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No.1 二手房买卖合同效力的问题1

1．无产权证房屋买卖合同有效3

2．未办房产过户手续，房屋买卖合同依然有效5

3．网上签约具有法律效力7

4．房屋买卖合同被确认无效，其后果的处理10

5．非房屋产权人出售他人房屋，与第三人签订的合同的效力12

6．签订合同后发现房屋被查封，可请求法院撤销合同、解除合同或者确认合同无效14

7．办不下来房产证的房屋买卖合同的效力17

8．买卖双方明知房屋是违章建筑仍进行买卖，所签合同无效19

9．明知非产权人卖方，买受人有过错的要赔偿21

10．一房两卖，两份合同的效力认定方法24

11．对房屋地址重大误解，房屋买卖合同可撤销27

12．已办房产证未办土地证转让房屋的效力30

13．房屋买卖中的“阴阳合同”效力应如何认定33

No.2 二手房买卖违约金及定金的问题37

14．购房合同解除后，违约方仍需承担违约责任39

15．合同中约定定金，违约方应双倍返还42

16．违约金约定过高，违约方可以请求法院减少违约金44

17．房价涨了，卖家不可以支付违约金来终止交易47

18．二手房“逾期办证”能够追讨违约金50

19．协议收回定金后无权要求双倍返还定金52

20．二手房交易中的定金性质的认定55

21．房价上涨，卖方违约，买方有权要回房屋涨价损失57

22．放弃定金，未有约定，也不能不履行合同60

23．买家反悔不买房，无权要求返还所交意向金63

No.3 二手房买卖价格及付款方式的问题65

24．房价上涨，卖方反悔，房屋差价可以得到赔偿67

25．付款并实际占有使用，未办过户的问题70

26．转按揭产生的房产交易纠纷73

27．因未能成功申请贷款而不能如约交付房款，应负违约责任76

28．付款时间约定不明，房款的支付时间79

29．按揭办不成，购房合同的处理82

30．办理按揭手续迟延，买方承担责任须分情况85

No.4 二手房买卖房屋登记及税费问题89

31．银行的抵押权可以对抗购房人91

32．为避税而故意做低价格的二手房买卖合同仍应当被履行94

33．为避税签订的两份合同效力的认定96

34．未依法登记领取权属证书的房屋转让合同的效力99

35．房屋被人盗卖并过户，房主要回该房须符合法律规定102

36．房屋赠与未过户，可以要回该房106

37．签约后才知道房屋的实际面积，可以撤销房屋买卖合同的情形108

No.5 二手房买卖房屋中介服务法律问题111

38．买卖房屋跳开“中介”要承担违约责任113

39．中介公司提供虚假信息，应承担赔偿责任115

40．中介“吃差价”，业主有权要回被吃差价117

41．买卖双方解除合同，无权要求返还中介费119

42．买卖合同未签成，中介公司无权要求买方支付违约金122

43．中介居间不成，买方无权要求赔偿125

44．业主“一房二卖”，中介公司无过错不应承担责任127

45．中介公司擅自抬高房价，要承担赔偿责任129

46．中介公司签订包销合同后反悔，中介要承担差价损失132

No.6 经济适用房交易中存在的问题135

47．擅自转让经济适用房的，转让无效137

48．未到上市交易期限的经济适用房不能买卖139

49．借名购买经济适用房，行为无效141

50．买卖经济适用房房号的合同无效144

No.7 农村房交易中存在的问题147

51．城市居民购买农村宅基地房屋的买卖合同无效149

52．宅基地上的房屋可以继承152

53．农村村民之间可以转让宅基地房155

54．买卖农村宅基地房屋的效力157

55．农村房屋买卖，不能卖给其他村的非农村户口居民160

56．购买“小产权房”存在法律风险162

57．农村房屋买卖的效力165

58．农村房屋买卖，长期居住的，合同效力认定167

59．土地性质转变后房屋买卖协议的效力169

60．城市居民购买“小产权房”被判无效，有权要求补偿其损失171

61．农民进城后反悔所卖的农村住房的处理173

No.8 共同财产交易中存在的问题175

62．共有的房屋，未经共有权人同意出售的，合同效力的认定177

63．部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的处理180

64．在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”且都主张优先购买的处理183

65．夫妻一方未在购房协议书上签字，合同效力的认定186

66．夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同的效力189

67．妻子单方卖房收定金丈夫不同意的责任承担191

68．情侣共同购房后分手，房屋共有194

69．丈夫婚前买房夫妻共同还贷，房屋产权的归属197

70．婚姻中的房屋买卖要分清楚个人财产与共同财产201

71．离婚后前妻卖房，合同的效力认定203

72．离婚分割房产后，房子升值一般不能要求重新分割205

73．夫妻一方设置房屋抵押，抵押合同的效力208

74．夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，买受人可以构成善意取得211

No.9 二手房买卖中是否能够如此合理避税的问题215

75．先签合同几年后再过户虽有可能避税，但存在风险217

76．先公证后过户虽有可能避税，但存在风险220

77．假“赠与”，实“买卖”虽有可能避税，但存在风险222

78．将购房款拆成装修款做低合同价不能够合理避税224

79．夫妻假离婚虽可能避税，但存在风险226

80．用阴阳合同做低合同价不能合理避税228

81．以未成年子女名义购房目前可避税，但须谨慎230

82．典当抵押不能合理避税232

No.10 二手房买卖中常见的民事欺诈问题235

83．避免二手房合同出现问题的方法237

84．避免二手房出现质量问题的方法239

85．避免二手房产权状况出现问题的方法241

86．避免二手房面积出现问题的方法243

87．避免出现买卖合同条款简单化问题的方法245

88．避免出现模糊付款方式问题的方法247

89．避免交房时间出现问题的方法250

90．约定违约条款，防止被违约252

91．签订购房合同，避免代理过期254

92．签订合同，避免霸王条款的方法256

93．避免被吃定金的方法258

94．避免被中介的“全包价”欺骗的方法260

95．不要进行个人现金收房，慎重选择代理中介公司262

96．尽量避免授权独家代理出售264

97．谨防中介公司为成交故意隐瞒事实266

98．谨防中介公司工作人员冒充房东办理过户268

99．谨防擅自挪用房款投资271

100．谨防中介不让买卖双方见面以赚差价274

No.11 二手房买卖中的刑事犯罪问题277

101．因一房多售构成合同诈骗罪的情形279

102．谨防以办理买卖回迁房的方式的合同诈骗282

103．谨防假扮购房人骗购的合同诈骗284

104．谨防拆迁房行骗的合同诈骗287

105．谨防私卖夫妻房产行骗289

106．谨防利用承租的房屋骗走定金或房款291

107．谨防假冒中介公司诈骗293

108．谨防真中介公司诈骗295

109．谨防制作假证件诈骗卖房297

110．谨防截留购房保障金诈骗300

111．谨防中介公司工作人员收款后逃跑302

No.12 二手房买卖中存在的其他问题305

112．合同签订后，买方以卖方未告知房屋里死过人的事实主张解除合同，获得法院支持307

113．儿子卖父亲房，因拆迁房价上涨父子反悔，合同的效力310

114．接受赠与房屋只进行公证，没有过户，赠与房屋协议的效力313

115．善意购房人买房的效力315

116．政策变化不能作为不卖房的理由317

117．未经承租人同意共同居住人无权购买公有住房319

118．不在公有住房实际居住无优先购买权321

119．代签名公有住房买卖合同的效力323

120．借用他人名义购房风险大325

121．房改房的纠纷328

122．买房预付款可以退，但不能像定金双倍返还331

附录335

中华人民共和国合同法（节选）337

中华人民共和国民法通则（节选）370

中华人民共和国城市房地产管理法（节选）379

中华人民共和国物权法（节选）381

中华人民共和国担保法（节选）405

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释406

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定412

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（节选）415

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）416

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（节选）417

国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知425

国务院关于深化改革严格土地管理的决定429

最高人民法院关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知430

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（节选）433

建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知434

国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（节选）438

房地产经纪管理办法440

常用合同样本449

1．二手房买卖合同（正式版）451

2．二手房买卖合同（简明版）454

3．房屋买卖居间合同456

4．抵押贷款合同461

5．委托代理协议467