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第1章 绪论1

1.1 研究背景及研究意义1

1.1.1 研究的现实背景1

1.1.2 研究的政策背景2

1.1.3 研究意义4

1.2 理论与文献综述7

1.2.1 保障性住房供给的相关理论7

1.2.2 文献综述24

1.3 研究内容及创新点40

1.3.1 研究内容40

1.3.2 本书的主要创新43

第2章 我国保障性住房供给缺失现状及影响47

2.1 住房体制改革以来保障性住房政策演变47

2.1.1 住房货币化改革起步阶段（1998～2003年）48

2.1.2 高度市场化阶段（2003～2006年）51

2.1.3 重提住房保障阶段（2007年至今）52

2.2 保障性住房供给现状及其困境53

2.2.1 廉租房53

2.2.2 经济适用房56

2.2.3 公租房59

2.3 保障性住房供给缺失的不利影响62

2.3.1 不利于公平正义的和谐社会构建62

2.3.2 不利于抑制房价63

2.3.3 不利于扩大内需65

2.4 小结70

第3章 保障性住房供给缺失的制度因素分析72

3.1 基于二元化住房制度的保障性住房供给73

3.1.1 住房的双重属性与二元化住房制度理念73

3.1.2 二元化住房制度与住房政策精细化74

3.1.3 二元化住房制度与新自由主义取向的住房政策冲突76

3.2 过度市场化与公共住房制度缺失77

3.2.1 住房政策过度市场化取向77

3.2.2 公共住房政策目标模糊不利于长远规划79

3.2.3 公共住房土地供给无保障80

3.2.4 公共住房建设缺乏非营利住房机构参与81

3.3 制度缺失与政府住房保障职责缺位81

3.3.1 房价不是很好的博弈点82

3.3.2 调结构不能漠视市场智慧83

3.3.3 政府住房保障职责的回归85

3.4 制度缺失与住房保障模式选择误区86

3.4.1 “补砖头”、“补人头”与住房保障模式的扭曲86

3.4.2 “补人头”优于“补砖头”：基于住房价格不变的效用分析模型88

3.4.3 “补砖头”优于“补人头”：基于住房价格改变的效用分析模型90

3.4.4 “补砖头”取向的住房保障模式选择92

3.5 小结93

第4章 保障性住房供给模式效率缺失分析95

4.1 “市场失灵”、“政府失灵”与公共产品多中心治理96

4.1.1 “市场失灵”与政府单一供给96

4.1.2 “政府失灵”与公共产品民营化98

4.1.3 多中心治理与公共产品供给多元化100

4.2 单中心治理与保障性住房供给困境102

4.2.1 供给主体单一，资金渠道狭窄103

4.2.2 垄断特征显著，第三部门发展滞后104

4.2.3 竞争机制缺乏，供给效率低下106

4.2.4 监管机制缺乏，住房公平难以维护108

4.3 基于多中心治理的保障性住房供给模式选择108

4.3.1 政府主导型供给模式109

4.3.2 市场主导型供给模式111

4.3.3 社会（第三部门）主导型供给模式112

4.3.4 多中心治理变革中的政府职能边界115

4.4 小结119

第5章 保障性住房供给缺失的资金因素分析121

5.1 我国保障性住房建设融资的现状分析121

5.1.1 政府性资金122

5.1.2 银行贷款125

5.1.3 资本市场资金126

5.2 财政性资金来源不稳定，难以有效发挥财政杠杆效应127

5.2.1 保障性住房融资中政府主导作用分析127

5.2.2 政府性资金投入缺乏制度保障，难以发挥资本金的杠杆效应132

5.3 政策性住房金融发展滞后，保障性住房建设缺乏金融制度安排135

5.3.1 政策性住房金融与保障性住房发展的内在逻辑135

5.3.2 住房金融体系结构失衡，政策性住房金融发展严重滞后138

5.3.3 我国租赁类保障性住房建设急需政策性住房金融支持141

5.3.4 政策性住房金融支持保障性住房建设的国际经验借鉴142

5.4 资本市场融资功能亟待加强，创新型金融工具相对缺乏144

5.4.1 ABS、REITs在保障性住房融资中运用的理论分析145

5.4.2 资本市场创新性住房金融工具与保障性住房融资路径创新153

5.5 小结160

第6章 保障性住房政策地方执行阻滞：基于委托代理的博弈分析162

6.1 委托—代理理论与住房保障政策地方执行阻滞163

6.1.1 委托—代理理论引入住房保障政策执行的适用性分析164

6.1.2 保障性住房政策地方执行阻滞类型167

6.2 政策执行阻滞的产生机制——地方与中央的利益博弈169

6.2.1 地方政府和中央政府的利益考量及策略选择170

6.2.2 局中人最终策略选择171

6.3 中央—地方非合作博弈的制度诱因173

6.3.1 财政集权体制不健全173

6.3.2 信息沟通机制不健全175

6.3.3 激励与考核机制不健全176

6.3.4 监督与制约机制不健全177

6.4 小结178

第7章 发达国家（地区）保障性住房供给经验与启示180

7.1 发达国家（地区）保障性住房供给经验180

7.1.1 日本的保障性住房供给经验180

7.1.2 新加坡的保障性住房供给经验184

7.1.3 中国香港的保障性住房供给经验186

7.2 对我国保障性住房供给的启示188

7.2.1 在二元化住房制度框架内构建住房分类供应体系188

7.2.2 政府应在公共住房供应体系中发挥主导作用189

7.2.3 应大力发挥非营利机构在公共住房开发中的重要作用190

7.2.4 要科学合理地选择住房政策工具192

7.3 小结194

第8章 解决保障性住房供给缺失问题的政策建议197

8.1 供给制度创新197

8.1.1 确立住房公共政策实现各居住群体利益均衡197

8.1.2 以程序正义保证住房政策公平正义198

8.2 供给主体创新199

8.2.1 放宽市场准入200

8.2.2 大力发展住房合作社201

8.2.3 提供政策支持203

8.2.4 强化政府责任203

8.3 融资机制创新204

8.3.1 发挥政府在保障性住房融资中的主导作用204

8.3.2 加大政策性住房金融对公共住房领域的扶持力度205

8.3.3 推动金融工具创新，充分发挥资本市场融资功能209

8.4 动力机制创新211

8.4.1 加强利益整合实现中央与地方利益均衡211

8.4.2 完善政府间信息沟通机制212

8.4.3 构建科学合理的绩效评级机制与激励机制213

8.4.4 强化对地方政府的监督机制213

8.5 小结214

第9章 结论217

参考文献221

后记237