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第一章 基础理论篇1

第一节 “城中村”基本概念与特点1

一、不同视角下的“城中村”1

二、部分地方以立法形式对“城中村”进行概念界定3

三、“城中村”特点归纳4

第二节 “城中村”改造起源与发展历程5

一、改造背景5

二、早期的指导思想与做法6

三、目前全国现状7

四、当代法律环境下“城中村”改造方向思考9

五、“城中村”改造与相关概念比较11

第三节 宅基地基础知识14

一、宅基地所有权制度演变14

二、宅基地使用权特征16

三、宅基地使用权取得17

四、登记与发证20

五、宅基地使用权法律体系的建立25

六、宅基地房屋买卖与效力问题26

第四节 “城中村”改造立法现状与模式29

一、立法概况29

二、评论与建议31

三、相关法律条款简要汇总32

第二章 程序、主体、改制篇40

第一节 “城中村”改造主要程序介绍40

一、“城中村”改造主要阶段40

二、“城中村”改造一般流程41

三、参考案例47

第二节 “城中村”改造主体模式研究50

一、主体划分50

二、常用主体模式介绍51

三、确定主体考虑的因素53

四、评论与提示55

第三节 开发商介入“城中村”改造价值与途径选择57

一、开发商介入价值57

二、开发商介入模式58

三、开发商介入风险59

四、开发商介入途径60

五、企业参与方式61

六、参与内容62

七、投资回报方式63

八、案例介绍63

第四节 “城中村”改造集体资产处理70

一、现状71

二、问题提示72

三、公司制操作探讨73

四、公司制难点问题76

五、案例介绍78

第五节 “城中村”改造规划制定89

一、法律依据89

二、厘清基本概念89

三、几者之间关系92

四、规划案例介绍94

第六节 “城中村”改造土地流转97

一、基本理论97

二、土地用途和性质转化是“城中村”改造的前提基础工作98

三、改造与土地收储99

四、“城中村”改造与土地划拨102

五、土地出让103

六、“城中村”改造土地管理案例介绍104

第七节 “城中村”改造与土地一级开发105

一、立法分析105

二、“城中村”改造与土地一级开发关系106

三、开发商参与土地一级开发主体盈利模式108

四、问题提示108

五、案例110

第三章 补偿安置方案篇113

第一节 补偿安置概述113

一、村民住房安置措施113

二、补偿安置原则116

三、补偿安置的个案分析117

四、国外解决“城中村”失地农民住房安置问题的经验125

五、国内外先进经验的启示128

第二节 补偿安置方式130

一、房屋安置130

二、货币补偿132

三、迁建安置模式133

第三节 补偿范围和标准133

一、补偿范围与标准134

二、特殊房屋补偿安置原则136

第四节 产权调换的补偿安置模式137

一、概念界定137

二、主要做法介绍137

三、采取产权调换可行性分析138

四、利弊分析140

第五节 宅基地置换房屋模式141

一、产生背景141

二、做法介绍141

三、利弊分析143

四、建立综合平衡机制147

第六节 以人头安置模式149

一、基本做法149

二、人员认定问题150

三、人头安置利弊分析154

四、问题提示155

第七节 停产停业损失156

一、法律依据156

二、停产停业损失主要做法介绍157

三、房屋性质认定的主要观点159

四、《物权法》对“住改商”的影响161

五、问题提示161

第八节 “城中村”改造奖金设定163

一、背景分析163

二、实际做法介绍164

三、几点建议165

第九节 补偿安置方案常出现的问题166

一、补偿安置方案制定程序缺乏民主，不易被村民理解接受167

二、未科学合理设置好政府、村集体、村民、开发商几者利益关系167

三、方案粗糙、遗漏问题多，设计简单167

四、既定补偿安置方案内容存在缺陷169

五、几点建议170

第十节 改造中的违法建设问题174

一、概念界定174

二、违法建设认定的几项原则176

三、违法建设补偿做法177

第四章 综合篇180

第一节 “城中村”改造司法制度的建立180

一、背景分析180

二、各种做法介绍181

三、笔者评价183

第二节 改造中问题和矛盾根源探析185

一、改造中存在的问题185

二、“城中村”改造矛盾产生根源188

第三节 改造成果如何考量190

一、群众满意程度190

二、经济指标191

三、周期与效益191

四、社会和谐192

五、城市建设总体功能提升192

六、传统文化保留192

第四节 “城中村”改造案例解剖193

案例一 选择城市房屋拆迁还是“城中村”改造193

案例二 是责令交出土地还是“城中村”改造197

案例三 西安市“城中村”改造的调查200

附录一 “城中村”改造参考名词术语210

附录二 部分地区“城中村”改造规范性文件参考242

建设部关于加强“城中村”整治改造工作的指导意见242

深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区“城中村”（旧村）改造工作的若干意见246

北京市远郊区旧村改造试点指导意见249

北京市土井村宅基地腾退搬迁改造方案257

北京王四营乡改造方案264

西安市“城中村”改造管理办法281

南京市“城中村”改造建设管理暂行办法290

扬州市广陵区“城中村”改造实施方案300

天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法304

上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定316

昆明“城中村”改造三年计划白皮书（2011～2013年）319

浙江省宁海县“城中村”改造暂行规定331

太原市人民政府关于“城中村”改造有关政策的补充意见336