中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载

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导论：商品房预售制度的存废之争1

一、商品房预售制度的发展现状1

二、商品房预售制度出现的问题12

三、商品房预售制度的存废之争16

四、商品房预售制度应予完善而非废除20

第一章 商品房预售合同制度28

第一节 商品房预售合同的基本理论28

一、物权变动模式与商品房预售合同的性质28

二、商品房预售合同的特征30

第二节 大陆商品房预售合同制度32

一、商品房预售合同的订立32

二、商品房预售合同的内容36

三、商品房预售合同的效力40

第三节 香港商品房预售合同制度47

一、香港商品房预售合同通论47

二、香港商品房预售涉及的合约与契约53

第四节 澳门商品房预售合同制度56

一、预约合同在澳门楼花买卖中所扮演的角色56

二、预约合同的法律规定59

小结：六位一体的调整方式64

第二章 预售商品房转让制度68

第一节 大陆预售商品房转让制度69

一、预售商品房转让的利弊69

二、预售商品房转让的法律属性分析76

三、预售商品房转让的要件及风险防范分析78

第二节 香港预售商品房转让制度84

一、预售商品房转让的方式84

二、预售商品房转让的实证分析85

第三节 澳门预售商品房转让制度86

一、楼花买卖之预约合同87

二、当预售楼花买卖被违约时的各种救济方法之实践性89

小结：防止预售商品房转让中的过度投机93

第三章 预售商品房抵押制度研究94

第一节 预售商品房抵押制度通论94

一、预售商品房抵押的概念及特点94

二、预售商品房抵押的可能性95

三、预售商品房抵押的功能95

第二节 大陆地区预售商品房抵押制度96

一、大陆地区预售商品房抵押制度基本原理96

二、大陆地区预售商品房抵押中存在的权利冲突及其解决办法100

第三节 香港地区楼花按揭与抵押制度130

一、香港楼花按揭制度探讨130

二、香港商品房预售涉及的抵押和按揭138

第四节 澳门地区预售商品房抵押制度140

一、在建楼宇所涉及的法律关系141

二、澳门现行抵押制度设计143

三、对预售房地产设立的抵押145

四、解除预售房地产抵押的方法151

五、澳门预售房地产抵押制度的优点和缺陷154

小结：平衡彼此冲突的利益是关键156

第四章 商品房预售制度风险分析159

第一节 商品房预售制度风险分析通论159

一、商品房预售制度中存在风险的原因159

二、商品房预售制度风险研究的特点160

第二节 大陆地区商品房预售制度风险分析162

一、商品房预售制度风险的微观分析162

二、商品房预售制度风险的宏观分析168

三、风险防范措施181

第三节 香港商品房预售制度中的风险防控机制185

一、香港商品房预售制度中的风险185

二、商品房预售过程中各方的风险分析188

三、商品房预售过程中的风险防控机制190

四、香港社会相关配套的运作机构及其作用201

五、金融体系中配套的风险分担机制202

第四节 澳门商品房预售制度的风险204

一、楼宇上的风险问题204

二、土地权益上抵押负担的风险问题206

三、大业主因债务问题而被连带查封的“已售单位”211

小结：改善商品房预售制度风险分配格局212

第五章 预售商品房的预告登记213

第一节 预告登记制度的功能213

第二节 中国大陆商品房预售中的预告登记214

一、中国大陆预告登记的立法214

二、预告登记的要件215

三、预告登记的法律效力215

第三节 香港商品房预售中的登记219

一、香港的不动产登记模式219

二、预售登记的主要制度设计221

第四节 澳门商品房预售中的预告登记222

一、澳门预告登记制度通论223

二、“具物权效力的预约”的效力223

三、“具物权效力的预约”的性质226

四、“具物权效力的预约”的构成要件229

五、登记的注销232

六、实务中存在的问题233

小结：预告登记是实现信息对称的重要手段236

第六章 预售商品房监管法律制度237

第一节 商品房预售监管制度的理论分析237

一、商品房预售监管制度的经济分析237

二、商品房预售制度监管原则239

三、商品房预售制度监管方式241

四、商品房预售监管的主体分析244

五、商品房预售的信息披露制度分析246

第二节 大陆商品房预售监管制度249

一、许可证制度249

二、商品房预售合同的管理制度252

三、商品房预售资金监管制度253

四、商品房预售广告的监管255

第三节 香港商品房预售监管制度257

一、对楼花炒卖的抑制措施257

二、香港抑制炒楼花的新措施258

三、意思自治原则与政府干预258

四、香港的土地出让及商品房预售监管制度261

五、“均来事件”后的政府新措施评析265

第四节 澳门商品房预售监管制度267

一、房地产预售的许可制度267

二、关于楼花款使用的监管267

小结：完善事前预警机制与事前监督机制268

第七章 完善中国大陆、香港和澳门商品房预售制度的建议270

第一节 中国大陆：完善预售制度的关键在于强化监管270

一、以预售资金为监管核心270

二、完善预售信息披露制度273

三、增加监管透明度杜绝暗箱操作275

四、规范政府行为，防止政府失灵277

第二节 香港：落实监管措施以弥补制度不足278

一、现行制度不存在根本缺陷278

二、改进监管之建议278

第三节 澳门：完善预售制度应以预约合同为突破口279

一、预约合同的登记279

二、预约合同的内容281

参考文献282

后记290