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导论1

0.1 研究背景和意义1

0.1.1 研究背景1

0.1.2 研究意义6

0.2 研究思路和方法6

0.2.1 研究思路7

0.2.2 研究方法7

0.2.2.1 比较法学方法7

0.2.2.2 法注释方法中的条款关系解析方法8

0.2.2.3 法实证方法9

0.3 本书的创新和不足9

0.3.1 创新点9

0.3.2 不足点11

第1章 香港土地强制售卖制度的背景和立法概述13

1.1 制度建立的社会背景13

1.1.1 市区建筑物老化13

1.1.1.1 香港土地管理情况概述13

1.1.1.2 香港市区建筑物老化14

1.1.2 开发商购买老旧物业的困境17

1.1.2.1 政府主导都市更新的不足18

1.1.2.2 私人主导都市更新的困境19

1.2 立法概述20

1.2.1 立法过程和主要概念20

1.2.1.1 立法过程20

1.2.1.2 立法中的主要概念21

1.多数份数拥有人和少数份数拥有人22

2.地段、建筑和物业23

3.重新发展24

1.2.2 立法思路25

1.2.2.1 申请27

1.2.2.2 土地审裁处的裁决27

1.2.2.3 售卖28

1.2.2.4 分摊和售卖收益的运用28

1.2.3 立法意义和影响29

1.2.3.1 《条例》的实际效果29

1.2.3.2 《条例》与《基本法》的关系30

1.2.3.3 与人权立法的关系32

1.2.3.4 对司法机关财政和人手的影响33

1.2.3.5 对经济和环境的影响33

1.3 本章小结35

第2章 开发商申请法院发出强制售卖令的前提条件37

2.1 成为多数份数拥有人37

2.1.1 《条例》要求的多数比例和授权37

2.1.1.1 《条例》的规定37

2.1.1.2 各界的观点38

1.私人开发商的观点38

2.律师的观点39

3.立法委员会结论40

2.1.2 《公告》对比例的降低和适用范围41

2.1.3 目标建筑物无须实体存在43

2.1.4 多数份数拥有人必须共同申请44

2.2 作出估值报告45

2.2.1 评估市值的定义46

2.2.2 作出估值报告的目的47

2.2.3 估值时点的要求48

2.2.4 估值的假设条件50

2.3 开发商进行注册和通告51

2.3.1 注册、通告的方式和要求51

2.3.2 通告的目的52

2.4 强制售卖令适用于多个地段的条件54

2.4.1 《条例》的规定55

2.4.2 申请人已100％拥有地段可否纳入强制售卖范围57

2.4.2.1 Bond Star案中的否定性结论和提示意见57

2.4.2.2 Fairtex案的改变和Supergoal案的肯定性结论60

2.5 不动产权益转让不影响案件审理63

2.6 本章小结64

第3章 法院作出强制售卖令的条件和内容66

3.1 信纳少数份数估值公平合理66

3.1.1 对目标地段（建筑物）现用价值的评估66

3.1.1.1 评估EUV的方法68

1.普遍使用的比较法（市场法）68

2.收益法（投资法）70

3.其他方法71

3.1.1.2 评估范围72

3.1.1.3 评估对象的用途定性72

1.按照批准用途评估73

2.按照使用现状进行评估75

3.1.1.4 比较单元（可比实例）的选择76

1.位置77

2.用途79

3.交易时间79

4.是否正常交易80

5.其他考虑因素81

3.1.1.5 修正因素81

3.1.1.6 空地估价方法83

3.1.1.7 典型案例展示83

1.Fineway Properties Ltd.v.Sin Ho Yuen Victor案84

2.Good Faith Properties Limited and others v.Cibean Development Company Ltd.案89

3.1.2 如何确定少数份数的估值公平合理91

3.2 信纳标的地段理应更新92

3.2.1 关于龄期94

3.2.1.1 对“龄期”概念解释的演变94

3.2.1.2 早期案件中的模糊处理95

3.2.1.3 2006 ～2009年案件中试图设定判断标准96

1.Good Trader案中提出概念96

2.Intelligent House案中提出经济寿命测算方法98

3.Fineway Properties等案中对经济寿命测算方法的质疑和反复100

3.2.1.4 2010年后案件的综合考量标准102

3.2.1.5判断龄期的总结105

3.2.2关于维修状况106

3.2.2.1维修状况的含义106

3.2.2.2具体案件中的观点107

1.申请人须承担维修状况的经济测算举证责任107

2.考量维修成本与维修后提升价值对比108

3.考量“维修成本与维修后提升价值对比”及“维修成本与建造类似新建筑无成本对比”109

4.维修状况威胁公共安全时不再考虑经济测算115

5.经济因素以外因素的考量116

3.2.3被申请人不提出异议时的笼统考虑118

3.3信纳申请人已尽力购买少数份数120

3.3.1申请人申请强制售卖令后可否继续发出收购要约121

3.3.1.1早年案件的观点121

3.3.1.2近年案件的讨论121

3.3.2如何确定多数份数拥有人提出的条件公平合理126

3.3.2.1一般判断方法126

3.3.2.2“权利合并价值”和“最后一间补偿金”问题128

1.权利合并价值问题128

2.“最后一间补充金”问题132

3.3.2.3申请人已获得相邻地段是否影响报价132

3.3.2.4私人报价与政府征收报价不具有可比性133

3.3.3申请人如何与少数份数拥有人联系为合理134

3.3.3.1 一般判断方法134

3.3.3.2 无法联络被申请人时的处理134

3.4 强制售卖令的内容135

3.4.1 指定受托人135

3.4.2 售卖目标地段的底价137

3.4.2.1 底价的含义和评估方法137

1.剩余价值法138

2.比较法142

3.4.2.2 土地审裁处确定底价时的考虑因素143

1.对重新发展的假设和比较实例的选取143

2.是否考虑与邻近楼盘合并的可能146

3.利润空间148

3.4.2.3 被申请人的抗辩148

3.4.2.4 土地审裁处确定的RDV是终局的148

3.4.3 其他可能的命令内容149

3.4.4 强制售卖令的送达和公告152

3.5 本章小结153

第4章 强制售卖令的实施156

4.1 购买目标地段的方式156

4.1.1 当事人自行达成协议157

4.1.2 公开拍卖竞得157

4.1.2.1 公开拍卖的合理性157

4.1.2.2 拍卖人的指定158

4.1.2.3 竞购者价款的支付158

4.1.2.4 流拍的处理160

4.1.3 租赁关系终止162

4.1.3.1 不受“买卖不破租赁”的限制162

4.1.3.2 租客交回物业管有权的义务164

4.1.4 地段权益的转让及购买者的义务165

4.2 拍卖收益的分配和使用167

4.2.1 支付拍卖和受托人费用开支168

4.2.2 对租客的赔偿168

4.2.2.1 对租客利益的关注168

4.2.2.2 租客只能获得现金赔偿169

4.2.2.3 租客所获赔偿额度的厘定170

4.2.2.4 由份数拥有人分别支出，受托人实际支付赔偿171

4.2.2.5 租客不交回物业管有权不能取得赔偿金174

4.2.2.6 租客的申请登记时限175

4.2.2.7 租客无权参加申请强制售卖令主程序176

4.2.3 分配给份数拥有人176

4.3 强制售卖令的无效177

4.4 本章小结178

第5章 对内地城市更新的借鉴意义180

5.1 以深圳市为代表的内地城市更新遭遇的问题180

5.1.1 深圳市城市更新遇到的困境181

5.1.1.1 深圳市拆除重建类城市更新现状181

5.1.1.2 拟成为实施主体房地产开发企业的困境183

5.1.2 相关可能方法的障碍184

5.1.2.1 政府组织实施或征收185

1.现行法律的规定185

2.实践中的问题186

5.1.2.2 相关部门居中调解187

1.专家意见＋调解模式188

2.调解+仲裁188

3.仲裁188

5.2 深圳建立强制售卖制度的必要性和难点189

5.2.1 公平高效地解决小业主与开发商之间利益纠纷190

5.2.2 弥补法律漏洞190

5.2.3 建立制度的难点191

5.3 借鉴香港经验时应注意的问题192

5.3.1 深圳城市更新和香港土地强制售卖对象的区别193

5.3.1.1 政府统筹角色不同193

5.3.1.2 更新土地面积的区别193

5.3.1.3 更新对象选定标准的区别195

5.3.2 香港土地强制售卖的检讨196

5.3.3 强制售卖理由与公共利益的关系197

5.4 深圳建立私人强制售卖土地的要素200

5.4.1 裁判机关的确定和完善200

5.4.2 申请拍卖条件203

5.4.2.1 拍卖城市更新单元的条件203

5.4.2.2 申请人取得更新单元内不动产权益的数量203

5.4.3 拍卖对象——全部还是少数？205

5.4.4 法院审查要点206

5.4.4.1 更新单元内建筑物市值报告206

5.4.4.2 开发商尽力与小业主达成协议的证明207

5.4.5 政府行政主管部门的角色207

5.4.6 拍卖令的内容209

5.4.6.1 拍卖底价209

5.4.6.2 拍卖人的确定209

5.4.6.3 拍卖价款的支付209

5.4.6.4 租赁关系终止与对承租人的补偿210

5.4.6.5 拍卖价款的分配210

5.4.6.6竞得人的义务210

5.5深圳市城市更新不动产强制拍卖办法（建议稿）211

第一章 总则211

第二章 城市更新单元和申请人212

第三章 起诉213

第四章 法院审理214

第五章 法院判决214

第六章 拍卖执行215

第七章 附则216

5.6本章小结216

本书结论219

附件一：《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中文本223

附件二：《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》中文本236

附件三：《土地（为重新发展而强制售卖）条例》英文本238

附件四：《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》英文本250

附件五：《深圳市城市更新办法》252

附件六：《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》264

案例索引289

参考文献295

后记302