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第一部分 房地产开发企业注册审批2

第一章 房地产企业概述2

要点1：房地产企业的特征2

要点2：房地产企业的类型2

第二章 房地产开发企业的设立与资质等级管理4

第一节 房地产开发企业的设立4

要点1：房地产开发企业设立的条件4

要点2：房地产开发企业设立的程序5

第二节 房地产开发企业资质等级管理6

解读1：一级资质条件6

解读2：二级资质条件6

解读3：三级资质条件7

解读4：四级资质条件8

第三节 房地产开发企业资质年检8

解读1：房地产开发企业资质申请8

解读2：房地产开发企业资质审批9

解读3：房地产开发企业资质年检9

第三章 外商投资房地产注册审批10

第一节 外商投资房地产方式10

方式1：新设方式10

方式2：并购方式10

方式3：再投资方式11

第二节 外商投资房地产政策解读11

要点1：法律依据11

要点2：外商投资领域限制12

第三节 外商投资房地产审批12

要点1：外资新设审批12

要点2：外资并购审批13

要点3：外资新增审批14

要点4：外资扩大房地产业务审批14

要点5：外资再投资审批14

第四节 外汇管制15

要点1：外资新设15

要点2：外商参加国有土地使用权“招标、拍卖、挂牌”15

要点3：外商收购境内房地产企业股权或者资产16

要点4：外商再投资17

要点5：其他特殊情况17

第二部分 房地产开发企业调控政策20

第一章 房地产开发企业市场趋势20

第一节 房地产市场趋势20

趋势1：产业地产是未来发展的一个方向20

趋势2：高使用率的功能地产是房地产正能量21

趋势3：土地制度顶层设计与改革将深刻影响房地产业21

趋势4：房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击22

第二节 房地产市场走势分析22

分析1：全国房地产市场总体形势分析22

分析2：部分房地产主要区域市场形势分析22

第二章 房地产开发企业调控政策24

第一节 楼市调控十年历程24

阶段1：2003年3季度～2007年2季度24

阶段2：2007年3季度～2008年3季度25

阶段3：2008年4季度～2009年4季度25

阶段4：2010年1季度至今26

第二节 地方房地产开发政策回顾（2009～2010年）26

解读1：北京地区房地产市场政策回顾26

解读2：上海地区房地产市场政策回顾32

解读3：深圳地区房地产市场政策回顾37

第三节 2012年房地产政策解读41

解读1：地方政策微调41

解读2：存准利率下调41

解读3：央行三年来首度降息41

解读4：“闲置土地”定义变宽42

解读5：新购经适房不得在市场上出售42

解读6：中国香港对内地炒家收重税42

解读7：陕西划定房地产合理利润率为10％42

解读8：多个城市“松绑”公积金房贷43

解读9：积极出台政策鼓励合理需求43

第四节 “新国五条”五大关键词45

关键词1：房价46

关键词2：限购46

关键词3：土地46

关键词4：保障房46

关键词5：市场监管47

第五节 地方版国五条细则47

城市1：北京——京籍单身限购一套住房47

城市2：上海——强化异地人群贷款审查47

城市3：广州——非户籍居民限购一套房48

城市4：深圳——未细化征收20％个税48

城市5：天津——严查购房家庭住房套数48

城市6：南京——细则内容未提及征收20％个税49

城市7：青岛——坚决抑制投资性购房需求49

城市8：重庆——报价过高不发预售许可49

城市9：济南——今年供地总量不低于过去5年均值49

城市10：合肥——已备案商品房3个月内不得涨价49

第三部分 房地产开发企业土地政策52

第一章 房地产开发企业土地基础知识52

第一节 土地基本概念52

知识1：土地所有制52

知识2：土地所有权52

知识3：土地使用权52

知识4：土地用途管制53

知识5：开发用地53

知识6：房地产开发用地的类型53

知识7：生地54

知识8：毛地54

知识9：熟地54

第二节 房地产开发企业土地获取常见方式54

方式1：划拨54

方式2：出让54

方式3：租赁55

方式4：作价投资（入股）55

方式5：授权经营55

第三节 房地产开发企业土地获取其他方式55

方式1：房地产受让开发55

方式2：拍卖开发56

方式3：国资竞买56

方式4：不良资产56

方式5：抵押开发56

方式6：裁判开发56

方式7：附加资质56

方式8：规划缩减56

第二章 国有土地使用权的取得57

第一节 国有土地使用权取得法律依据57

第二节 国有土地使用权划拨57

要点1：集体所有土地57

要点2：国有建设用地58

要点3：国有荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地59

第三节 国有土地使用权出让59

要点1：以出让方式取得国有土地使用权的前提条件59

要点2：国有土地使用权的使用期限59

要点3：招标、拍卖、挂牌方式60

要点4：协议方式60

要点5：土地使用权收回60

第四节 国有土地使用权租赁61

要点1：国有土地使用权租赁的条件61

要点2：国有土地使用权租赁的方式62

要点3：国有土地使用权租赁合同63

要点4：租赁国有土地使用权的登记64

要点5：租赁土地使用权到期后的处理64

要点6：租赁土地使用权的提前收回65

第三章 国有土地使用权转让66

第一节 国有土地使用权转让一般规定66

要点1：法律依据66

要点2：国有土地使用权转让的方式66

要点3：国有土地使用权转让的限制67

第二节 在建工程转让67

要点1：在建工程转让的条件68

要点2：在建工程转让的范围68

要点3：相关合同处理68

要点4：在建工程评估和批准69

要点5：在建工程转让合同70

要点6：在建工程转让过户登记70

要点7：办理在建工程转让移交手续71

第三节 划拨国有土地使用权的转让72

要点1：划拨国有土地使用权转让的条件72

要点2：划拨国有土地使用权转让的方式72

第四节 房地产开发企业股权转让72

要点1：房地产开发企业股权转让的条件72

要点2：资产评估与股权转让价格的调整73

要点3：项目公司债权、债务的承担74

要点4：股权转让合同的主要条款74

要点5：项目公司股权转让所涉外资管理75

第四章 国有土地使用权合作开发76

第一节 国有土地使用权合作开发的法律依据76

第二节 有效的合作开发76

要点1：合作开发企业的资质要求76

要点2：合作开发的基本特征76

要点3：不属于合作开发房地产的合同77

要点4：合作开发的模式选择78

第三节 效力待定的合作开发80

要点1：以划拨土地使用权作为投资实施合作开发80

要点2：合作开发方当事人不具有开发经营资质80

要点3：未取得土地使用权证81

要点4：合作开发的无效81

第四部分 房地产开发企业房屋拆迁政策84

第一章 房地产开发企业房屋拆迁84

第一节 房屋拆迁基本概念84

知识1：拆迁84

知识2：城市房屋拆迁84

知识3：农村房屋拆迁84

知识4：拆迁人84

知识5：被拆迁人84

知识6：认定房屋产权人84

知识7：房屋承租人85

知识8：违章建筑85

知识9：搬迁期限85

知识10：拆迁期限85

知识11：房屋拆迁估价86

知识12：房屋拆迁补偿安置协议86

知识13：价值标准房屋调换86

知识14：面积标准房屋调换86

知识15：异地安置86

知识16：就地安置86

知识17：最低补偿单价标准86

第二节 房屋拆迁实施操作步骤86

步骤1：申领规划用地许可证86

步骤2：编制拆迁计划和方案87

步骤3：申领拆迁许可证87

【实战范本】88

步骤4：发布拆迁公告91

【实战范本】92

步骤5：签订房屋拆迁补偿安置协议94

【实战范本】94

步骤6：实施拆迁96

【实战范本】97

第三节 城市房屋拆迁补偿与安置97

要点1：房屋拆迁补偿97

要点2：房屋拆迁安置98

第四节 特殊情况房屋的拆迁安置99

情况1：共有产权房屋的拆迁补偿与安置99

情况2：产权有纠纷房屋的拆迁补偿100

情况3：拆迁公共设施的拆迁补偿100

情况4：对低收入、居住困难户的拆迁补偿100

情况5：拆迁宗教团体所有房屋的拆迁补偿100

情况6：拆迁公益事业房屋的拆迁补偿101

情况7：拆迁公共设施的拆迁补偿101

情况8：拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理101

情况9：拆除违章建筑和临时建筑的处理101

情况10：租赁期限未满的房屋拆迁的处理101

第二章 房地产开发企业拆迁政策102

第一节 房屋征收与拆迁制度阶段102

阶段1：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段102

阶段2：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段102

阶段3：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段102

阶段4：全新而又独特的房屋征收阶段104

第二节 解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》104

解读1：条例制定背景104

解读2：条例的适用范围105

解读3：新旧条例的区别105

解读4：《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点106

解读5：公平补偿108

解读6：房屋征收和补偿主体110

解读7：司法强制执行110

第五部分 房地产开发企业营销政策112

第一章 房地产开发企业营销知识112

第一节 商品房交易基本术语112

术语1：房地产开发企业112

术语2：买受人112

术语3：业主112

术语4：商品房预售112

术语5：商品房现售112

术语6：商品房预售许可证112

术语7：返本销售113

术语8：售后包租113

术语9：预测面积113

术语10：实测面积113

术语11：面积误差比113

术语12：套内建筑面积113

术语13：分摊的共有建筑面积114

术语14：代理销售114

术语15：包销114

术语16：住房专项维修基金115

术语17：规划设计变更115

术语18：二书115

术语19：住房公积金115

术语20：住房公积金个人购房贷款115

术语21：抵押贷款（按揭）115

术语22：组合贷款116

术语23：个人住房贷款担保116

术语24：商品房买卖合同备案116

术语25：大产权证116

术语26：小产权证116

术语27：房地产广告116

第二节 传统媒体广告营销117

要点1：电视广告营销117

要点2：电台广告营销117

要点3：报纸广告营销119

要点4：杂志广告营销120

第三节 户外媒体广告营销120

要点1：户外广告的定义120

要点2：户外广告的分类121

要点3：申请发布户外广告的程序121

要点4：户外广告的特征122

要点5：公交车身广告营销122

要点6：地铁广告营销123

要点7：电梯广告营销124

第四节 房地产开发企业客户管理125

要点1：客户类型125

要点2：举例——万科的客户市场划分127

要点3：休闲房地产细分市场129

第二章 房地产开发企业营销政策130

第一节 房地产开发企业广告政策130

解读1：不得发布广告的情形130

解读2：发布房地产广告的要求130

解读3：房地产预售、销售广告必须载明事项131

解读4：房地产广告禁止情形131

解读5：有关广告的条款132

第二节 客户购买新建商品房法律解读132

解读1：《商品房销售管理办法》的出台背景132

解读2：关于商品房现售和商品房预售132

解读3：关于商品房销售条件的条款132

解读4：商品房买卖合同内容134

解读5：有关商品房销售计价方法的条款134

解读6：误差的处理方式135

解读7：有关商品房交付期限的条款135

解读8：商品房的交付要求135

解读9：交付时应提供的文件135

解读10：所售商品房承担责任136

解读11：有关商品房销售中的法律责任136

解读12：商品房的包销137

第三节 房地产开发企业商品房销售政策解读138

解读1：签订认购（预订）书的前提条件138

解读2：认购书（预订书）的基本内容138

解读3：定金的处理138

解读4：商品房预售条件139

解读5：无证预售的风险139

解读6：商品房现售条件140

解读7：返本销售的禁止和售后包租的限制140

解读8：预售商品房买卖合同（大部分内容亦适用于现售合同）140

解读9：面积差异的处理方式141

解读10：付款方式141

解读11：交付期限141

解读12：关于基础设施、公共配套建设的正常运行142

解读13：关于产权登记142

解读14：有关商品房销售代理的条款142

解读15：商品房的交付要求143

解读16：首期维修基金的缴纳143

解读17：维修基金专户的开立143

解读18：首期维修基金的缴纳时限144

解读19：商品房买卖转移登记和权证办理144

解读20：违约金144

解读21：通知144

第三章 商品房买卖合同纠纷处理145

第一节 商品房买卖合同订立阶段145

解读1：商品房销售广告纠纷145

解读2：商品房认购书纠纷145

解读3：认购书定金纠纷146

解读4：商品房买卖合同定金纠纷147

第二节 商品房买卖合同签订与成立阶段148

解读1：面积和价格差异的纠纷148

解读2：建筑物区分所有权认定的纠纷148

解读3：精装修与样板房交付标准的纠纷149

解读4：设计变更与规划变更的纠纷150

解读5：商品房买卖合同中登记与备案的纠纷150

第三节 商品房买卖合同效力的纠纷151

解读1：商品房买卖合同无效纠纷151

解读2：一房两卖合同纠纷152

第四节 商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷153

解读1：商品房买卖合同履行153

解读2：商品房买卖合同变更154

解读3：商品房买卖合同转让154

解读4：商品房买卖合同解除154

解读5：商品房买卖合同终止155

第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证（小产权证）取得155

解读1：逾期交付房屋155

解读2：逾期办理买受人房屋所有权证（小产权证）156

解读3：商品房买卖合同与抵押、建设工程价款优先受偿冲突156

第六节 不同类型商品房的纠纷及其处理156

解读1：商铺“投资回报承诺”156

解读2：产权证分割157

第七节 商品房买卖合同按揭纠纷157

解读1：因买受人未取得按揭贷款要求解除商品房买卖合同157

解读2：因买受人未及时还款按揭银行要求开发商承担担保责任158

第六部分 房地产开发企业工程政策160

第一章 房地产开发企业工程基础知识160

第一节 工程招投标常见术语160

术语1：招标160

术语2：投标160

术语3：开标160

术语4：评标160

术语5：中标160

术语6：授标161

术语7：签订合同161

术语8：招标代理机构161

术语9：建设工程161

第二节 工程招标、投标实施161

知识1：工程监理招标、投标161

知识2：勘察设计招标、投标162

知识3项目工程施工招标、投标163

第二章 房地产开发企业建筑工程政策解读164

解读1：审查是否必须招标164

解读2：可不进行施工招标的项目164

解读3：工程招标的条件165

解读4：自行招标和委托招标165

解读5：招标代理机构及其资格165

解读6：公开招标和邀请招标166

解读7：投标申请人的资格预审166

解读8：招标文件167

解读9：招标文件的修改和要求提交投标文件的时限167

解读10：投标人的资格审查168

解读11：投标文件168

解读12：投标担保168

解读13：联合投标169

解读14：投标人禁止行为169

解读15：弄虚作假的行为170

解读16：开标时间和地点170

解读17：无效投标文件的认定170

解读18：评标委员会171

解读19：询标171

解读20：确定中标人时限和条件172

解读21：确定中标人后向建设部门的报告172

解读22：合同的签署172

解读23：中标无效的情形173

解读24：可责令改正的招投标行为173

解读25：重新招标的情形174

第三章 建设工程承包发包175

第一节 调查与审查175

解读1：建筑工程施工许可证内容审查175

解读2：发包人发包资格审查175

解读3：承包人从业资质与资格审查176

解读4：分包工程的承包人从业资质与资格审查176

解读5：外商投资建筑企业从业资质与资格审查176

第二节 建设工程承发包合同177

解读1：合同的签订177

解读2：合同主要内容177

解读3：发包人的主要义务178

解读4：承包人的主要义务178

解读5：合同解除179

解读6：合同无效179

解读7：不可抗力的情形180

第三节 分包、施工分包与劳务分包181

解读1：分包与自行完成181

解读2：专业工程分包181

解读3：发包人指定分包181

解读4：劳务作业分包182

解读5：分包工程发包人的责任182

解读6：分包工程承包人的责任182

解读7：转包182

解读8：违法分包的情形183

解读9：肢解分包183

第四节 工程施工相关事项184

解读1：工程开、竣工日期的确定184

解读2：导致工期顺延的情形184

解读3：工程顺延的催告义务184

解读4：停工期间的确定185

解读5：发包人收到结算报告后逾期不答复的视为认可185

解读6：工程价款优先受偿问题185

解读7：拖欠工程价款支付利息186

解读8：建筑工人权益相关问题186

解读9：工程材料设备的供应187

第四章 建设工程质量188

解读1：发包阶段工程质量188

解读2：勘察阶段工程质量188

解读3：设计阶段工程质量188

解读4：施工阶段工程质量188

解读5：竣工验收阶段工程质量189

解读6：建设工程质量备案189

第五章 建设工程造价190

解读1：项目前期可行性研究阶段190

解读2：建设项目设计阶段190

解读3：施工招投标阶段191

解读4：建筑施工阶段工程造价192

解读5：竣工结（决）算阶段193

第七部分 房地产开发企业税收政策196

第一章 房地产开发企业的税种分布196

第一节 房地产开发企业购买土地环节涉及的税种196

税种1：耕地占用税196

税种2：契税197

第二节 房地产开发企业建设环节涉及的税种197

税种1：城镇土地使用税197

税种2：印花税198

第三节 房地产交易使用环节涉及的税种200

税种1：营业税200

税种2：城市维护建设税201

税种3：教育费附加201

税种4：地方教育附加201

税种5：土地增值税201

税种6：企业所得税202

税种7：房产税202

第四节 房地产开发企业经营环节涉及的税种202

税种1：车船税202

税种2：个人所得税202

税种3：增值税203

税种4：资源税204

第二章 房地产开发企业税收政策205

第一节 房地产业营业税政策205

要点1：营业税征税范围205

要点2：纳税义务人和扣缴义务人206

要点3：营业额206

要点4：税率207

要点5：纳税义务发生时间207

要点6：纳税地点207

要点7：纳税期限208

第二节 房地产业企业所得税政策208

解读1：开发产品销售收入的确认208

解读2：成本、费用扣除的税务处理210

解读3：计税成本的核算212

解读4：特定事项的税务处理216

解读5：企业所得税优惠政策216

解读6：政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理217

解读7：企业资产损失税前扣除217

第三节 房地产业土地增值税政策220

要点1：房地产转让收入220

要点2：扣除项目金额221

要点3：土地增值税额的计算222

要点4：清算实施223

要点5：减免税规定225

要点6：房地产评估价格226

要点7：纳税期限226

要点8：纳税地点226