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第一章 宅基地使用权的福利性1

一、宅基地使用权是否具有福利性1

二、福利性的语义辨析5

（一）福利性与无偿性5

（二）福利性与身份性6

（三）福利性与无期限性8

（四）福利性与不可流转性9

（五）福利性与私权性10

三、福利性语境下的法律改进12

（一）福利性允许一定条件下的有偿使用12

（二）福利性要求法律对宅基地使用权主体进行更明确的规定14

（三）福利性要求宅基地使用权的期限不能超出自然人终生范围17

（四）福利性决定了宅基地使用权不能实现完全的市场流转18

四、趋势、冲突与制度再生21

第二章 宅基地使用权的市场流转性22

一、权利演进：福利性的缘起22

二、禁令转变：从禁止到限制26

三、执行现状：市场化的冲击30

（一）各地宅基地使用权流转的情况30

（二）法院对宅基地使用权流转的处理33

四、研究倾向：效率与农民利益40

（一）宅基地流转有利于土地资源有效配置40

（二）宅基地流转有利于农民的经济利益42

（三）宅基地流转有利于城乡一体化43

五、宅基地使用权流转困境的实质45

（一）研究尚未解决的问题45

（二）矛盾、困境与权利结构47

六、结论：合理解决方案的必备要素50

第三章 土地承包经营权的市场流转的困境56

一、土地承包经营权市场流转立法分析57

（一）家庭联产承包责任制阶段57

（二）土地承包经营权作为债权的阶段60

（三）土地承包经营权作为物权的阶段63

二、土地承包经营权权属不清65

三、土地承包经营权期限不明68

（一）权利期限的政策变迁68

（二）土地承包经营权政策的法制化70

（三）关于权利期限与调地72

四、土地承包经营权继承性不明74

五、土地承包经营权流转实践问题77

（一）土地承包经营流转实践中的受让人顾虑77

（二）土地承包经营流转实践中的农民权益损害79

（三）土地承包经营流转实践中的国家粮食安全81

第四章 中国农村土地信托的基本法律问题83

一、研究综述83

二、信托的起源86

三、信托与相关概念的区分88

（一）信托与民事代理89

（二）信托与行纪89

（三）信托与第三人利益合同90

（四）信托与股份投资关系90

四、信托制度的价值91

（一）缔约成本91

（二）履约成本92

（三）违约成本92

五、信托财产的独立性93

（一）信托财产的非继承性93

（二）破产财产之排除94

（三）强制执行之禁止94

（四）抵消之禁止95

（五）混同之限制95

（六）信托财产的有限责任95

六、信托不动产的善意取得96

（一）委托人处分不动产的善意取得96

（二）受托人违背信托目的处分不动产的善意取得99

（三）信托不动产善意取得制度的构建101

七、保护信托与信托保护104

第五章 中国农村土地信托的成立与生效107

一、土地信托的委托人107

二、土地信托的信托财产113

三、农村土地信托的合意117

四、确定的受益人或特定目的121

五、信托的生效122

第六章 中国农村土地信托财产的归属124

一、英美法上的信托财产归属与虚假信托124

二、中国农村土地信托财产归受托人127

第七章 中国农村土地信托的受益权131

一、信托受益权的性质131

二、农村土地信托受益权的归属138

（一）宅基地使用权信托受益权限制141

（二）土地承包经营权信托受益权限制143

第八章 中国农村土地信托受托人145

一、受托人的主体146

（一）信托公司147

（二）一般受托人151

二、受托人的管理权限154

三、谨慎管理义务157

四、受托人的民事责任160

（一）受托人对委托人的民事责任161

（二）受托人对受益人的责任163

（三）受托人对第三人的责任166

第九章 中国农村土地信托的登记168

一、农村土地登记制度171

二、农村土地信托的登记机关173

三、农村土地信托的登记义务人176

四、农村土地信托登记的内容178

五、农村土地信托登记的效力181

第十章 中国农村土地信托的现状与推进183

一、农村土地信托的现状184

（一）以“土地信托”为名的非土地信托184

（二）安徽宿州农村土地承包经营权信托188

（三）山东青州农村土地承包经营权信托189

二、农村土地使用权的主要问题193

三、农村土地信托的基本原则196

（一）利益引导与自愿原则196

（二）制度性推进而非实体性推进197

四、农村土地使用权信托的整体设计199

（一）农村土地投资信托199

（二）农村土地管理信托202

五、农村土地使用权信托的风险与控制202

（一）信用风险203

（二）农村土地管理风险206

（三）农村土地经营风险207

附录一 中国宅基地使用权立法体系210

一、宅基地所有权与宅基地使用权210

二、宅基地使用权的主体215

三、宅基地使用权的初始取得217

四、宅基地使用权的面积224

五、宅基地使用权的费用与时限226

六、宅基地使用权的流转228

七、宅基地使用权的登记237

八、宅基地使用权的消灭240

附录二 中国土地承包经营权立法体系243

一、土地承包经营权的权利243

二、土地的承包248

三、土地承包经营权的流转251

四、土地承包经营权的征收254

五、土地承包经营权的登记257

六、土地承包经营权的纠纷处理259

七、农村土地的用途262

八、土地承包经营权的继承264

九、土地承包经营权的抵押264

索引266