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第1章 房地产开发常见术语与常用数据1

1.1房地产常见专业术语1

1.1.1房地产通用术语1

1.1.2土地开发相关术语4

1.1.3房地产市场交易相关术语9

1.1.4项目建设相关术语11

1.1.5“多规合一”相关政策术语13

1.2常用符号及代号含义15

1.2.1常见国家和地区货币符号15

1.2.2罗马数字与常见数字词头15

1.2.3其他常见符号含义16

1.3常用单位及换算16

1.3.1法定计量单位16

1.3.2长度单位换算17

1.3.3面积单位换算17

1.3.4时间单位换算18

1.3.5质量单位换算18

1.3.6中国香港（澳门）特别行政区常见单位换算19

1.4常见平面图形面积计算方法19

1.5常用气象地质资料22

1.5.1常见气象灾害预警信号含义22

1.5.2风力等级23

1.5.3寒凉冷热气候划分参考标准23

1.5.4降雨等级24

1.5.5地震震级和烈度24

1.5.6室外环境空气质量国家标准（HJ 633—2012）24

第2章 房地产开发相关税费26

2.1国内常见房地产相关税率26

2.1.1土地增值税26

2.1.2房产税27

2.1.3企业所得税27

2.1.4契税28

2.1.5城镇土地使用税（土地使用税）28

2.1.6城市维护建设税29

2.1.7印花税29

2.1.8个人所得税31

2.1.9新增建设用地土地有偿使用费31

2.1.10耕地占用税32

2.1.11全国工业用地出让最低价标准33

2.2国内其他常见相关税率33

2.2.1进境物品进口税33

2.2.2车船税34

2.2.3烟叶税34

2.2.4教育费附加35

2.2.5水资源税35

2.2.6水费35

2.2.7资源税36

2.2.8增值税40

2.2.9车辆购置税41

2.2.10消费税42

2.2.11环境保护税44

2.3商品房买卖相关税费46

2.3.1购买商品房需缴纳的税费46

2.3.2房屋产权转让交易相关税费47

2.3.3房地产经纪公司业务收费参考资料48

2.3.4二手房屋买卖交易流程48

第3章 建设用地相关知识49

3.1土地含义和类别49

3.1.1土地含义49

3.1.2土地类别49

3.2土地的规划51

3.2.1土地利用总体规划51

3.2.2土地利用年度计划51

3.2.3土地等级51

3.3土地的保护与开发52

3.3.1基本农田保护52

3.3.2需报国务院批准的土地开发用地53

3.4建设项目用地预审54

3.4.1建设项目用地预审范围54

3.4.2自然资源（国土资源）部建设项目用地预审办事指南55

3.4.3单独选址建设项目用地审查56

3.5建设用地审批57

3.5.1需国务院批准的建设用地57

3.5.2报国务院批准的城市建设用地审批程序58

3.5.3省级及直辖市人民政府组织实施农用地转用和土地征收程序59

3.5.4城市人民政府具体实施征地和供地程序59

3.6新增建设用地土地有偿使用费及土地等别60

3.6.1新增建设用地土地有偿使用费征收土地等别60

3.6.2新增建设用地土地有偿使用费征收标准60

3.7闲置土地60

3.7.1闲置土地含义及范围60

3.7.2闲置土地认定及处置61

3.8国有土地使用权出让及转让63

3.8.1国有土地使用权出让方式63

3.8.2土地招标拍卖挂牌出让新形式63

3.8.3国有土地使用权出让最高年限64

3.8.4国有土地使用权转让及划拨65

3.8.5国有土地使用权出租和抵押65

3.8.6国有土地使用权收回和终止66

3.8.7国有土地使用权出让金66

3.9国有土地使用权出让相关程序66

3.9.1国有土地使用权协议出让程序66

3.9.2国有土地使用权招标出让程序67

3.9.3国有土地使用权拍卖出让程序69

3.9.4国有土地使用权挂牌出让程序71

3.10国家限制和禁止用地建设项目73

3.10.1限制用地建设项目73

3.10.2禁止用地建设项目73

3.11海洋工程建设项目74

第4章 房地产开发企业设立审批76

4.1新设立房地产开发企业审批流程76

4.1.1设立房地产开发企业条件76

4.1.2房地产开发企业设立登记76

4.1.3有限责任公司办理基本流程78

4.1.4股份有限公司办理基本流程78

4.2房地产开发企业“一照一码”办理78

4.2.1“五证合一、一照一码”含义78

4.2.2“一照一码”办理主要流程80

4.3房地产开发企业备案80

4.4房地产开发企业资质审批流程81

4.4.1房地产开发企业资质等级81

4.4.2房地产开发企业资质等级审批83

4.4.3房地产开发企业资质等级晋级及降级审批84

4.4.4房地产开发企业经营范围限制条件85

4.5房地产开发企业的年检流程85

4.5.1房地产开发企业的资质年检85

4.5.2房地产开发企业的企业年检85

第5章 建设项目的前期投资审批87

5.1投资项目资本金87

5.1.1投资项目资本金出资方式87

5.1.2投资项目资本金比例88

5.1.3投资项目资本金认缴88

5.2建设项目投资审批和核准方式88

5.2.1投资项目审批和核准机关88

5.2.2政府投资项目审批方式89

5.2.3非政府投资项目核准和备案方式89

5.2.4企业投资项目核准程序89

5.2.5企业投资项目备案程序91

5.3建设项目（固定资产投资项目）审批范围91

5.3.1固定资产投资项目节能审查91

5.3.2需国务院核准或审批的政府投资项目92

5.3.3需国务院核准或审批的企业投资项目92

5.4建设投资项目相关机构单位审查职能简介93

5.5国有土地上房屋征收与补偿94

5.5.1国有土地上房屋征收94

5.5.2国有土地上房屋征收补偿94

第6章 建筑工程相关许可证及办理96

6.1建设用地土地证书96

6.1.1《国有土地使用证》作用96

6.1.2《国有土地使用证》办理96

6.1.3《国有土地使用证》样式97

6.2不动产权证98

6.2.1“不动产登记”基本内容98

6.2.2“国有建设用地使用权首次登记”办理98

6.2.3不动产登记收费情况100

6.3建筑项目规划意见书101

6.4建设用地规划许可证102

6.4.1《建设用地规划许可证》作用102

6.4.2《建设用地规划许可证》办理102

6.4.3《建设用地规划许可证》样式103

6.5建设工程规划许可证105

6.5.1《建设工程规划许可证》作用105

6.5.2《建设工程规划许可证》办理105

6.5.3《建设工程规划许可证》样式106

6.6建筑工程施工许可证106

6.6.1《建筑工程施工许可证》作用106

6.6.2《建筑工程施工许可证》办理106

6.6.3《建筑工程施工许可证》样式110

6.7商品房销（预）售许可证112

6.7.1商品房预售许可证112

6.7.2商品房销售许可证113

6.7.3《商品房销售（预售）许可证》样式113

6.8住宅质量保证书114

6.8.1《住宅质量保证书》基本要求115

6.8.2《住宅质量保证书》工程案例116

6.9住宅使用说明书117

6.9.1《住宅使用说明书》基本要求117

6.9.2《住宅使用说明书》工程案例118

第7章 工程建设项目招投标120

7.1招投标方式和范围120

7.1.1招标相关术语120

7.1.2招标方式120

7.1.3招标规模和范围121

7.1.4可以不招标的情况123

7.2招标组织形式123

7.2.1招标人委托招标代理机构办理招标123

7.2.2招标人自行组织招标124

7.2.3需重新招标的情况124

7.3工程建设项目勘察设计招标124

7.3.1项目勘察设计不需招标的条件124

7.3.2项目勘察设计招标条件125

7.3.3项目勘察设计招标方式125

7.3.4项目勘察设计招标程序125

7.4建筑工程设计招投标126

7.4.1需进行设计招标的规模标准126

7.4.2项目设计招标类型127

7.4.3项目设计招标方式127

7.4.4项目设计招标程序127

7.5工程建设项目施工招投标128

7.5.1项目施工不需招标的条件128

7.5.2项目工程施工招标条件128

7.5.3项目工程施工招标形式128

7.5.4项目工程施工招标程序129

7.6房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标131

7.6.1招投标条件范围131

7.6.2招投标程序132

7.7工程建设项目货物招投标133

7.7.1货物招投标范围133

7.7.2货物招投标方式134

7.7.3货物招投标条件134

7.7.4货物招投标程序134

7.8关于政府采购招标135

7.9关于工程建设项目招标核准136

7.10关于招标代理费137

第8章 建设项目相关手续审批138

8.1建筑项目消防设计监督审核138

8.1.1建筑项目消防监督审核管理机构138

8.1.2建筑项目消防监督审核权限范围138

8.1.3建筑项目消防监督审核程序139

8.1.4建筑项目消防验收140

8.2建设项目城市绿地率审批142

8.2.1城市绿线管理机构142

8.2.2建设项目树木移伐审批142

8.2.3建设项目绿地率审批143

8.3建设项目交通审批144

8.4建设项目人防工程审批144

8.4.1人防工程类别144

8.4.2人防工程管理机构144

8.4.3人防建设标准145

8.4.4人防设计审批145

8.4.5人防易地建设146

8.5建设项目生态保护审批146

8.5.1环境影响评价报批条件146

8.5.2环境影响评价审批方式147

8.5.3环境影响评价审批权限范围147

8.5.4生态环境审批对环境影响评价文件的要求147

8.5.5生态保护审批对建设项目的要求149

8.5.6环境影响评价审批程序150

8.5.7建设项目环境影响评价收费标准152

8.5.8环境影响评价资质152

8.5.9区域或者企业集团环评限批152

8.6地震安全性及抗震设防审批154

8.6.1地震安全性评价基本要求154

8.6.2需开展地震安全性评价确定抗震设防要求的建设工程项目154

8.6.3超限高层建筑工程抗震设防154

8.7防雷设计审批155

8.8国务院企业开办时间和工程建设项目审批简化改革155

第9章 外商投资房地产开发158

9.1外商投资项目企业形式158

9.1.1中外合资经营企业158

9.1.2中外合作经营企业159

9.1.3外资企业159

9.1.4其他外资企业类型159

9.2外商投资项目方向160

9.2.1鼓励类外商投资项目160

9.2.2限制类外商投资项目160

9.2.3禁止类外商投资项目160

9.3外商投资房地产市场基本要求160

9.3.1关于外商购买商品房的规定160

9.3.2外商投资企业房地产开发经营管理规定161

9.4外商投资房地产公司设立161

9.4.1外商投资房地产公司设立条件161

9.4.2外商投资房地产公司注册资金要求162

9.4.3外商投资房地产公司股权和项目转让要求163

9.4.4外商投资项目《国家鼓励发展的内外资项目确认书》办理163

9.4.5《国家鼓励发展的内外资项目确认书》样式164

9.5外商投资项目核准164

9.5.1实行核准制的外商投资项目的范围165

9.5.2外商投资项目核准程序165

9.5.3外商投资项目核准具体流程168

9.6外商投资项目备案169

9.6.1外商投资项目备案的流程169

9.6.2外商投资项目备案的申请资料170

9.7外商投资企业设立173

9.7.1外商投资企业设立或变更申请条件173

9.7.2外商投资企业设立备案审批部门173

9.7.3需要到商务部备案审批的外商投资企业的设立及变更173

9.7.4依法应由商务部审批的外商投资企业设立及变更备案流程174

9.7.5外商投资企业设立备案申请资料要求174

9.8外商投资企业其他相关备案审批177

9.8.1外商投资企业外汇登记177

9.8.2外商投资统计登记177

9.8.3外商投资企业银行开户178

9.8.4外商投资企业海关登记178

9.9外商投资企业投资额相关规定179

9.9.1注册资本规定179

9.9.2注册资本与投资总额比例规定179

9.10外商投资房地产开发企业资质179

9.10.1外商投资房地产开发企业资质等级179

9.10.2外商投资房地产开发企业备案181

9.10.3外商投资房地产开发企业资质审批181

9.11外商投资房地产企业需缴纳的税费182

9.11.1外商投资房地产企业适用的税种182

9.11.2外商投资房地产企业缴纳主要税费182

9.12外商投资企业增资规定183

第10章 房地产开发成本及行政许可事项184

10.1房地产开发成本及相关费用184

10.1.1土地使用权取得费（地价款）184

10.1.2建设项目前期工程费185

10.1.3建筑和安装工程费（建安费）185

10.1.4基础设施建设费185

10.1.5公共配套设施建设费186

10.1.6开发间接费186

10.1.7开发建设相关税费186

10.1.8开发管理费用187

10.1.9其他行政事业性收费187

10.1.10利润187

10.1.11不可预见费187

10.2建设工程领域行政许可事项187

10.2.1企业行政许可事项（住房和城乡建设部审批）187

10.2.2执业人员资格行政许可事项（住房和城乡建设部审批）189

10.3全国性行政事业性收费目录清单191

10.3.1全国政府性基金目录清单191

10.3.2全国性及中央部门和单位行政事业性收费目录清单193

10.3.3全国性及中央部门和单位涉企行政事业性收费目录清单199

10.4政府定价的经营服务性收费目录清单204

第11章 商品房销售（预售）概述205

11.1关于商品房预售205

11.2商品房预售条件205

11.3商品房预售证办理206

11.4商品房预售合同备案207

第12章 建设项目工程竣工验收概述209

12.1关于建设项目工程竣工验收209

12.2建设项目工程竣工验收条件209

12.3建设项目工程竣工验收实施210

12.4建设项目工程竣工验收备案211

第13章 土地使用权出让案例及合同示范文本215

13.1国有土地使用权出让方式案例215

13.1.1协议出让国有土地使用权案例215

13.1.2招标出让国有土地使用权案例216

13.1.3拍卖出让国有土地使用权案例218

13.1.4挂牌出让国有土地使用权案例219

13.2《国有建设用地使用权出让合同》示范文本225

13.2.1《国有建设用地使用权出让合同》文本225

13.2.2《国有建设用地使用权出让合同》使用说明231

第14章 商品房买卖相关示范文本233

14.1商品房买卖合同（示范文本）233

14.2房屋建筑工程质量保修书（示范文本）233

14.3前期物业服务合同（示范文本）234

14.4业主临时公约（示范文本）242

附录247

附录A房地产开发全流程示意图247

附录B新增建设用地土地有偿使用费征收等别（2009版本）249

附录C国家限制及禁止用地项目目录（2012年本）259

附录C-1限制用地项目目录（2012年本）259

附录C-2禁止用地项目目录（2012年本）260

附录D外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2018年版）267

附录E建筑工程消防报批标准表格（式样）270

附录E-1建设工程消防设计审核申报表（式样）270

附录E-2建设工程消防设计备案申报表（式样）273

附录E-3建设工程消防验收申报表（式样）274

附录E-4建设工程竣工验收消防备案申报表（式样）277

附录F“一书四方案”格式样板278

附录G外商投资产业指导目录（2017年修订）284

附录H政府核准的投资项目目录（2016年本）297