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序言——为《营城造市》而作 艾丰　9

营城造市：“东营清风湖模式”探析14

一、经营城市：城市化与工业化并进14

二、“营城造市”：经营城市与打造市场结合16

三、市场化与企业化：城市经营者与城市运营商结合19

四、城市营造：中国房地产业的最大主题22

案例扫描25

回眸清风湖25

一、共和国最年轻的土地25

“以油兴市”面临矛盾26

二、石油城的辉煌与尴尬26

“对接战略”遭遇瓶颈28

清风湖——旧梦与新痛30

三、营城造市：走市场开发之路33

信誉招商，经营城市33

市长选择了市场，市场选择了金瀚34

金瀚的“三不”承诺35

政府的“市场”设计38

“一路绿灯”，服务金瀚40

发现市场：从臭水塘捕捉到商机42

金瀚转型：做城市运营商42

四、营城造市：造就城市运营商42

另类思维：通过创新实现“不可能”44

“利润最小化和效益最大化！”46

五、金瀚：整合资源的“大厨”47

“巧借外力”：金瀚的整合理念47

金瀚＋瑞尔特模式49

合作开发模式50

“乐得家·金瀚家园”模式50

一流合作伙伴成就一流平台51

造景增值：启动效益杠杆52

六、企业家手中的“魔杖”52

创造市场：把营销做成艺术54

开发市场：发掘东营市民的金矿56

从“三不”到“三赢”57

七、清风湖：演绎财富神话59

八、克隆“清风湖”60

案例评析65

解读清风湖65

一、清风湖：城市化模式的成功结合与创新65

新世纪中国的城市化浪潮65

中小型资源城市的困境及出路69

“清风湖”：融合创新的城市化模式77

二、“清风湖”展示“消费魅力”81

我们需要消费扩张81

消费升级和消费革命86

“清风湖模式”：把握消费升级时代89

整合资源 实现不可能——金瀚集团董事长杨青山谈东营清风湖模式 190

内涵丰富的新发展观93

三、与新发展观趋同的“清风湖”亲和力93

政府和金瀚都唱对了角色96

与新发展观趋同99

四、清风湖：新都市主义的东营化103

人居环境103

“山水城市”105

新都市主义兴起108

“清风湖”理念111

环境规划最有魅力115

五、城市营造离不开城市运营商117

聪明的政府117

经营城市，不入误区123

金瀚：典型的城市运营商127

现实的选择132

六、公用事业市场化运营的有益探索138

改革的难点138

市场化运作145

清风湖范例149

七、创新的企业战略154

“企业家就是资源整合专家”154

“非零和博弈”158

信用的价值162

品牌的力量168

用老板的钱干发展的大事 用财政的钱办百姓的难事——与东营市委书记石军的对话179

畅想清风湖179

案例探索179

经营城市的点睛之笔——中国房地产协会常务副会长兼秘书长顾云昌话“清风湖”　186

笔者：关于东营清风湖模式的最终阐释195

附录197

东营市简介197

山东金瀚投资集团有限公司简介213

清风湖项目简介215

清风湖项目大事记220

清风湖项目主要合作伙伴简介222

后记234