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第一章 房地产开发经营相关知识1

第一节 房地产开发经营概述1

一、房地产开发经营的概念1

二、房地产开发经营的类型2

三、房地产开发经营的特点3

四、房地产开发经营的条件3

第二节 房地产开发经营土地使用权的取得5

一、土地使用权与土地所有权的区别5

二、房地产开发经营土地使用权的取得方式5

三、土地使用权转让与项目转让7

四、合作建房8

五、新区开发时农业用地的征用补偿9

六、旧城改造时国有土地上房屋征收补偿的流程11

第三节 房地产开发经营流程15

一、前期准备阶段15

二、建设施工阶段17

三、商品房预售及产权转移阶段18

第四节 房地产开发工程竣工验收19

一、房地产开发工程竣工验收的依据与内容19

二、房地产开发工程竣工验收程序21

三、房地产开发项目竣工验收备案21

第五节 建设工程造价计价23

一、投资估算价与概算造价23

二、预算造价与合同价24

三、工程结算价与竣工决算价27

第二章 房地产企业财务管理31

第一节 房地产企业资金管理31

一、房地产企业资金管理的特点31

二、房地产企业资金管理现状及存在问题33

三、房地产企业资金管理34

第二节 房地产企业运营资金管理39

一、房地产企业流动资产管理39

二、房地产企业流动负债管理42

三、房地产企业运营资金管理45

第三节 房地产企业融资管理47

一、房地产企业股权出让融资47

二、民间借贷融资48

三、房地产信托融资49

四、房地产私募股权融资53

五、房地产项目银行授信60

六、并购融资67

七、合作开发融资70

第四节 房地产企业成本管理73

一、房地产项目主要成本构成73

二、开发产品成本核算的对象与开发产品成本计算期74

三、产品成本归集、分配74

四、房地产企业成本结转步骤75

五、成本管理76

第五节 房地产财务指标的考核与分析81

一、财务指标的考核81

二、企业财务分析中重要财务指标的计算与分析85

三、应用实例92

第三章 房地产企业所得税管理105

第一节 税收政策基本规定105

一、房地产开发经营销售收入的确认105

二、扣除项目的税务处理112

三、计税成本的核算114

四、特定事项的税务处理120

五、“拆迁还房”业务的税务处理121

第二节 房地产企业所得税管理123

一、新办房地产企业的管辖权123

二、房地产企业征收管理方式124

三、房地产企业所得税预缴管理125

第三节 房地产企业所得税年度汇算清缴管理127

一、本年业务的纳税调整项目127

二、房地产预售纳税调整136

三、纳税调整应注意的问题138

四、企业所得税申报与退库139

五、企业所得税的会计处理143

六、指定代扣外国临时劳务企业所得税的核算与申报144

七、代扣外国企业预提所得税的核算与申报146

第四节 股权转让企业所得税管理148

一、建立健全股权转让信息获取机制148

二、创新股权转让所得税管理方式和手段149

三、引导纳税人主动遵从149

四、构建股权转让所得税管理的长效机制150

第五节 房地产企业所得税清算管理150

一、企业清算业务的两个层面150

二、进行企业所得税清算的范围151

三、企业清算期的确定152

四、企业清算的所得税处理152

五、企业清算所得的计算153

六、股东层面的企业所得税清算154

第四章 房地产土地增值税管理162

第一节 土地增值税政策基本规定162

一、土地增值税纳税人和征税范围162

二、土地增值税计税依据及税率163

三、土地增值税税收优惠166

四、土地增值税税额计算167

第二节 土地增值税管理169

一、土地增值税日常管理169

二、土地增值税预征管理175

三、土地增值税清算管理177

四、土地增值税清算后续管理182

第三节 土地增值税清算审核184

一、转让房地产收入的审核184

二、土地增值税扣除项目审核186

第五章 房地产营业税管理196

第一节 营业税政策基本规定196

一、征税范围196

二、营业额的确定197

三、税目、税率的确定199

四、视同发生应税行为199

五、差额征税200

六、其他特殊业务的涉税处理201

七、纳税义务发生时间的确定204

八、纳税地点的确定205

第二节 营业税项目管理205

一、项目管理的内容205

二、项目登记管理206

三、项目信息采集管理206

四、发票使用管理206

五、项目税款结（清）算及注销管理207

第三节 营业税纳税申报管理213

一、纳税申报213

二、纳税申报审核213

第六章 房地产其他税种管理221

第一节 房产税管理221

一、房产税政策的基本规定221

二、房产税管理225

第二节 城镇土地使用税管理225

一、城镇土地使用税政策的基本规定225

二、城镇土地使用税管理228

第三节 契税管理230

一、契税政策的基本规定230

二、契税管理233

第四节 耕地占用税管理235

一、耕地占用税的基本规定235

二、耕地占用税管理238

第七章 房地产税源管理244

第一节 房地产税源预测与分析244

一、房地产税源预测方法244

二、房地产税源分析256

第二节 房地产互动式税源管理268

一、互动式税源管理268

二、互动式税源管理运行机制269

三、房地产互动式税源管理271

第三节 存量房税源管理282

一、房产权属转移登记及涉税证明282

二、房产权属转移承受方申报287

三、存量房评估290

第四节 保有房税源管理298

一、保有房自用与出租的税源管理299

二、房地产中介的税源管理308

三、物业的税源管理309

第八章 房地产基础信息采集与处理326

第一节 增量房信息采集326

一、增量房信息采集的范围326

二、增量房信息的加工及处理338

第二节 存量房信息采集340

一、存量房信息采集的项目340

二、存量房信息的加工及处理343

第三节 租赁房信息采集347

一、租赁房信息采集的范围347

二、租赁房信息的加工及处理351

第九章 房地产税收日常管理354

第一节 房地产日常管理内容354

一、税务登记环节的工作规定354

二、发票管理环节的工作规定358

三、账簿凭证管理环节的工作规定359

四、申报和税款缴纳管理环节的工作规定361

五、税务清算管理环节的工作规定362

六、分类管理364

第二节 房地产税收日常管理台账369

一、台账概述370

二、销售收入动态管理台账370

三、相关税种日常管理台账373

四、房地产企业计税成本明细表378

第十章 房地产税收风险管理389

第一节 税收风险管理体系389

一、税收风险管理运行机制390

二、税收风险管理岗责体系393

三、税收风险特征库395

第二节 房地产税收遵从风险399

一、房地产税收遵从风险概念及特点399

二、房地产行业税收遵从风险的类型400

第三节 房地产税收风险管理实务404

一、获取涉税信息404

二、建立风险识别模型407

三、税收风险识别排序415

四、风险指标使用指引416

五、重点核实内容419

第四节 税收风险应对420

一、低等风险应对420

二、中等风险应对421

三、高等风险应对427

第十一章 房地产纳税评估与税务稽查429

第一节 房地产纳税评估分析429

一、运用纳税评估指标进行分析429

二、对内部资料进行分析431

三、对财务报表进行分析434

四、利用第三方信息进行分析444

第二节 实地调查核实447

一、计税收入447

二、成本和费用449

第三节 纳税评估案例451

一、选定对象451

二、案头审核452

三、实地调查核实453

四、评定处理456

五、管理建议456

第四节 房地产企业税务稽查457

一、房地产企业稽查思路及方法457

二、各税种稽查要点460

第五节 稽查案例476

一、案件基本情况476

二、检查发现主要问题的检查方法、思路或技巧477

三、征管建议482

四、案件启示482