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第一章 房地产估价概论1

第一节 对房地产估价的认识1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的特点6

三、房地产估价的必要性11

第二节 对房地产估价的需要15

一、房地产转让和租赁的需要15

二、房地产抵押的需要16

三、房地产税收的需要17

四、房地产征收和征用的需要19

五、房地产司法拍卖的需要20

六、房地产分家析产的需要21

七、房地产损害赔偿的需要21

八、房地产保险的需要23

九、国有土地有偿使用的需要24

十、企业有关经济行为的需要24

十一、房地产行政管理的需要26

十二、其他方面的需要27

第三节 房地产估价的要素28

一、估价当事人28

二、估价目的30

三、估价对象32

四、价值时点32

五、价值类型33

六、估价原则33

七、估价程序34

八、估价依据34

九、估价假设34

十、估价方法35

十一、估价结果36

第四节 房地产估价职业道德37

第五节 中国房地产估价行业的发展38

一、以法律形式确立了房地产估价的地位38

二、建立了房地产估价师执业资格制度39

三、成立了房地产估价行业组织40

四、发布了房地产估价若干法规40

五、制定了房地产估价系列标准41

六、构建了房地产估价理论方法体系42

七、形成了公平竞争的房地产估价市场42

八、深化拓展了房地产估价业务43

九、积极开展了国际交流合作44

复习思考题45

第二章 房地产及其描述47

第一节 房地产的含义47

一、房地产的定义47

二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义47

三、房地产实物、权益和区位的含义50

四、房地产的相关名称55

五、房地产的基本存在形态57

六、房地产含义的总结59

第二节 房地产的特性60

一、不可移动60

二、独一无二61

三、寿命长久61

四、供给有限62

五、价值较大63

六、用途多样63

七、相互影响64

八、易受限制64

九、难以变现66

十、保值增值67

第三节 房地产的种类68

一、按立法用语划分的种类68

二、按用途划分的种类68

三、按开发程度划分的种类69

四、按实物形态划分的种类70

五、按权益状况划分的种类71

六、按经营使用方式划分的种类73

七、按是否产生收益划分的种类73

第四节 房地产状况的描述74

一、房地产基本状况的描述74

二、房地产实物状况的描述76

三、房地产权益状况的描述78

四、房地产区位状况的描述79

复习思考题81

第三章 房地产价格和价值83

第一节 房地产价格和价值的种类83

一、价格和价值83

二、挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值86

三、市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值90

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值93

五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格97

六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值99

七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值100

八、市场调节价、政府指导价和政府定价102

九、基准地价、标定地价和房屋重置价格103

十、土地价值、建筑物价值和房地价值103

十一、总价格、单位价格和楼面地价104

十二、名义价格和实际价格106

十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格107

十四、起价、标价、成交价和均价108

十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价109

第二节 房地产价格的特点110

一、与区位密切相关110

二、实质上是权益的价格110

三、同时有买卖价格和租赁价格111

四、易受交易者的个别情况影响111

五、形成的时间通常较长112

六、包含的内容复杂多样112

第三节 房地产价格与供求112

一、房地产需求113

二、房地产供给115

三、房地产均衡价格117

四、房地产供求状况的分类119

第四节 房地产价格的影响因素119

一、房地产价格影响因素概述119

二、房地产自身因素122

三、人口因素135

四、制度政策因素137

五、经济因素142

六、社会因素146

七、国际因素147

八、心理因素148

九、其他因素149

复习思考题150

第四章 房地产估价原则153

第一节 房地产估价原则概述153

一、房地产估价原则的含义153

二、房地产估价的主要原则153

三、房地产估价原则的作用154

第二节 独立客观公正原则154

第三节 合法原则155

第四节 价值时点原则161

第五节 替代原则164

第六节 最高最佳利用原则166

第七节 谨慎原则171

第八节 一致性原则和一贯性原则172

复习思考题172

第五章 比较法及其运用175

第一节 比较法概述175

一、比较法的含义175

二、比较法的理论依据175

三、比较法适用的估价对象176

四、比较法估价需要具备的条件176

五、比较法估价的操作步骤177

第二节 收集交易实例178

一、收集大量交易实例的必要性178

二、收集交易实例的途径178

三、收集交易实例的要求179

四、建立交易实例库181

第三节 选取可比实例181

一、选取可比实例的必要性181

二、选取可比实例的要求181

第四节 建立比较基础184

一、统一财产范围184

二、统一付款方式185

三、统一融资条件186

四、统一税费负担186

五、统一计价单位188

第五节 交易情况修正190

一、交易情况修正的含义190

二、造成成交价格偏离正常价格的因素191

三、交易情况修正的方法192

第六节 市场状况调整194

一、市场状况调整的含义194

二、市场状况调整的方法194

第七节 房地产状况调整197

一、房地产状况调整的含义197

二、房地产状况调整的内容198

三、房地产状况调整的思路和步骤199

四、房地产状况调整的方法200

第八节 计算比较价值203

一、计算单个可比实例的比较价值203

二、计算最终的比较价值205

第九节 比较法总结210

复习思考题213

第六章 收益法及其运用215

第一节 收益法概述215

一、收益法的含义215

二、收益法的理论依据216

三、收益法适用的估价对象218

四、收益法估价需要具备的条件218

五、收益法估价的操作步骤219

第二节 报酬资本化法的公式219

一、报酬资本化法最一般的公式219

二、净收益每年不变的公式220

三、净收益按一定数额递增的公式226

四、净收益按一定数额递减的公式227

五、净收益按一定比率递增的公式228

六、净收益按一定比率递减的公式230

七、净收益在前后两段变化规律不同的公式232

八、预知未来若干年后价格的公式234

第三节 收益期和持有期的测算238

第四节 净收益的测算240

一、地租理论及地租的测算240

二、净收益测算的基本原理251

三、不同收益类型房地产净收益的测算254

四、净收益测算应注意的问题257

五、净收益流模式的确定260

第五节 报酬率的确定261

一、报酬率的实质261

二、报酬率的求取方法263

第六节 直接资本化法267

一、直接资本化法概述267

二、收益乘数法的种类267

三、资本化率和收益乘数的求取方法269

四、资本化率与报酬率的区别和关系270

五、直接资本化法与报酬资本化法的比较271

第七节 投资组合技术和剩余技术272

一、投资组合技术272

二、剩余技术276

第八节 收益法总结279

复习思考题282

第七章 成本法及其运用284

第一节 成本法概述284

一、成本法的含义284

二、成本法的理论依据285

三、成本法适用的估价对象286

四、成本法估价需要具备的条件287

五、成本法估价的操作步骤288

第二节 房地产价格构成288

一、土地成本289

二、建设成本292

三、管理费用293

四、销售费用294

五、投资利息294

六、销售税费296

七、开发利润297

第三节 成本法的基本公式299

一、适用于旧的房地产的基本公式299

二、适用于新开发建设的房地产的基本公式300

第四节 重新购建成本的测算303

一、重新购建成本的内涵303

二、重新购建成本的求取思路303

三、建筑物重新购建成本的求取方式304

四、建筑物重新购建成本的求取方法305

第五节 建筑物折旧的测算311

一、建筑物折旧的含义和原因311

二、建筑物折旧的求取方法313

三、求取建筑物折旧应注意的问题326

第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定328

一、房屋完损等级评定的有关规定328

二、房屋折旧的有关规定329

第七节 成本法总结330

复习思考题333

第八章 假设开发法及其运用336

第一节 假设开发法概述336

一、假设开发法的含义336

二、假设开发法的理论依据336

三、假设开发法适用的估价对象337

四、假设开发法估价需要具备的条件339

五、假设开发法估价的操作步骤339

第二节 动态分析法和静态分析法339

一、动态分析法和静态分析法的产生339

二、动态分析法与静态分析法的区别340

三、动态分析法和静态分析法的优缺点340

第三节 假设开发法的估价前提341

第四节 最佳开发经营方式的选择342

第五节 假设开发法的基本公式343

一、假设开发法最基本的公式343

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式344

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式346

第六节 假设开发法测算中各项的求取346

一、后续开发经营期346

二、后续开发的必要支出348

三、开发完成后的价值349

四、折现率350

五、后续开发的应得利润351

六、测算中的其他有关问题351

第七节 假设开发法总结和运用举例352

一、假设开发法总结352

二、假设开发法运用举例354

复习思考题361

第九章 其他估价方法及其运用363

第一节 路线价法363

一、路线价法概述363

二、划分路线价区段365

三、设定标准临街深度365

四、选取标准临街宗地366

五、调查评估路线价366

六、编制价格修正率表366

七、计算临街土地价值或价格370

第二节 基准地价修正法377

一、基准地价修正法的含义377

二、基准地价修正法的操作步骤378

第三节 标准价调整法378

第四节 多元回归分析法379

第五节 修复成本法380

第六节 损失资本化法380

第七节 价差法381

第八节 长期趋势法383

一、长期趋势法概述383

二、数学曲线拟合法384

三、平均增减量法386

四、平均发展速度法388

五、移动平均法390

六、指数修匀法391

七、长期趋势法的作用392

复习思考题393

第十章 房地产估价程序395

第一节 房地产估价程序概述395

一、房地产估价程序的含义395

二、房地产估价程序的作用396

第二节 受理估价委托396

一、估价业务来源渠道396

二、不应承接估价业务的情形397

三、估价业务接洽与承接400

第三节 确定估价基本事项402

一、估价基本事项概述402

二、估价目的的确定402

三、价值时点的确定403

四、估价对象的确定404

五、价值类型的确定407

第四节 编制估价作业方案408

一、估价作业方案的含义408

二、估价作业方案的内容408

第五节 收集估价所需资料410

第六节 实地查勘估价对象411

一、实地查勘估价对象的必要性411

二、实地查勘估价对象的工作内容412

三、实地查勘估价对象的实施和记录412

第七节 选用估价方法进行测算413

第八节 确定估价结果414

一、测算结果的校核和分析比较414

二、得出一个综合测算结果415

三、确定最终的评估价值415

第九节 撰写估价报告416

一、估价报告的含义416

二、估价报告的质量416

三、估价报告的形式417

四、估价报告的组成417

第十节 审核估价报告423

第十一节 交付估价报告423

第十二节 保存估价资料424

复习思考题425