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第一部分 我国城镇化趋势及对住房金融的挑战2

一、我国城镇化趋势及对住房发展的影响2

（一）我国城镇化发展趋势2

1.城镇化发展进入新阶段2

2.城镇化空间呈现集群化新格局4

3.三大国家战略助推城镇化新发展5

（二）不同城镇化阶段住房发展特征7

1.城镇化发展各阶段住房需求不同7

2.中心城区城镇化阶段新增住房需求快速扩大8

3.城市郊区化阶段产业转移和交通发展促进郊区住房市场发展9

4.郊区城镇化阶段的城市房地产市场逐步进入存量房时代10

5.城市群稳定发展阶段以存量房市场为主12

（三）新型城镇化对我国住房发展的新要求13

1.产业与就业结构变化给城镇住房发展规划带来新挑战13

2.人口流动新趋势要求把新移民纳入城镇住房供应体系14

3.住房市场呈现城市群郊区化与中心化并进14

二、我国城镇化进程中的住房需求格局16

（一）城镇住房需求规模变化分析16

1.新增城镇人口必将带来巨量的住房需求16

2.我国人均居住水平还有一定的上升空间17

3未来城市发展中改造空间比较大17

（二）城镇住房需求结构变化分析17

1.存量房市场份额逐渐增加17

2.改善型住房需求将逐步居于主导地位19

3.产业优化将促进高质量住房需求增加19

4.以养老地产为代表的非传统住宅市场加速发展20

5.大城市租赁市场稳步增长20

（三）城镇住房需求区域分布格局分析21

1.东部地区仍将是住房需求的最大集中区域21

2.外来人口涌入为特大城市住房市场带来旺盛需求23

3.城市群部分非中心城市住房市场受益于产业转移23

（四）部分驱动因素对住房市场影响分析24

1.高速交通网络形成促进节点城市住房市场发展24

2.特色资源将促进新型住房需求和供给的增加25

3.公共服务水平提高将带动中小城市住房市场发展25

4.政策、规划、制度等因素对住房市场影响较大25

（五）未来我国城镇住房需求规模估算26

1.城镇化直接带来住房需求27

2.城镇刚性住房需求28

3.拆迁引致住房新需求29

三、我国城镇住房供应体系的沿革及完善31

（一）我国城镇住房供应体系发展历程31

（二）现有城镇住房供应体系存在的主要问题33

1.部分供应方式之间未能有机衔接34

2.住房市场体系有待继续健全34

3.住房保障制度尚需进一步完善34

（三）创建民生优先的城镇住房供应体系的构想35

1.以建设公租房的方式为低收入家庭提供租赁式保障36

2.以货币补贴的方式将市场与保障结合起来36

3.以共有产权方式支持“夹心层”群体对住房的需求36

4.以市场配置资源的方式提供满足多样需求的私人住房37

5.以差别化的信贷和税收政策抑制投资投机性需求38

四、不同城镇化阶段住房供需关系对住房金融的挑战39

（一）快速城镇化阶段住房供需与金融支持的关系39

1.城镇人口增加对城镇住房供应带来较大挑战39

2.融资问题成为城镇住房供应的瓶颈之一40

3.突破住房供应的融资瓶颈迫切需要金融创新41

（二）城镇化稳定阶段住房供需与金融支持的关系41

1.住房需求规模总体趋于稳定41

2.住房供应由大量新房开发转向存量住房改造及盘活42

3.住房金融支持重点由新房开发转向持有经营等方面43

参考文献44

第二部分 新型住房供应体系下的金融支持研判48

一、我国住房金融现状及发展方向48

（一）住房金融制度发展历程48

1.住房金融业务开始创立48

2.住房金融制度初步形成48

3.住房金融制度稳步发展49

4.住房金融多元化融资创新发展50

（二）住房金融发展现状51

1.融资支持机构广泛参与51

2.直接融资和间接融资相结合的多元化融资格局初步形成51

3.政策性住房金融支持力度加大51

4.商品房预售制度发挥了融资功能54

5.个人住房抵押贷款支持证券（MBS）市场初现54

（三）住房金融存在的主要问题55

1.开发融资渠道单一55

2.证券市场直接融资渠道不畅57

3.政策性住房金融体系尚未形成58

4.住房金融市场中介服务不完善59

5.对机构提供租赁住房缺乏金融支持59

（四）住房金融创新探索的背景59

1.利率市场化改革59

2.大资管时代来临60

3.互联网金融崛起60

4.资产信用的积累62

5.政策的调整和完善63

二、商品住房供应的金融支持分析66

（一）商品住房供应的金融支持现状与问题66

1.银行贷款仍占主导66

2.银行资金通过表外业务流向房地产行业现象突出66

3.中小型房地产企业融资困难67

4.房地产企业证券市场融资需求旺盛但限制多67

（二）商品住房供应的金融支持探索67

1.房地产证券市场融资渠道逐步拓宽68

2.房地产信托规模不断扩大68

3.券商和基金子公司成为房地产企业融资新渠道72

4.房地产私募基金稳健发展72

5.通过并购和引入战略投资者开展直接融资74

6.房地产资产证券化开始探索74

7.境外市场融资渠道增多75

8.互联网、金融与房地产深度融合发展76

三、保障性住房供应的金融支持分析78

（一）公共租赁住房供应的金融支持现状与问题78

1.政府投入是公共租赁住房建设资金的基础78

2.银行贷款是当前公共租赁住房建设主要资金来源渠道80

3.债券融资发展积极82

4.高回报率要求的信托支持有限84

5.引入社保基金、保险资金等长期资金仍然不足84

6.吸引企业参与公共租赁住房建设尚存在一定的障碍85

（二）公共租赁住房供应的金融支持探索86

1.建立稳定的政府资金投入机制86

2.完善政策性住房金融制度提供长期低息、贷款86

3.规范和发展保障性住房债券融资86

4.探索发展公租房REITs支持持有运营86

5.建立公租房投资盈利模式吸引社会投资主体87

（三）棚户区改造的金融支持探索88

1.发挥开发性金融对棚改的支持作用90

2.鼓励商业银行发放贷款支持棚改项目91

3.推进债券创新支持棚改91

4.引导社会资金参与投资和运营棚改项目91

（四）政策性商品住房供应的金融支持探索92

参考文献92

第三部分 国外典型国家住房供应融资分析96

一、美国住房供应融资96

（一）美国房地产金融基本架构96

1.美国住房金融体系发达96

2.企业直接融资和间接融资各占半壁江山96

3.非银行金融机构在金融体系中的重要性不断上升97

4.房地产企业融资渠道“四分天下”98

（二）美国房地产开发101

1.专业分工明确101

2.以金融运作为核心102

3.收益大众化102

（三）美国房地产融资工具103

1.银行房地产开发信贷占比下降但品种丰富103

2.房地产企业上市占比不高但融资能力强105

3.房地产投资信托REITs出现晚但突飞猛进105

4.债券市场份额大但主要受到大型开发商的青睐109

5.抵押贷款证券化放大了商业银行的放贷能力110

6.房地产融资呈现多元化融资格局110

（四）美国保障性住房资金来源112

1.供给补贴转向需求补贴112

2.包容性分区规划使得开发商提供保障性住房113

3.非盈利组织开发保障性住房受到政府、慈善机构的资金支持114

4.各类综合基金和专业基金114

（五）美国四大房地产企业资本运作融资的历程115

1.第一阶段通过上市融资115

2.第二阶段涉足房地产抵押贷款业务115

3.第三阶段通过并购活动实现扩张116

（六）启示116

二、德国住房供应融资118

（一）德国住房政策特征118

1.住房法律完备118

2.充分运用市场和经济手段118

3.住房合作社发达119

（二）德国住房开发模式119

1.自建房是最主要的住房供应途径119

2.开发商分三种类型120

3.开发商的市场角色被弱化120

（三）德国住房金融机构120

1.住房金融机构参与者多120

2.不同金融机构运作模式有别122

（四）德国住房供应主体的融资渠道122

1.房屋投资商通过低息贷款进行住房开发123

2.住房合作社获取国家资助和银行低息贷款建房124

3.个人购建房通过住房储蓄银行等政策性金融机构实现先存后贷124

（五）德国以信用为基础的全担保债券126

1.抵押贷款债券信用等级高126

2.抵押担保债券具有五大特点127

（六）启示128

三、英国住房供应融资129

（一）英国住房政策特征129

1.市场是住房供应主体129

2.住房协会成为目前保障房供应主体129

（二）英国住房开发金融政策132

1.实现分支行制金融组织形式132

2.政府通过利率和资金流动性调整融资规模132

3.保障房建设通过住房协会向私人部门融资132

4.共有产权和共享权益住房是可支付住房的重要类型132

（三）英国住房供应主体的融资途径133

1.债券是开发商的重要融资方式133

2.个人建房以贷款为主134

3.住房协会的私人融资比例越来越大134

（四）启示135

四、日本住房供应融资136

（一）日本住宅政策基本特征136

1.以立法明确住宅供应责任136

2.对购建房给予财政和金融支持136

3.购买符合条件住宅有税收优惠136

（二）日本房地产金融体制137

1.日本金融机构专业分工较细137

2.企业融资体系以银行为主137

3.以邮政储蓄为基础的独特财政投融资体制138

（三）日本房地产开发模式与资金来源140

1.日本房地产开发企业分为政府类和民间类140

2.住宅公团资金来源于政府和民间机构贷款141

3.住宅供给公社资金来源于住宅金融公库142

4.日本商业银行住房贷款呈现上升趋势142

5.日本房地产企业上市融资比重不大143

（四）日本住宅金融公库的开发贷款144

1.住宅金融公库主要支持地方住房公社住房开发144

2.住宅金融公库的开发贷款和消费贷款平分秋色145

3.住宅金融公库业务转向了证券化147

（五）日本历史上的住专贷款148

（六）启示150

五、新加坡住房供应融资151

（一）住房开发模式与住房金融模式151

1.八成以上家庭的住房属于政府组屋151

2.住房资金八成来源于中央公积金局和住房发展局152

（二）新加坡中央公积金的运作方式153

1.公积金为住房建设提供稳定持续的资金来源153

2.公积金由专业的国有投资机构实现保值增值153

3.公积金发挥综合保障作用153

（三）新加坡住房发展局资金来源的渠道153

1.住房发展贷款154

2.住房抵押贷款154

3.更新融资贷款154

4.赤字津贴154

（四）住房发展局的发展与特权154

1.住房发展局所建组屋的贡献持续扩大154

2.住房发展局的特权保证了居者有其屋计划的实施155

（五）启示155

六、韩国住房供应融资157

（一）韩国住房政策的特征157

1.确立公营主导的住房开发制度157

2.实施公营方式的住宅用地征用政策157

3.加大对住房开发的金融支持力度157

（二）大韩住宅公社158

（三）韩国国民住宅基金159

1.国民住宅债券160

2.要约储蓄160

3.资金运用161

（四）其他资金来源162

1.民营住宅资金162

2.期付金融163

（五）启示163

参考文献164

第四部分 我国住房供应金融创新探索168

一、住房供应金融创新探索概述168

（一）我国住房供应金融创新具备了加快发展的条件168

1.房地产企业需要银行贷款以外的融资创新来满足其多种需求168

2.金融监管放开催生了鼓励创新的大环境169

3.“互联网＋”将深刻改变住房供应融资的发展模式169

4.投资者需要证券化的房地产投资产品170

（二）以房地产为投资标的的各类金融创新产品蓬勃发展170

1.房地产信托发展历史相对较长、规模相对较大170

2.券商和基金子公司资管短期内爆发式增长172

3.房地产私募基金向房地产全产业链延伸173

4.REITs获得重大突破174

5.房地产互联网金融产品频频试水174

二、保障性住房融资创新案例分析175

（一）信托175

案例一：百瑞信托—富诚188号金堂兴金保障性安居工程集合资金信托计划175

1.基本情况175

2.规模和预期收益176

3.资金用途176

4.风控措施176

5.分析评价177

案例二：天津信托—建设开发（滨海新区青果青城一期项目）集合资金信托计划177

1.基本情况177

2.规模和预期收益177

3.资金运用177

4.还款来源178

5.风控及信用增级措施178

6.分析评价178

案例三：光大兴陇信托—深圳六约安居房项目集合资金信托计划179

1.基本情况179

2.规模和预期收益180

3.资金用途180

4.还款来源180

5.风控及增信措施180

6.分析评价181

（二）资产管理计划181

案例一：国泰元鑫—沈阳城建安居房项目专项资产管理计划181

1.基本情况181

2.规模、预期收益182

3.交易结构182

4.风控及信用增级措施182

5.分析评价182

案例二：财通资产一武汉幸福里限价房特定多个客户专项资产管理计划183

1.基本情况183

2.规模和预期收益183

3.交易结构183

4.还款来源184

5.风控及信用增级措施184

6.分析评价184

三、商品住房开发融资创新案例分析185

（一）信托185

案例一：中信融汇4号山西恒大华府贷款集合资金信托计划185

1.基本情况185

2.规模和预期收益185

3.资金运用186

4.还款来源186

5.风控及增信措施186

6.分析评价186

案例二：大业信托—广州广电地产兰亭时代信托贷款集合资金信托计划（A类）187

1.基本情况187

2.规模和预期收益187

3.交易结构187

4.还款来源187

5.风控及信用增级措施188

6.分析评价188

（二）资产管理计划188

案例一：财通资产—中昂苏州刚需房项目资产管理计划188

1.基本情况188

2.规模和预期收益188

3.交易结构189

4.风控及信用增级措施189

5.产品特点189

6.分析评价190

案例二：财通资产—中粮地产深圳城市更新项目专项资产管理计划九期190

1.项目情况190

2.规模和预期收益190

3.交易结构190

4.风控及信用增级措施191

5.分析评价191

案例三：华安资产—建银精瑞宜春汇龙·富居山庄项目专项资产管理计划191

1.基本情况191

2.规模和预期收益192

3.资金用途192

4.还款机制192

5.风险管理及控制措施192

6.分析评价193

（三）私募基金193

案例：铂丰投资—上海保集集团（张江项目）投资基金募集计划193

1.基本情况193

2.规模和预期收益193

3.资金用途194

4.还款来源194

5.风控及增信措施194

6.分析评价195

四、对住房供应有借鉴意义的商业地产资产证券化融资创新案例分析196

（一）REITs196

案例一：开元产业投资信托基金（REITs）196

1.背景196

2.产品结构196

3.基础资产197

4.规模和预期收益198

案例二：春泉产业投资信托基金（REITs）198

1.背景198

2.产品结构198

3.基础资产199

4.规模和预期收益199

案例三：鹏华前海万科REITs199

1.背景199

2.产品结构199

3.基础资产199

4.规模和收益预期199

（二）企业资产证券化200

案例一：中信启航专项资产管理计划200

1.背景200

2.产品结构200

3.基础资产201

4.规模和收益预期201

案例二：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划202

1.背景202

2.产品结构202

3.基础资产203

4.规模和收益预期203

（三）小结203

1.以融资为首要目的204

2.专项资产管理计划和标准的REITs有较大区别204

3.基础资产要求特定化和有稳定的现金流204

4.以国内物业为基础资产在境外上市的REITs存在一定的挑战205

5.通过多种方式进行增信205

6.国内发行的商业地产资产证券化产品流动性较弱206

7.目前以机构投资者参与为主206

8.国内资产证券化发行主体以开发商和大型金融机构为主206

五、互联网金融融资案例分析207

（一）P2B207

案例：绿地地产宝207

1.背景207

2.产品结构207

3.基础资产207

4.规模和预期收益208

5.分析评价208

（二）众筹209

案例：众筹筑屋209

参考文献209

第五部分 天津房地产集团有限公司住房供应金融创新探索及案例分析212

一、天津房地产集团有限公司概况212

（一）公司简介212

（二）奖励荣誉213

（三）民生工程214

案例一：保障房——大寺新家园限价商品房项目214

案例二：小城镇建设——团泊示范镇215

（四）未来展望215

二、天房集团住房供应金融创新探索及案例分析216

（一）信托216

案例一：天津信托·天房集团保障性住房股权信托基金216

1.概述216

2.信托目的与发行设计216

3.资金运用及管理方式218

4.收益来源和相关费用218

5.基金终止与资金退出219

6.股权信托基金当事人219

7.天津信托·天房集团保障性住房股权信托基金基本情况摘要219

（二）保障房基金220

案例二：吉天基金220

1.概述220

2.交易结构分析221

3.基金信息221

（三）ABN223

案例三：房信集团作为发行人的资产支持票据223

1.概述223

2.交易图224

3.ABN基本信息224

4.ABN项目发行偿还计划及风险控制安排225

（四）非公开定向债务融资工具226

案例四：天房集团通过招商证券发行非公开定向债券226

1.概述226

2.发行方案概要226

3.债券募集资金用途227

4.发债流程及具体实施流程227

（五）专项基金228

案例五：天津生态家园建设发展基金228

1.概述228

2.交易图228

3.设立专项基金的优势228

4.基金参与方职责230

第六部分 我国住房供应金融创新展望232

一、我国住房供应金融创新的发展机遇和趋势判断232

（一）发展机遇分析232

1.政策机会232

2.市场机会235

3.投资机会235

（二）未来趋势判断236

1.证券市场直接融资需求强烈236

2.房地产信托在新型融资渠道中主要地位面临挑战237

3.房地产私募基金呈多元化运作发展趋势237

4.资产证券化代表未来创新的主要方向238

5.房地产企业并购更加普遍238

6.境外直接融资仍是开发企业融资的重要补充239

二、适合中国国情的住房供应金融创新方向及设计240

（一）明确创新方向和重点240

（二）完善政策性住房金融制度240

1.政策性住房金融的必要性241

2.进一步完善政策性住房金融制度的基础241

3.完善政策性住房金融制度的主要思路242

（三）加快发展房地产资产证券化244

1.我国资产证券化的发展及政策基础244

2.住房和商业地产资产证券化发展路径245

3.住房抵押贷款证券化初步设计247

（四）探索发展“互联网金融＋房地产”250

1.“互联网金融＋房地产”的发展基础251

2.“互联网金融＋房地产”的融合趋势251

3.“互联网金融＋房地产”主要创新模式253

三、我国住房供应金融创新的建议258

（一）完善住房金融创新的法律制度环境258

（二）建立与创新相适应的住房金融监管体系258

（三）政策性金融与商业性金融协同发展258

（四）完善鼓励金融产品创新的税收和会计制度259

（五）鼓励市场参与主体成长259

（六）继续发展完善信用制度和征信体系260

参考文献260