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第一章 房地产开发土地取得1

第一节 土地一级开发法律风险及规避1

一、土地一级开发简介1

二、土地一级开发模式2

三、土地一级开发的法律风险与规避3

附一：关于安徽某县土地一级开发法律意见书10

第二节 土地的“招拍挂”制度13

一、土地“招拍挂”制度的实质13

二、房地产开发企业参加土地拍卖应当注意的问题14

第三节 土地出让合同的签订应注意的法律问题15

一、关于土地出让金缴纳、土地登记与国有土地使用证的问题16

二、关于建设项目开竣工时间及违约的问题16

三、关于投资总额和容积率的问题17

四、关于闲置土地的问题18

五、关于出让宗地使用权提前收回的问题19

第四节 土地转让（项目转让）方式取得土地21

一、土地转让的方式21

二、以股权方式转让建设工程项目优劣分析21

三、股权转让方式转让项目存在的风险22

四、股权转让方式转让项目风险的应对措施24

附二：股权转让合同28

附三：关于股权收购某项目的尽职调查报告32

第五节 土地的合作开发44

一、土地合作开发的模式44

二、土地合作开发的风险与规避46

第二章 房地产项目的审批第一节 房地产项目审批制度的实质50

第二节 房地产项目开发流程及涉及的审批事项52

一、立项与环评52

二、规划设计53

三、建设工程项目建设与验收53

四、市场营销与策划54

五、交房与物业管理55

第三节 房地产企业如何有效应对政府审批56

一、与相关专业咨询公司合作完成项目审批56

二、严格按照审批的程序要求进行审批57

三、了解审批程序与规则，做好尽职调查工作57

四、不要轻信许诺，严格按照书面约定办事59

五、审批遇到障碍，应当以沟通协调为主，慎用法律手段59

附一：上海市房地产审批流程图61

附二：项目开发报批报建管理流程63

第三章 房地产项目工程施工67

第一节 开发商工程总承包发包模式的选择67

一、房地产开发企业常用的几种建设工程发包模式介绍67

二、房地产开发企业选择工程发包模式需要考虑的因素68

第二节 建设工程施工合同无效法律问题73

一、建设工程施工合同无效的几种情形73

二、建设工程施工合同无效的其他情况74

三、处理无效建筑工程施工合同结算的原则75

四、认定建筑工程施工合同无效的依据问题76

五、无效建设工程施工合同价款支付问题76

六、建设工程施工合同无效没收非法所得的范围问题77

第三节“黑白”施工合同问题78

一、“黑白”合同的概念78

二、“黑白”合同的成因分析79

三、“黑白”合同在司法实践中的处理80

第四节 工程施工签证问题85

一、建筑工程施工企业工程签证的种类85

二、工程签证应注意预防的事项86

第五节 工程施工合同的结算问题89

一、开发商应注意“合同中不表态视为同意”条款，防止被结算89

二、正确应对施工单位以不正当手段不验收、移交工程问题93

三、审慎对待工程签证或其他工程变更，防止成本失控94

第六节 工程工期法律问题96

一、工程延期的确认97

二、工程延期的责任认定97

三、工程延期对抗工程款支付分析98

第七节 施工中的房屋质量问题纠纷99

第八节 专业分包的管理与法律风险104

一、开发商在专业分包中面临的风险105

二、开发商在专业分包合同中的法律风险防范105

第九节 项目施工中现场管理应当注意的法律问题107

第十节 施工用工管理问题110

附：《建设工程施工合同（示范文本）》条文释义与风险提示117

第四章 房屋预售与销售227

第一节 商品房的预订与预售227

一、商品房广告227

二、认购书230

三、预售合同应当注意的问题233

附：商品房预售合同常用补充条款237

第二节 变更小区规划问题241

一、造成小区规划变更之原因分析243

二、解决小区规划变更的主要法律途径245

第三节 房屋质量纠纷247

一、房屋质量纠纷案件中需要注意的两个关键问题248

二、开发商如何正确处理房屋质量纠纷问题250

三、保修责任与物业管理公司的管理问题250

第四节 商品住宅典型交房纠纷及其应对251

一、当前商品房交房纠纷高发的背景251

二、产生交房纠纷的六大类原因252

三、当前交房纠纷的新趋势254

四、房地产专业律师应对交房法律风险的防御体系255

第五节 延期交房与产证办理问题257

一、关于延期交房时间的认定问题258

二、关于违约责任的具体计算258

三、延期交房风险规避259

第六节 买房送面积问题分析260

一、买房“送面积”原因分析261

二、开发商“送面积”几种形式及违规与否的法律分析261

三、开发商如何对待和把握“送面积”的问题263

第七节 全装修房的相关法律问题265

一、“二次交房”时间确定问题分析265

二、交房标准与房屋验收问题分析266

三、质保期与保修责任问题分析267

四、“二次交房”期间可能出现的法律问题分析268

第八节 小区会所与车位法律问题269

一、会所与会所产权问题269

二、会所的使用与交易273

三、地下车位（库）产权问题分析274

第九节 房地产新政下房地产企业面临的法律纠纷与对策分析275

一、业主群体退房问题276

二、施工单位工程款无法正常支付问题277

三、项目遭遇司法拍卖问题278

第五章 物业管理281

第一节 物业管理模式介绍281

一、物业管理模式281

二、包干制模式的优势与劣势分析282

三、酬金制模式的利弊分析283

第二节 前期物业管理的招标284

一、前期物业服务企业的招投标相关规定284

二、审查物业服务企业标书应当注意的问题286

第三节 前期物业管理文件的拟定288

一、签订前期物业管理服务合同应注意的事项288

二、开发商在前期物业管理期间制作相关法律文书应注意的事项289

第四节 业主大会的成立与运作290

一、业主建筑物区分所有权制度与业主大会制度290

二、业主大会成立的步骤292

三、业主大会、业委会运作中存在的问题295

四、业主委员会主任或其成员工作中常见问题296

五、业主委员会运作不规范原因分析及解决方案297

第五节 业主委员会与开发商常见的几类纠纷300

一、开发商乱用公共部位引发的诉讼300

二、公共设备、设施质量问题引发的纠纷302

三、关于业主委员会的诉讼主体资格问题303

四、小区其他公建配套的产权与使用纠纷305

五、物业管理用房纠纷309

第六章 商业地产法律问题312

第一节 商业地产的“订单式开发”与“地产+商业”模式312

一、两种商业地产模式的典型案例介绍312

二、两种商业地产开发模式优劣比较分析313

第二节 商业地产策划中的风险与规避316

一、商业地产定位错误的风险与规避316

二、租售模式选择的风险与规避318

三、策划造成民事侵权的风险与规避319

四、商业地产策划对运营法律风险估计不足320

五、商业地产建筑设计使用中的尴尬321

六、商业地产策划中的政策风险问题321

第三节 城市综合体物业销售应注意的几个法律问题323

一、关于停车费等公共部位公益性收入的处理323

二、维修资金的筹集与使用问题应明确约定324

三、销售物业应当考虑今后统一物业管理325

四、在物业销售时应当明确统一经营管理的问题326

五、地下车位销售应当根据车位性质来决定销售策略327

第四节 商业地产租赁常见法律问题与风险分析328

一、“售后包租”合法性及风险分析328

二、租赁经营住宅底商涉及的法律问题329

三、如何确定扣率租金及防止在租金数额上产生法律纠纷330

四、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险331

五、解除租赁、强行收回房屋和处理商户遗留物的法律风险331

六、不诚信租客“人去楼空”的租金风险332

七、租赁合同解除后，租户未进行工商经营地址变更问题332

第五节 商业地产维修资金筹集与使用制度建立333

一、政府应当建立强制的商业地产维修资金筹集制度334

二、建立完善的维修资金使用制度335

三、政府相关部门应当建立商业地产的维修与保养标准337

四、“老大楼”专项维修资金的政策引导338

五、加强政策引导，培养公民“养房”消费意识338

第六节 从实务案例谈商业物业管理的法律风险与规避339

一、商业物业管理的特点339

二、商业物业管理中的法律风险与规避340

第七节 电子商务时代下商业地产的危与机343

第七章 房地产企业内部运作法律问题346

第一节 企业内部运作法律风险问题简析346

第二节 合同管理制度347

一、对合同主体资格进行严格地审查348

二、在合同中对合同标的规定要明确具体349

三、合同各方的权利义务应当约定清楚349

四、明确违约金和赔偿金计算方法350

五、争议解决方式要明确351

六、“合同的解除”及“合同的生效”时间或条件要明确352

第三节 人力资源管理制度352

一、企业在订立合同阶段存在的误区353

二、企业在履行劳动合同阶段存在的误区354

三、企业在劳动合同终止时存在的误区357

四、企业人力资源管理制度的完善359

第四节 财务管理制度362

一、房地产企业财务风险的起因362

二、房地产企业如何把控财务风险363

附：房地产企业财务管理制度364

第五节 文档管理制度370

附：企业档案管理制度371

第六节 企业法律风险防范制度的建立与完善374

后记：房地产律师的专业素养与法律服务377