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第1章 不动产和不动产估价3

【本章结构图】3

【内容提要】3

【学习目标】4

1．1 不动产的概念与特征4

1．1．1 不动产的概念界定由来4

1．1．2 不动产的概念界定5

1．1．3 不动产的存在形态9

1．1．4 不动产中的土地10

1．1．5 不动产中的建筑物15

1．1．6 不动产概念总结17

1．1．7 不动产的特征18

1．2 不动产的类型22

1．2．1 按用途划分22

1．2．2 按开发程度划分23

1．2．3 按是否产生收益划分23

1．2．4 按经营使用方式划分23

1．3 不动产估价的概念24

1．3．1 不动产估价的概念简述24

1．3．2 不动产估价概念中的关键术语25

1．4 不动产估价的理论基础28

1．4．1 地租理论28

1．4．2 区位理论31

1．4．3 其他理论38

1．5 不动产估价的原则40

1．5．1 合法原则40

1．5．2 最高最佳使用原则41

1．5．3 供需原则41

1．5．4 替代原则42

1．5．5 预期收益原则42

1．5．6 估价时点原则42

1．5．7 公平原则43

1．6 不动产估价的必要性与意义43

【本章基本概念】46

【思考与练习】46

【推荐读物】46

第2章 不动产价格及其市场分析48

【本章结构图】48

【内容提要】48

【学习目标】48

2．1 不动产价格49

2．1．1 不动产价格的概念49

2．1．2 不动产价格的特征50

2．1．3 不动产价格的种类51

2．2 不动产价格影响因素分析59

2．2．1 不动产价格影响因素的特征59

2．2．2 不动产价格影响因素的分类61

2．2．3 影响不动产价格的内部因素61

2．2．4 影响不动产价格的外部因素64

2．3 不动产市场分析73

2．3．1 地价与房价的关系分析73

2．3．2 租售关系分析77

【本章基本概念】78

【思考与练习】78

【推荐读物】79

第3章 国内外不动产估价制度概述80

【本章结构图】80

【内容提要】80

【学习目标】80

3．1 不动产估价制度80

3．2 中国的不动产估价制度82

3．2．1 中国内地的不动产估价制度82

3．2．2 中国香港地区的不动产估价制度92

3．2．3 中国台湾省的不动产估价制度93

3．3 国外的不动产估价制度94

3．3．1 估价的行业组织和管理94

3．3．2 估价行业的有关法规97

3．3．3 对从事估价的专业人员的资格要求98

3．3．4 对估价从业人员及机构的登记注册管理99

【本章基本概念】100

【思考与练习】101

【推荐读物】101

第4章 市场法105

【本章结构图】105

【内容提要】105

【学习目标】106

4．1 市场法的基本原理106

4．1．1 市场法的概念106

4．1．2 市场法的理论依据106

4．1．3 市场法适用的范围与条件107

4．2 市场法的操作步骤108

4．2．1 搜集交易案例108

4．2．2 选取可比实例110

4．2．3 建立价格比较基础113

4．2．4 交易情况修正114

4．2．5 交易日期修正117

4．2．6 区域因素修正120

4．2．7 个别因素修正121

4．2．8 容积率修正122

4．2．9 土地使用年期修正123

4．2．10 求取比准价格123

4．3 市场法的难点与存在的问题124

4．3．1 市场法的难点124

4．3．2 市场法存在的问题124

4．4 市场法的应用举例126

4．4．1 审题127

4．4．2 解题思路与方法选择127

4．4．3 公式与计算步骤127

4．4．4 难点与常见错误分析129

【本章基本概念】130

【思考与练习】130

【推荐读物】131

第5章 成本法132

【本章结构图】132

【内容提要】132

【学习目标】133

5．1 成本法的基本原理133

5．1．1 成本法的概念133

5．1．2 成本法的理论依据133

5．1．3 成本法的特点133

5．1．4 成本法的适用范围与条件134

5．1．5 成本法的操作步骤134

5．2 成本法的基本公式135

5．2．1 新开发土地估价的基本公式135

5．2．2 新建不动产估价的基本公式139

5．2．3 已有旧的不动产估价的基本公式142

5．3 建筑物的重新购建价格142

5．3．1 重新购建价格的概念142

5．3．2 建筑物重新购建价格的分类143

5．3．3 建筑物重新购建价格的求取143

5．4 建筑物折旧146

5．4．1 建筑物折旧的概念和种类146

5．4．2 建筑物折旧的求取方法147

5．4．3 求取建筑物折旧应注意的问题153

5．5 应用成本法涉及的有关规定155

5．5．1 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定155

5．5．2 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定157

5．5．3 房屋折旧的有关规定159

5．5．4 房屋完损等级评定的有关规定159

5．6 成本法的应用举例160

5．6．1 审题161

5．6．2 解题思路与方法选择161

5．6．3 公式与计算步骤161

5．6．4 难点与常见错误分析162

【本章基本概念】164

【思考与练习】164

【推荐读物】164

第6章 收益法165

【本章结构图】165

【内容提要】165

【学习目标】165

6．1 收益法的基本原理166

6．1．1 收益法的概念166

6．1．2 收益法的理论依据166

6．1．3 收益法适用的范围与条件167

6．1．4 收益法的优点与不足168

6．1．5 收益法的操作步骤168

6．2 收益法的基本公式169

6．2．1 收益法的数学推导公式169

6．2．2 收益法的实务公式172

6．2．3 应用收益法公式的注意事项174

6．3 纯收益与还原利率175

6．3．1 纯收益的求取175

6．3．2 还原利率的确定179

6．4 投资组合与剩余技术184

6．4．1 投资组合技术184

6．4．2 剩余技术186

6．5 收益法的应用举例189

6．5．1 审题189

6．5．2 解题思路与方法选择190

6．5．3 公式与计算步骤190

6．5．4 难点与常见错误分析191

【本章基本概念】192

【思考与练习】192

【推荐读物】193

第7章 假设开发法194

【本章结构图】194

【内容提要】194

【学习目标】194

7．1 假设开发法的基本原理195

7．1．1 假设开发法的概念195

7．1．2 假设开发法的理论依据195

7．1．3 假设开发法的适用范围与条件196

7．1．4 假设开发法的优缺点197

7．1．5 假设开发法的操作步骤198

7．2 假设开发法的基本公式202

7．2．1 假设开发法最基本的公式202

7．2．2 按开发完成后的经营方式细化的公式202

7．2．3 按估价对象细化的公式203

7．3 假设开发法的难点与存在的问题204

7．3．1 计算方法的选择204

7．3．2 计算方法的适用范围204

7．3．3 两种计算方法的区别与其优缺点205

7．4 假设开发法的应用举例206

7．4．1 传统的静态计算方法206

7．4．2 现金流量折现的动态计算方法206

【本章基本概念】208

【思考与练习】208

【推荐读物】208

第8章 路线价法209

【本章结构图】209

【内容提要】209

【学习目标】209

8．1 路线价法的基本原理210

8．1．1 路线价法的概念210

8．1．2 路线价法中的基础概念210

8．1．3 路线价法的理论依据210

8．1．4 路线价法的适用的范围与条件211

8．1．5 路线价法的操作步骤212

8．1．6 路线价的表示及其相应计算公式213

8．2 深度百分率表的制作214

8．2．1 深度价格的递减比率214

8．2．2 深度百分率表的编制方法215

8．2．3 几种常见的路线价法则216

8．3 路线价法的应用217

8．3．1 一般宗地地价的计算217

8．3．2 街角地地价的计算218

8．3．3 前后临街地价的计算219

8．3．4 三角形地地价的计算219

8．3．5 袋地地价的计算220

【本章基本概念】221

【思考与练习】221

【推荐读物】221

第9章 长期趋势法222

【本章结构图】222

【内容提要】222

【学习目标】222

9．1 长期趋势法的基本原理223

9．1．1 长期趋势法的概念223

9．1．2 长期趋势法的理论依据223

9．1．3 长期趋势法的特点223

9．1．4 长期趋势法的适用范围与条件224

9．1．5 长期趋势法的操作步骤224

9．1．6 长期趋势法的功用224

9．2 移动平均法225

9．2．1 简单移动平均法226

9．2．2 加权移动平均法227

9．3 季节指数法227

9．3．1 季节指数法的基本原理227

9．3．2 季节指数法的应用228

9．4 指数平滑法232

9．4．1 指数平滑法的概念与特点232

9．4．2 平滑系数a的确定232

9．4．3 指数平滑法应用举例233

9．5 线性趋势法234

9．5．1 直线趋势法235

9．5．2 曲线趋势法236

【本章基本概念】237

【思考与练习】237

【推荐读物】237

第10章 基准地价系数修正法238

【本章结构图】238

【内容提要】238

【学习目标】238

10．1 基准地价系数修正法的基本原理239

10．1．1 基准地价系数修正法的概念239

10．1．2 基准地价系数修正法的理论依据239

10．1．3 基准地价系数修正法的适用范围与条件239

10．1．4 基准地价系数修正法的基本公式240

10．1．5 基准地价系数修正法的操作步骤240

10．2 基准地价系数修正法的应用242

10．2．1 审题244

10．2．2 解题思路与方法选择244

10．2．3 公式与计算步骤244

10．2．4 难点与常见错误分析246

【本章基本概念】246

【思考与练习】246

【推荐读物】246

第11章 不动产估价程序与估价关键点249

【本章结构图】249

【内容提要】249

【学习目标】249

11．1 不动产估价程序249

11．1．1 明确估价基本事项250

11．1．2 拟订估价作业方案253

11．1．3 搜集估价所需资料254

11．1．4 实地查勘估价对象255

11．1．5 选定估价方法计算256

11．1．6 确定估价结果256

11．1．7 撰写估价报告257

11．1．8 估价资料归档257

11．2 不动产估价的资料搜集258

11．2．1 估价资料的搜集和整理258

11．2．2 共同资料259

11．2．3 市场法所需资料259

11．2．4 成本法估价所需资料260

11．2．5 收益法估价所需资料261

11．2．6 假设开发法估价所需资料261

【本章基本概念】261

【思考与练习】261

【推荐读物】262

第12章 土地估价263

【本章结构图】263

【内容提要】263

【学习目标】264

12．1 基准地价评估264

12．1．1 基准地价的概念和特点264

12．1．2 基准地价评估的原理265

12．1．3 基准地价评估的思路与技术路线266

12．1．4 基准地价的评估程序267

12．1．5 基准地价成果的应用与更新274

12．2 宗地地价评估276

12．2．1 宗地地价的概念和特点276

12．2．2 宗地地价评估的原理277

12．2．3 宗地地价评估方法277

12．2．4 宗地地价评估程序278

12．3 地价动态监测282

12．3．1 地价动态监测的发展282

12．3．2 地价动态监测中的概念283

12．3．3 地价动态监测的技术路线与程序285

12．3．4 地价动态监测中有关指标的计算286

12．3．5 地价动态监测的成果及其应用288

12．4 建筑地价分摊与不动产增值289

12．4．1 城市土地空间价值289

12．4．2 建筑地价分摊292

12．4．3 不动产增值297

12．5 农用地估价299

12．5．1 农用地估价的概述299

12．5．2 农用地估价方法300

12．5．3 农用地宗地估价305

12．5．4 农用地征收价格评估309

【本章基本概念】312

【思考与练习】312

【推荐读物】312

第13章 不同类型不动产的估价314

【本章结构图】314

【内容提要】314

【学习目标】315

13．1 建筑物单独估价315

13．1．1 建筑物估价概念315

13．1．2 影响建筑物价格的因素315

13．1．3 建筑物价格的特点316

13．1．4 建筑物估价的基本思路318

13．1．5 建筑物估价方法319

13．1．6 建筑物估价的注意事项321

13．1．7 建筑物估价应用举例322

13．2 商业不动产估价322

13．2．1 商业不动产的主要特点323

13．2．2 商业不动产价格的主要影响因素324

13．2．3 商业不动产估价的基本思路325

13．2．4 商业不动产估价案例325

13．3 居住不动产估价330

13．3．1 居住不动产的类型330

13．3．2 居住不动产的主要特点332

13．3．3 影响居住不动产价格的主要因素333

13．3．4 居住不动产估价的基本思路和主要方法336

13．3．5 居住不动产估价案例338

13．4 工业不动产估价346

13．4．1 工业不动产的概念与特点346

13．4．2 工业不动产价格的影响因素347

13．4．3 工业不动产估价的基本思路和主要方法348

13．5 在建项目估价351

13．5．1 不动产在建项目估价概述351

13．5．2 不动产在建项目抵押价值评估351

13．6 其他类型不动产估价354

13．6．1 其他类型不动产的估价特点354

13．6．2 其他类型不动产估价的主要方法355

【本章基本概念】355

【思考与练习】355

【推荐读物】355

第14章 估价报告的编写356

【本章结构图】356

【内容提要】356

【学习目标】356

14．1 编写估价报告的作用、目的和要求357

14．1．1 编写估价报告的作用357

14．1．2 编写估价报告的目的357

14．1．3 编写估价报告的基本要求357

14．2 估价报告的编写358

14．2．1 估价报告的编写类型与形式358

14．2．2 估价报告的主要内容359

14．2．3 国家对不动产估价报告的有关规定364

14．3 估价报告的规范格式365

14．3．1 土地估价报告的规范格式365

14．3．2 房地产估价报告的规范格式365

14．4 估价报告范例365

14．4．1 报告改错真题365

14．4．2 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因372

14．4．3 报告改错题点评373

【本章基本概念】375

【思考与练习】375

【推荐读物】375

参考文献376