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第一章 房地产登记法律问题研究第一节 房地产登记制度的理论与立法2

一、房地产登记的性质——从行政管理向行政服务理念转变2

二、房地一体化格局构建9

三、房地产登记中的法律适用——协调统一房地产登记立法21

第二节 登记实务中的实体难题及其化解32

一、分散设置的房地产登记机构合理整合之必然32

二、登记错误救济机制的探索48

第三节 登记实务中的程序欠缺及其完善63

一、几种特殊登记的界定与完善63

二、房地产登记簿的设置74

三、房地产权属证书的登记发放83

第二章 划拨土地使用权法律问题研究第一节 划拨土地使用权制度的现状88

一、概述88

二、划拨土地使用权的取得制度95

三、划拨土地的利用制度99

四、划拨土地使用权的收回制度112

第二节 划拨土地使用权制度存在的问题114

一、现有的法律规范和其他规范性文件亟待整合114

二、划拨用地目录已不能适应实践发展的需要117

三、划拨土地使用权利用制度存在诸多问题124

四、划拨土地使用权收回制度亟待改革129

第三节 完善划拨土地使用权制度的构想134

一、制定关于划拨土地使用权的法典性法律规范134

二、修改划拨用地目录137

三、完善划拨土地使用权流转制度140

四、改革划拨土地使用权收回制度144

第三章 集体土地上的不动产法律问题研究第一节 集体建设用地管理制度研究149

一、土地用途管制制度研究149

二、集体土地登记制度研究154

三、集体建设用地使用权设立制度研究160

四、集体建设用地使用权收回制度研究173

第二节 集体土地建设用地使用权流转制度研究176

一、土地流转的法律规定及政策变化176

二、农民集体建设用地使用权的流转——基于法律行为的流转181

三、农村集体建设用地使用权的流转——非基于法律行为的流转189

四、农村集体建设用地使用权的流转情况评析193

五、当前集体土地使用权流转中的比较劣势——与国有土地使用权流转制度的比较分析200

第三节 农村集体建设用地上的“小产权房”问题研究202

一、“小产权房”概念界定202

二、“小产权房”的“产权”辨析206

三、基于法律行为的“小产权房”的流转208

四、非基于法律行为的流转——以法院裁判引起的流转为核心216

五、应对“小产权房”问题的基本指导思想和若干具体意见223

第四章 小区物业管理法律问题研究第一节 物业与物业管理概述229

一、“物业”、“物业管理”的概念229

二、物业管理的历史发展231

三、物业管理法制的发展231

四、“物业管理”与“物业服务”之辨232

五、物业管理制度研究现状与本章的思路239

第二节 物业管理模式240

一、典型国家、地区物业管理模式的考察与启示240

二、我国物业管理模式探讨247

三、物业管理模式的特殊问题——从“建管不分”到“建管分离”250

第三节 业主资格的界定251

一、几种错误观念的澄清253

二、已签订买卖合同，未办理登记但已合法占有建筑物专有部分的人254

三、签订转移所有权的合同，已办理预告登记但尚未占有专有部分的人257

四、承租人、借用人、典权人258

五、建设单位（开发商）259

六、“一房二卖”情况下的业主认定260

第四节 业主大会和业主委员会的法律性质261

一、关于业主大会法律性质的既有讨论261

二、通说——业主大会法人说的弱点与障碍263

三、业主大会法律性质的再认识265

四、业主委员会的法律地位267

第五节 小区权属问题——业主的专有权、共有权纠纷及解决267

一、建筑物区分所有权之专有权268

二、建筑物区分所有权之共有权273

第六节 物业合同法律制度280

一、物业服务合同的性质和效力280

二、物业合同类纠纷的核心问题——物业收费标准与物业服务标准285

第七节 物业服务人的安全保障义务293

一、物业服务人的安全保障义务概述293

二、物业服务人安全保障义务的限度297

三、物业服务人安全保障义务纠纷的主要类型299

第八节 物业管理制度的完善建议303

一、确切区分“物业管理”与“物业服务”303

二、我国物业管理模式的完善307

三、业主资格认定标准的完善310

四、业主大会、业主委员会法律性质的明确311

五、小区权属制度的完善311

六、物业服务合同制度的完善312

七、物业服务人安保义务制度的完善313

第五章 不动产征收和拆迁法律问题研究第一节 我国不动产征收与拆迁立法变迁考察316

一、不动产征收与拆迁工作的起步阶段（1950年-1980年）316

二、不动产征收和拆迁工作恢复阶段（1980年-1991年）317

三、不动产征收和拆迁工作初步走向市场化阶段（1991年-2001年）318

四、不动产征收和拆迁工作开始步入法制化阶段（2001年-2007年）319

五、不动产征收和拆迁工作开始走向规范化阶段（2007年至今）320

第二节 我国现行不动产征收和拆迁制度安排综述322

一、现行不动产征收和拆迁立法的主要架构322

二、现行不动产征收和拆迁立法的主要内容325

三、关于2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施327

四、不动产征收和拆迁立法文本存在的问题分析334

第三节 不动产征收与拆迁的实务现状及问题分析353

一、不动产征收和拆迁纠纷类型概述354

二、不动产征收和拆迁纠纷体现出的实务问题358

第四节 对不动产征收和拆迁立法的完善建议367

一、准确界定不动产征收的概念367

二、明确不动产征收制度的宗旨373

三、确定不动产征收的立法模式374

四、厘清不动产征收法律关系的主体376

五、严格公共利益的界定378

六、制定适宜的不动产征收补偿规则387

七、制定科学的不动产征收程序395

八、设计切实可靠的不动产征收纠纷救济体系401

九、明确规定问责403

后记405