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上篇 反思：“三宗罪”与“问题”资产3

第1章 最初的失足——开发的战略性错误3

1.1在错误的地点开发错误的资产3

1.1.1错误的选址3

1.1.2盲目定位规模档次4

1.1.3失当的规划4

1.2误判导致扎堆开发、烂尾遍地7

1.3重销售轻运营断送资产的真正价值9

1.4忽视前期介入导致资产运营成本剧增10

第2章 资产产品的错位12

2.1中看不中用的不是好资产12

2.2盲目选择设备造成巨大浪费15

第3章 资产运营之“殇”17

3.1运营缺失的三种变现模式17

3.2毫无策略可言的租户租约管理19

3.2.1首次招租缺乏整体的策略19

3.2.2只有交易没建关系21

3.3商务配套的困惑22

3.3.1裙楼商业才是配套的关键22

3.3.2配套型商业不等于综合型商业23

3.3.3裙楼商业定位须“看菜下饭”26

3.4居高不下的资产运营成本26

3.4.1资产“老”得太快27

3.4.2智能化不是表面功夫28

中篇 战略：资产价值需要谋划36

第4章 投资决策期要先问两个问题36

4.1是对的时间吗36

4.2是对的地点吗37

4.2.1城市的功能是什么？商务环境又如何？37

4.2.2要命的通勤38

4.2.3寻找耦合效应39

4.2.4丈量覆盖半径42

第五章 有思路才能步步为营45

5.1第一步——选对开发模式45

5.1.1 SOHO：现金为王45

5.1.2万达：租售结合46

5.1.3恒隆：经营才是王道47

5.2第二步——把握运营规律49

5.3第三步——提升软性价值51

5.3.1初始运营期的8道关52

5.3.2成熟运营期的6要点53

下篇 实施：关注生命周期，拯救资产60

第6章 从规划建设期开始颠覆思路60

第7章 初始运营期：客户，客户，还是客户65

7.1他们是谁？他们在哪儿？65

7.1.1吃透租户65

7.1.2从寻找渠道开始的租赁策略69

7.2客户关系建立，别想一蹴而就71

7.2.1各不相同的客户价值71

7.2.2不是所有的客户都是上帝72

7.2.3“一视同仁”并不可取73

7.2.4学会和客户说话74

7.2.5如何能让客户满意74

7.3借力客户信息系统的租户及合约管理76

7.4写字楼商业配套的奥秘78

7.5不保养就不保值81

7.5.1制定保养计划的原则82

7.5.2制定保养计划的依据84

7.5.3制定保养计划时应考虑的问题84

第8章 成熟运营期的小步快跑88

8.1没有不变的租赁策略88

8.2需要特别关注的大客户91

8.3给服务模式带来新活力92

第9章 衰退期的资产处置96

9.1步入“老年”的写字楼96

9.2老写字楼的“第二春”99

9.3 81岁帝国大厦的改造行动100

9.4香港力宝大厦运行24年依旧如新103

第10章 在一生中找寻最大的价值108

10.1世联的资产价值最大化实现模型108

10.2从苏州新地公寓到南京新地中心的实践109

参考文献113