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第一章 物业管理公司的设立与管理运作机制1

第一节 物业管理公司的设立与动作机制1

一、物业管理公司的设立条件3

二、物业管理公司的设立程序11

三、物业管理公司的法律责任25

四、物业管理公司的机构设置28

第二节 业主代表大会与管理委员会36

一、业主代表大会37

二、管委会38

三、为主公约40

范例一 ××小区业主管理委员会章程44

第三节 物业管理公司管理运作机制范例精解44

范例二 业主公约(示范文本)47

第二章 物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解51

第一节 招聘与签约的过程及注意事项51

一、招聘51

二、签约57

三、关于晋升主管、领班实行考核聘任制的几个要点60

四、临时工的录用、辞退61

第二节 人力资源管理技巧62

一、人力资源管理的内涵62

二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置64

三、管理和考核的技巧67

一、培训工作的必要性、内容与任务73

第三节 员工培训技巧与员工档案管理办法73

二、培训方法和技巧82

三、员工档案管理办法87

第四节 物业管理公司的劳动报酬和福利91

一、劳动报酬和福利费前瞻91

二、劳动报酬的管理技巧93

三、加班工资及各种假期工资的发放办法95

四、福利的形式和内容96

第五节 物业管理奖惩的管理技巧107

一、总则107

二、奖励办法108

三、处罚办法109

四、员工的申诉权115

第六节 其他管理办法116

一、更衣室管理规定116

二、职工浴室管理规定117

三、职工餐厅就餐规定117

四、工服管理规定118

五、倒班宿舍管理规定119

第七节 物业公司业务员的工作要则与素质要求120

一、敬业乐观120

二、着装整洁122

三、工作步骤122

四、商用文书123

五、关于问题的解决124

六、礼貌用语125

七、使用电话126

八、交换名片128

九、会客129

十、拜访客户130

十一、洽谈133

十二、约会133

十三、表达能力134

第八节 物业公司经理的素质要求135

一、应具备的业务素质135

二、应具备良好作风136

三、应具备领导艺术137

一、聘用制度138

第九节 物业公司人事管理制度138

二、员工行为规范142

三、职务任务制度146

四、岗位调迁制度146

五、员工离职制度147

六、请休假及假期待遇制度147

七、培训制度151

八、考核制度152

九、奖惩制度153

第十节 劳动人事管理范例精解158

范例一 《员工手册》的编写技巧158

范例二 深圳市房屋管理员岗位规范180

第一节 物业管理公司财务管理概述191

一、财务管理内涵191

第三章 物业管理公司的财务管理技巧及范例精解191

二、财务管理的机构设置193

三、财务管理制度195

第二节 物业管理公司的财务核算及其技巧196

一、物业管理公司财务核算的必读知识196

二、物业管理公司财务分析、经济活动分析及分析技巧202

第三节 物业经理应掌握的财务操作207

一、年度预算的操作207

二、资本基金的操作211

三、偿债基金的操作211

四、信用控制的操作213

一、物业管理费的组成215

第四节 物业管理费的核算技巧215

二、管理费的核算具体技巧介绍216

三、如何加强收费管理的力度227

四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法228

第五节 财务造假对策231

一、规范基础工作231

二、建立完善的内部控制体系241

三、健全和完善会计算理制度255

四、强化会计监督261

第六节 常见计算机会计“陷阱”及对策272

一、常见的计算机会计陷阱272

二、计算机会计陷阱对策283

三、计算机会计陷阱查帐指导304

一、物业管理企业资金筹集的必要性309

第一节 物业管理资金的筹集309

第四章 物业管理资金运筹技巧及范例精解309

二、物业管理资金筹集方式312

三、物业管理企业筹集资金的要求319

第二节 物业管理企业筹资决策谋略324

一、有关筹资决策的必读知识324

二、资本金的筹资决策谋略331

三、负债筹资决策谋略344

四、筹资质量决策谋略363

第三节 物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策377

一、资金筹措技巧377

二、各类资金的具体筹措技巧386

三、融资决策401

一、确定收费项目 明确收费标准414

第四节 物业管理资金筹措的管理414

二、加强法制建设 确保费用收取417

第五节 物业管理资金运作使用方法418

一、物业管理资金的使用原则418

二、物业管理资金使用的特点419

三、使用资金的来源和分类420

四、居住性物业管理资金的使用方法428

五、经营性物业管理资金的来源与使用技巧430

六、日常费用的支出443

七、日常费用支出预算445

第六节 维修基金的使用与管理技巧456

一、维修更新工程费的组成456

二、维修基金的管理要求457

三、维修基金留存和使用计划的编制462

四、物业更新方案的优选技巧468

五、资金筹措范例精解475

第五章 物业管理公司正常避税的操作技巧及范例精解485

第一节 避税的必读知识485

一、避税的概念485

二、避税的类型486

三、偷、漏、节税辨析493

第二节 避税产生的原因及后果497

一、避税产生的主观原因497

二、避税形成的客观原因498

三、避税行为的后果503

一、国内避税与国际避税504

第三节 避税的分类与判定504

二、税收筹划和税收规避505

三、对税收法规的运用和理解进行避税507

第四节 物业管理企业国内避税的方法与技巧508

一、筹资方案避税法508

二、投资方案避税法509

三、几种具体避税方案515

第五节 避税的法律分析522

一、避税的法律特征522

二、避税的合法性524

第六节 避税范例精解530

一、物业价格成因547

第一节 物业价格的形成及特征547

第六章 物业价值及价格评估技巧及范例精解547

二、物业价格的特征548

三、物业价格体系549

四、影响物业价格的因素557

第二节 物业价格评估技巧566

一、物业价格评估的意义566

二、物业估价的原则568

三、物业价格评估的程序570

第三节 物业估价方法580

一、成本估价法580

二、市场比较法589

三、还原收益法591

第四节 房地产价格的管理技巧596

一、房地产价格的含义及特点596

二、房产价格政策599

三、房产价格管理604

四、房产价格评估626

五、土地价格的概念、构成与评估技巧632

六、房屋价格与土地价格的关系640

第五节 物业估价范例精解642

范例一、上海某房地产估价报告书642

范例二、建筑物资产估价范例精解646

范例三、土地估价范例精解649

第一节 风险的概述657

一、风险的实质657

第七章 物业管理风险规避技巧及案例分析657

二、风险的特征664

三、风险的分类666

第二节 物业管理中不同市场风险程度分析672

一、地产市场的风险672

二、普通住宅市场的风险674

三、公寓市场的风险675

四、写字楼宇市场的风险676

五、工业楼宇市场的风险676

第三节 风险损失的控制677

一、风险损失的控制技巧677

二、控制风险损失的策略680

三、企业风险损失的防范技巧687

四、摆脱风险困境的策略及企业风险基金697

五、负债经营风险损失的控制704

第四节 风险责任的承担716

一、风险责任承担的概述716

二、企业成为风险责任主体的条件734

三、企业内部风险责任主体的类型与选择743

第五节 物业公司财务风险的规避技巧754

一、筹资风险及互换防范754

二、投资评估及组合防范770

三、流动资金运作中的风险规避779

第六节 物业管理中紧急情况的应急技巧792

一、电梯困人的紧急处理792

二、爆喉及水箱过满的紧急处理793

三、发生火警时消防的紧急处理794

四、停电和电力故障的紧急处理795

五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理796

六、雷暴及飓风的紧急处理797

七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理797

八、业主或住户投诉的紧急处理799

九、可疑物体及恐吓电话的紧急处理799

十、拾获财物的处理方法799

十一、发现住户受伤或生病的紧急处理800

十二、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理800

第七节 物业保险801

一、保险的概述801

二、保险合同805

三、财产保险810

四、人身保险821

五、汽车保险822

六、物业保险825

七、保险经营827

八、保险理赔831

九、职工人身风险管理834

十、企业责任风险管理840

第八章 物业管理纠纷规避的技巧及范例精解849

第一节 物业管理纠纷的常见表现形式849

一、物业管理不善是纠纷的主要原因849

二、物业管理纠纷的主要因素850

三、避免物业管理纠纷的全新技巧851

一、物业管理公司的法律职责853

二、物业管理公司的违法行为853

第二节 物业管理公司的法律保障853

三、物业管理法律责任的方式854

四、解决物业纠纷的四个步骤855

第三节 怎样打物业管理官司860

一、物业管理官司的类型860

二、物业管理官司的法律依据861

三、物业管理官司责任认定862

四、物业管理纠纷的主要表现864

五、哪些房产案件可以向人民法院起诉869

二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷871

第四节 物业纠纷的行政诉讼871

一、房产物业纠纷行政诉讼审理范围871

三、房地产行政诉讼的管辖872

四、房地产物业行政诉讼的原则873

五、房产物业纠纷行政诉讼和程序873

第五节 常见物业纠纷的避免和处理技巧876

一、物业产权纠纷的预防及对策876

二、房产价格纠纷的预防及对策879

三、房产面积纠纷的预防及对策880

四、物业合同纠纷的预防及对策883

五、购房纠纷的预防及对策888

范例一 开发商未能及时办理业主产权证891

范例二 周某诉潘某房屋产权纠纷案891

第六节 物业纠纷处理范例精解891

范例三 如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷898

范例四 新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿900

范例五 山墙公用面积如何分摊计算902

第九章 物业管理企业形象设计与良好公共关系的建立技巧931

第一节 塑造企业形象931

一、企业形象及其作用931

二、企业形象的系统分析932

第二节 造就企业精神的方法936

一、企业精神的功能和作用937

二、企业精神的主要特征939

三、如何培养企业精神941

一、精品形象是生存的有力支撑944

第三节 创立企业精品形象的方法与技巧944

二、物业公司成功管理的表现945

三、创造物业公司品牌形象的办法947

第四节 新闻在企业形象设计中的作用963

一、新闻的发掘963

二、新闻的撰写967

三、新闻的发布971

第五节 物业形象宣传的最好方法972

一、客户联谊会对形象宣传的作用972

二、形象宣传范例精解974

第六节 企业良好的公共关系的建立977

一、内部公共关系977

二、外部公共关系984

第十章 物业规划及规划技巧991

第一节 物业规划的基本知识991

一、城市规划的主要内容992

二、城市总体规划的主要内容992

三、分区规划的主要内容994

四、详细规划的主要内容995

五、物业管理公司参与规划设计的要点996

第二节 物业规划技巧997

一、居住区的分类及其用地组成998

二、居住区规划的内容998

三、居住区的规划设计999

四、住宅建筑规划1001

五、公共建筑规划1015

六、居住区道路规划技巧1024

七、居住区绿地的规划布置技巧1026

八、室外场地和环境小品的规划技巧1029

第三节 写字楼的规划与设计技巧1033

一、现代写字楼的特征1033

二、现代写字楼的共同要素1034

四、写字楼的公共服务设置1037

第四节 商业楼宇的规划与设计1039

一、商业圈分析1039

二、商业楼宇位置的确定与评价1043

三、商店外观设计1045

四、商店内部环境装饰1048

第一节 新旧体制下物业管理的对比1053

一、计划经济下我国物业管理的弊端1053

第十一章 物业管理创新策略1053

二、市场经济下物业管理的新景象1056

三、物业管理与传统房地产管理的区别1064

四、我国物业管理的产生与发展1066

第二节 物业管理改革方案1073

一、物业管理改革的方案1073

二、物业管理的发展预测1080

三、物业管理现代化1085

第三节 新体制下物业管理的四大目标与九个观念1092

一、物业管理的四大目标1092

二、物业管理者必须具备的九个思维观念1100

一、房管所向物业管理企业转化的探索1126

第四节 物业管理公司发展的新观念1126

二、房管所向物业管理公司转换中的问题与对策1135

三、物业管理进入市场的困难与对策1140

四、小区业主委员会运行中的困境与建议1143

五、如何摆脱物业管理“两难”困境1153

六、如何解决物业管理收费与服务的矛盾1164

七、发展物业管理的三对策1173

第十二章 物业的保值与增值管理技巧1179

第一节 物业价值概述1179

一、楼宇保养的目的1179

二、楼宇保养的内涵1179

三、产业意义的价值论1180

第二节 实施周期性维护保养减缓物业价值下降1181

一、周期性维护保养的排定1182

二、设备设施的维护保养方式1183

三、维护保养的分类1184

四、维护保养制度1185

第三节 运行管理技巧1187

一、操作人员运行管理1187

二、设备运行管理1188

三、运行安全管理1190

第四节 岗位责任制度1192

一、工程部经理的岗位责任制1193

二、工程部××专业主管岗位责任制1195

三、工程部××专业领班岗位责任制1197

四、工部部××专业维修人员岗位责任制1198

二、稀缺性1199

第五节 物业环境增值操作技巧1199

一、城市化1199

三、规划增值的操作技巧1200

四、供求增值的操作技巧1202

第六节 物业无形资产增值操作技巧1203

一、品牌增长战略1203

二、商誉增值技巧1206

三、商业秘密增值技巧1208

四、特许权增值技巧1209

五、专有技术增值技巧1210

第七节 物业有形资产增值技巧1211

一、核心资产经营1212

二、辅助资产经营1217

三、物业延伸资产经营1220

第八节 物业资产运作增值技巧1223

一、加速折旧的经济意义1223

二、企业股份制造与上市公司运作1224

三、出让部分股权1228

四、债权换股权1229

第十三章 物业管理公司连锁经营1231

第一节 物业管理连锁经营产生的基础1231

一、知识密集、技术密集、人才密集1231

二、物业管理与物业升值1232

三、物业管理是软投入硬产出1232

一、有独具风格的管理模式1234

第二节 物业管理公司的优势1234

二、有成熟的管理经验1236

三、熟悉各项法律、法令、政策1238

第三节 连锁经营与规模效益1240

一、物业管理连锁的含义和特点1240

二、物业连锁经营是产业化的必然结果1241

三、物业连锁经营模式1242

四、连锁经营与规模效益1243

第十四章 物业管理公司规模扩展技巧1247

第一节 收购及兼并目标公司的寻找1247

一、目标公司的市场调查1247

二、收购兼并目标公司的途径1248

二、调查1250

一、意向协约签定1250

第二节 企业兼并与收购的形式和程序1250

三、批准1251

第三节 企业兼并与收购风险障碍1255

一、财政税收政策1255

二、职工安置问题1256

三、并购风险1256

第四节 并购合同1257

一、合同履行的义务与条件1257

二、资产收购合同注意事项1257

第五节 反收购兼并策略1258

一、保持控股地位1258

二、相互持股1258

一、物业管理公司资质评定标准1261

第十五章 物业管理工作考评及标准化管理1261

第一节 资质评定考评验收标准1261

二、物业管理公司考评标准与验收方法1262

第二节 物业管理企业的标准化管理1268

一、建立企业标准化管理标准(或制度)1269

二、制定企业标准化工作的规划、计划1270

三、搞好企业标准化信息资料管理1271

四、加强企业的标准化培训教育1273

第三节 物业管理的质量保证1274

一、质量保证要求1274

二、增强竞争意识1279

三、行为规范1281

四、物业管理工作抽检与考核规程1285