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序言14

前言14

第一章 土地制度的确立和早期城市建设14

1 香港土地制度的形成和确立14

1.1 英国侵占香港：香港地权制度的转变14

1.2 第一次“官地”拍卖16

1.3 新界的土地制度20

1.4 香港土地制度的基本特点21

2 早期的城区建设和规划26

2.1 “维多利亚城”的建设26

2.2 “维多利亚城”的拓展和“四环九约”29

2.3 九龙、新界开发的城区32

2.4 早期城市规划和对土地发展的管制34

3 战前地产业的发展概况36

3.1 早期英商在地产业的优势36

3.2 华商在地产业的发展42

3.3 战前地产业的主要经营方式：置业出租46

第二章 战后地产业的繁荣与危机54

1 地产革命：“分层出售、分期付款”54

1.1 战后经济复元、人口骤增和“房荒”54

1.2 “分层出售、分期付款”售楼制度的形成61

2 50年代初至60年代中的地产繁荣68

2.1 1953至1957年地产业发展的原因68

2.2 1953至1957年地产业发展的特点69

2.3 60年代初中期地产业的繁荣盛况73

3 战后的主要地产发展商77

3.1 置地：香港最大的老牌地产公司77

3.2 许爱周、张祝珊：战后重要的华人地产商79

3.3 霍英东：战后新兴地产发展商的佼佼者81

3.4 其他主要的新兴地产发展商92

4 60年代中期的地产危机95

4.1 地产危机的触发95

4.2 过度投机地产引发的银行危机99

4.3 银行收紧信贷引发的地产危机102

第三章 70年代地产业的证券化和集团化108

1 60年代末至80年代初的地产热潮108

1.1 1968至1974年的地产循环周期108

1.2 70年代中至80年代初的地产热潮112

2 商厦重建和大型私人屋村兴建118

2.1 高级商厦的重建和兴建热潮118

2.2 大型私人屋村的兴建蔚然成风125

3 新兴地产集团的崛起133

3.1 地产业的证券化：70年代地产公司上市热潮133

3.2 长江实业：击败置地声名鹊起136

3.3 新鸿基地产：“楼宇制造工厂”139

3.4 合和实业：湾仔合和中心的兴建者142

3.5 恒隆集团：积极发展地铁沿线物业144

3.6 大昌地产：与英资公司合作发展地产147

3.7 新世界发展：尖东新世界中心的兴建者149

3.8 恒基兆业：“小型住宅之王”151

3.9 其他新兴地产集团：华懋、南丰、信和和鹰君153

4 80年代初地产市道的崩溃160

4.1 地产市道崩溃的基本原因160

4.2 80年代初的地产大崩溃164

第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展174

1 50至60年代公屋的大规模兴建174

1.1 1953年圣诞的“石硖尾大火”174

1.2 大规模的徙置计划178

1.3 廉租屋村的建设180

1.4 公屋政策的推出183

2 新市镇开发和“十年建屋计划”186

2.1 50至60年代的香港城市规划186

2.2 香港早期的新市镇发展189

2.3 1973至1982年的“十年建屋计划”192

2.4 新市镇开发加快步伐195

3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变198

3.1 “都会计划”198

3.2 市区重建计划200

3.3 公屋政策的转变：“长远房屋策略”207

3.4 新一代新市镇的开发212

第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成212

1 过渡时期的地产大升浪218

1.1 《联合声明》关于香港土地契约的安排218

1.2 第一次升浪：1985至1989年221

1.3 第二次升浪：1991至1994年227

1.4 第三次升浪：1995至1997年237

2 地产业巨擘：十大上市财阀241

2.1 长江实业：“大型私人屋村之王”241

2.2 新鸿基地产：“地产巨无霸”246

2.3 恒基地产：“密底算盘”250

2.4 新世界发展：以地产为主，向多元化发展252

2.5 恒隆/淘大：稳中求胜255

2.6 信和：香港地产的“超级大好友”259

2.7 会德丰/九龙仓：用尽地积比率262

2.8 太古地产：金钟、鲗鱼涌建地产王国265

2.9 希慎：“铜锣湾地王”268

2.10 置地：“皇冠明珠”失色271

3 1997年：地产“泡沫”形成273

3.1 香港地产“泡沫”形成的原因273

3.2 地产“泡沫”对香港经济造成的隐患279

第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景284

1 特区政府的目标：八万五千个单位284

1.1 特区政府的土地政策284

1.2 特区政府的房屋政策284

1.3 长远房屋策略白皮书288

2 金融风暴袭击下的地产危机289

2.1 亚洲金融风暴对香港的冲击289

2.2 金融风暴下的地产危机290

2.3 大型地产发展商的减价促销战293

3 地产业：香港经济的“寒暑表”295

3.1 地产业对香港GDP的贡献295

3.2 地产业对香港财政收入的重要性297

3.3 地产业对各行业的影响299

3.4 结束语：香港地产业的发展前景300