存量资产管理体制的改革165

7.5.4 积极发展工程咨询机构和工程监理机构165

7.6.1 对现有的公用事业企业进行彻底的改组改制167

7.6.2 引入竞争机制，放开准公共产品或劳务市场167

7.6.3 城市建设投资控股公司统管各项城市基础设施168

参考文献169

8 城市建设举债的适度规模研究170

8.1 城市建设举债的理论基础170

8.2 城建举债的实证分析173

8.2.1 南京市城市建设资金收支情况173

8.2.2 南京市城建举债的实际情况176

8.2.3 南京城市建设举债的效果178

8.3 城建资金负债规模的估计181

8.3.1 城市建设举债规模估测模型框架182

8.3.2 项目数据的估算183

8.3.3 最大负债规模的估算184

8.3.4 数据的估算和模型的简化186

8.4 城市建设举债规模的国别比较189

8.4.1 年偿还债务资金和地方政府年财政收入的比例189

8.4.2 总负债额与年地方财政收入总额的比例190

8.4.3 总负债规模与GDP的比例191

8.5 城市建设举债的方式192

8.5.1 城市建设变相负债的缺陷192

8.5.2 城市建设举债的重要途径——市政债券193

附录197

参考文献199

9 城市建设产业国退民进的战略选择200

9.1 “国退民进”中的产业选择200

9.1.1 民营资本进入的必然性和可行性200

9.1.2 城市建设民营化的政策支持及国内外实践202

9.1.3 城市建设产业民营化发展的产品选择205

9.2 城市功能完善中的产业选择206

9.2.1 城市基础建设对城市经济可持续发展的重要作用206

9.2.2 城市建设理性经营的产业选择重点207

9.3 城市发展定位和品牌形象塑造中的产业选择209

参考文献211