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目录1

第1章智能建筑概论1

1.1智能建筑概念1

1.2智能建筑的组成和功能2

1.3智能建筑的特点4

1.4国外智能建筑起源与发展4

1.5中国智能建筑发展动态5

1.6智能小区概论6

第2章智能建筑物业管理概论11

2.1 智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点12

2.2智能化系统本身的特点13

2.3智能建筑物业管理的重点14

2.4传统物业管理与智能建筑物业管理的比较14

第3章智能建筑的物业管理16

3.1广义物业设施管理概念16

3.2 FM的工作目标16

3.3智能建筑物业管理的基础工作18

3.4智能建筑物业的类别与管理20

3.4.1智能化办公楼21

3.4.2智能化商业楼宇22

3.4.3智能化工业厂房23

3.4.4公共性智能化物业24

3.5智能建筑物业管理的基本原则25

3.5.1建筑物智能化系统在运行期间的产出和投入26

3.5.2智能化系统运行管理工作27

3.6智能建筑物业管理的特征28

3.7商业型智能建筑的物业管理31

3.7.1商业智能建筑的技术特点32

3.7.2商业智能建筑物业管理的特点33

3.7.3商业智能化建筑物业管理的难点和解决方法34

第4章智能建筑的物业管理公司35

4.1物业管理公司的性质35

4.2物业管理公司的基本目标35

4.3物业管理公司的权利和义务36

4.4物业管理公司的业务范围界定36

4.5物业管理公司的部门设置37

4.6物业管理公司对人才的需求39

4.6.1 智能化物业管理是一门多学科知识综合运用的科学39

4.6.2人才质量关系到物业管理的服务质量39

4.6.5人力资源管理的内容和功能40

4.6.3我国物业管理人才的现状40

4.6.4人才是智能建筑物业管理企业的基础40

4.6.6实施员工培训计划是企业发展的保证41

第5章智能建筑物业的接管验收与档案管理44

5.1物业接管验收的意义44

5.2竣工验收与接管验收45

5.3物业接管验收的原则45

5.4物业接管验收的程序46

5.5物业接管验收应具备的条件和资料47

5.8交接双方的责任48

5.7物业的移交48

5.6物业装修的验收48

5.9物业接管验收中需注意的问题49

5.10物业档案资料的管理51

第6章物业管理资金的使用与管理58

6.1物业管理资金的使用原则58

6.2物业管理资金使用的特点60

6.2.1物业管理的周期性决定了物业管理资金使用的特点60

6.2.2智能建筑物业管理资金的使用重点、方式和需求量的变化60

6.3.1物业管理服务费的构成61

6.3智能建筑物业管理服务费的构成、控制与考核61

6.3.2成本费用的控制与考核62

6.4物业管理服务费用的管理64

6.5智能建筑综合管理费预算方案的制订65

6.5.1智能建筑日常综合管理费预算66

6.5.2某大厦物业管理成本测算71

6.5.3某花苑住宅小区物业管理费测算77

6.6维修基金的筹集和使用计划的编制79

6.7.1物业更新方案优选的原则84

6.7物业更新方案的优选84

6.7.2物业更新周期的选定86

6.7.3物业的经济寿命及更新时间的选择88

第7章 （ISO9000族标准在智能建筑物业管理中的应用91

7.1 ISO9000族标准在物业管理过程中实施的必要性91

7.2物业管理实施ISO9000族标准的方式和步骤92

7.3物业管理质量体系文件94

7.4质量手册的特征及作用95

7.5质量体系程序文件的特征及作用96

7.7质量记录表格的特征及作用97

7.6支持性文件的特征及作用97

7.8.1举例一：程序文件的目录98

7.8 ISO9000族标准在智能建筑物业管理中的应用简介98

7.8.2举例二：质量手册102

7.83举例三：消防、断电、防汛防台预案111

第8章物业管理的招标与投标120

8.1物业管理招标的意义与原则120

8.1.1物业管理招标的意义120

8.1.2物业管理招标的原则120

8.2.1招标形式121

8.2物业管理招标工作的基本内容121

82.2招标文件122

8.3物业管理投标程序和方法122

83.1投标准备122

8.3.2编制和送达标书123

83.3投标应注意的几个问题124

8.3.4投标的报价与报价技巧124

第9章智能建筑范例介绍126

9.1上海金茂大厦126

9.1.1 设计127

9.1.2工程管理模式128

9.1.3招标129

9.1.4智能化系统工程施工和调试130

9.1.5咨询论证131

9.2久事复兴大厦132

9.2.1久事复兴大厦概况132

9.2.2久事复兴大厦的设备配置概况134

9.2.3设备设施管理人员的配置136

10.1.1集成管理系统在智能建筑中的作用137

10.1.2集成管理系统应用方案介绍137

第10章智能建筑的物业管理系统137

10.1 智能化系统的集成管理系统137

10.1.3楼宇集成管理系统的设计说明140

10.1.4集成管理系统的功能说明144

10.1.5综合性全局调度与决策148

10.2宝路TW2000-IPMS智能建筑物业管理系统149

10.2.1 TW2000-IPMS智能物业管理系统软件特点149

10.2.2 TW2000-IPMS智能物业管理系统软件功能150

10.3.1系统构成151

10.3德达IEMS-2000智能型建筑物节能综合管理系统151

10.3.2系统功能152

103.3功能特点152

第11章住宅小区物业管理系统工程153

11.1住宅小区智能化系统集成是物业管理系统的技术支持153

11.1.1智能住宅小区应用功能154

11.1.2住宅小区智能化系统集成的意义和发展趋势154

11.1.3 小区智能化系统集成的要点156

11.2.2物业管理工作的主要内容157

11.2.1物业管理的定义157

11.2住宅小区物业管理系统157

11.23住宅小区智能化物业综合管理系统158

11.24物业管理软件系统功能158

113住宅小区电子公告系统162

11.3.1系统功能162

11.3.2技术参数（以S10双色LED视屏为例）162

11.3.3工艺处理163

11.3.4结构163

11.3.5设备配置163

11.4.1概述164

11.3.6环境要求164

11.4住宅小区自动抄表系统164

11.4.2 380V电力线载波自动抄表系统165

11.4.3系统的工程设计168

11.4.4应用情况169

第12章国外智能建筑物业管理动态172

12.1 国外设施管理的变化及发展趋势172

12.2规划、维修的目标及目的176

12.3 电力和机械系统179

12.3.1 电力系统179

12.3.2机械系统—HVAC（采暖、通风及空调系统）183

第13章智能建筑物业管理未来发展186

13.1 发展我国智能建筑物业管理的对策186

13.2智能建筑物业管理的关键187

13.3智能建筑物业管理的发展方向188

附录A智能建筑物业管理作业指导书目录190

附录B智能建筑设计标准摘录192

附录C上海市智能住宅小区功能配置试点大纲219

附录D上海市智能建筑等级评估试行办法223

参考文献225