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第1章 引言1

1.1 几个基本概念界定1

1.1.1 城市住宅开发1

1.1.2 城市住宅开发政府干预2

1.1.3 城市住宅开发政府干预系统2

1.2 我国城市住宅开发及政府干预情况3

1.2.1 我国城市住宅开发成就3

1.2.2 我国城市住宅开发过程中出现的问题4

1.2.3 我国城市住宅开发政府干预历程7

1.2.4 我国城市住宅开发政府干预效果12

1.3 国内外文献综述13

1.3.1 国内文献综述13

1.3.2 国外文献综述27

1.4 问题的提出及研究内容31

1.4.1 问题的提出31

1.4.2 研究内容31

1.5 研究目的与意义32

1.5.1 研究目的32

1.5.2 研究意义32

1.6 论文结构33

1.7 研究方法与技术路线35

1.7.1 研究方法35

1.7.2 论文技术路线36

第2章 住宅开发政府干预相关理论38

2.1 住宅开发相关理论38

2.1.1 住宅供求理论38

2.1.2 价格限制理论39

2.1.3 税负转嫁理论41

2.2 政府管理相关理论43

2.2.1 政府干预理论43

2.2.2 政府失灵理论48

2.2.3 政府治理理论50

2.3 其他相关理论52

2.3.1 系统论与系统分析方法52

2.3.2 中间性组织理论54

2.3.3 集成理论55

2.4 小结56

第3章 我国城市住宅开发政府干预状况分析57

3.1 当前国内外房地产政府干预理论与实践总结57

3.1.1 房地产市场政府干预系统总结57

3.1.2 国外政府对房地产的干预实践59

3.1.3 我国城市住宅开发政府干预系统构成67

3.2 城市住宅开发政府干预状况分析69

3.2.1 土地管理状况及存在的问题69

3.2.2 规划管理状况及存在的问题76

3.2.3 行业管理的状况及存在的问题79

3.2.4 税费征管与开发金融调控状况及各自存在的问题81

3.2.5 信息公开状况及存在的问题85

3.2.6 政府干预问题问卷调查结果分析86

3.3 城市住宅开发政府干预问题原因分析87

3.3.1 城市住宅开发政府干预缺乏总体目标87

3.3.2 城市住宅开发政府干预子系统不完善88

3.3.3 问题归集92

3.4 小结94

第4章 城市住宅开发政府干预总体模型与总体目标95

4.1 可持续发展是城市住宅开发的必然要求95

4.2 城市住宅开发政府干预系统目标97

4.2.1 经济发展目标97

4.2.2 社会发展目标98

4.2.3 环境发展目标99

4.2.4 城市住宅开发政府干预总体目标100

4.2.5 城市住宅开发政府干预调控指标100

4.3 城市住宅开发政府干预的总体指导原则102

4.3.1 城市住宅开发政府干预面临的挑战102

4.3.2 城市住宅开发政府干预总体指导原则104

4.4 城市住宅开发政府干预总体模型106

4.5 城市住宅开发政府干预总体思路108

4.5.1 重视城市住宅开发政府干预项目确立阶段调控手段的运用108

4.5.2 提高调控手段的科学性110

4.5.3 充分发挥微观管制手段的作用111

4.5.4 综合运用多种手段作为实现调控目标的主要途径112

4.6 小结115

第5章 城市住宅开发政府直接调控子系统研究116

5.1 城市规划管理调控措施研究116

5.1.1 规划控制指标选用建议116

5.1.2 住房建设规划管理建议121

5.2 土地供应调控措施完善研究125

5.2.1 保证适度的土地供应量及合理供应结构125

5.2.2 地块规模划分要适度126

5.2.3 规范土地供应前置条件126

5.3 施工许可控制研究129

5.4 城市住宅开发政府直接调控子系统的制度建设133

5.4.1 公众参与制度133

5.4.2 项目建设意见书制度135

5.4.3 部门联审制度136

5.5 小结137

第6章 城市住宅开发政府间接调控子系统研究138

6.1 行业管理模式研究138

6.1.1 国外行业协会运行模式借鉴138

6.1.2 住宅行业协会运行模式构建140

6.1.3 住宅行业协会管理措施142

6.2 税费征管改革研究143

6.2.1 调整土地增值税预征税率143

6.2.2 调整城市基础设施配套费促进住宅产业化147

6.2.3 调整营业税计算基数促进住宅产业化148

6.3 信息公开管理系统研究148

6.3.1 城市住宅开发信息集成化管理149

6.3.2 城市住宅开发政府信息公开系统构建思路151

6.3.3 城市住宅开发政府信息公开的内容与环节152

6.4 小结154

第7章 案例研究155

7.1 济南市城市住宅开发及政府干预简介155

7.1.1 济南市概况155

7.1.2 济南市城市住宅开发状况155

7.1.3 济南市城市住宅开发政府干预简介157

7.1.4 案例选择原因161

7.2 济南市城市住宅开发政府干预案例分析161

7.2.1 济南市城市住宅开发政府干预系统构成161

7.2.2 城市住宅开发政府干预系统存在的问题163

7.3 济南市城市住宅开发政府干预管理建议167

7.3.1 完善政府干预调控指标，明确城市住宅开发政府干预目标167

7.3.2 城市住宅开发政府直接调控子系统改进建议168

7.3.3 城市住宅开发政府间接调控子系统改进建议170

7.4 小结171

第8章 结论172

8.1 主要结论172

8.2 主要创新点173

8.3 本文的不足173

附录 房地产开发政府干预调查问卷175

参考文献181