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第一章　房地产开发公司的设立流程1

目录1

第一节　流程简介3

第二节 房地产开发公司设立的法律程序4

一、开发公司名称的预先核准4

二、内资公司工商注册登记手续的办理6

三、外资公司合同、章程的审批8

四、外商投资企业批准证书的审批12

五、外资公司工商注册登记手续的办理13

六、税务登记手续的办理15

七、新设立房地产开发公司的备案16

一、房地产开发公司名称的变更18

八、主要适用法律法规18

第三节 房地产开发公司相关事项的变更18

二、房地产开发公司注册事项的变更登记20

三、房地产开发公司的注销登记21

四、房地产开发公司的年检23

五、外资房地产公司合同、章程的变更23

六、房地产开发公司税务登记的变更25

七、主要适用法律法规27

第二章　房地产开发公司与其他相关机构的资质管理29

第一节 流程简介31

第二节　房地产开发企业的资质管理32

一、新设立房地产开发企业的备案及暂定资质32

二、房地产开发企业的资质申请33

三、房地产开发企业的资质审批36

四、房地产开发企业资质等级的变更、注销38

五、房地产开发企业的资质年检39

六、主要适用法律法规41

第三节 工程勘察设计企业的资质管理41

一、工程勘察设计企业资质等级的划分41

二、工程勘察设计企业资质的申请42

三、工程勘察设计企业的资质审批44

四、工程勘察设计企业的资质年检47

五、境外设计机构承接项目的审批50

六、外省市勘察、设计机构来本地承接项目的备案52

七、主要适用法律法规54

一、房地产价格评估机构的资质初审55

第四节 房地产价格评估机构的资质管理55

二、房地产价格评估机构的资质审定57

三、房地产价格评估机构资质的管理60

四、主要适用法律法规61

第五节 房地产经纪机构的资质管理62

一、房地产经纪机构的设立管理62

二、房地产经纪机构的资质初审64

三、房地产经纪机构的资质复审66

四、房地产经纪机构的资质管理68

五、主要适用法律法规70

第六节 物业管理企业的资质管理70

一、物业管理企业的资质等级划分70

二、物业管理企业资质的初审73

三、物业管理企业资质的审查75

四、物业管理企业资质的重新认定77

五、物业管理企业资质的变更78

六、物业管理企业资质的年审79

七、一级资质物业管理企业的申报81

八、主要适用法律法规83

第七节 土地评估机构的资质管理84

第三章　房地产开发项目的立项和可行性研究的流程87

第一节　流程简介89

第二节　房地产开发项目的立项和可行性研究的流程90

一、初步开发方案的确定90

二、项目建议书（代可行性研究报告）的编制91

三、项目建议书（代可行性研究报告）的备案95

四、项目建议书（代可行性研究报告）的审批98

五、可行性研究报告招标事项的说明99

六、内资房地产开发项目的会审100

七、危旧房改造项目的备案102

八、主要适用法律法规103

第四章　房地产开发项目的规划设计和市政配套建设的流程105

第一节　流程简介107

第二节　房地产开发项目的规划设计和市政配套建设的流程109

一、建设项目规划意见书的审批109

二、建设项目的委托勘查设计112

三、建设项目人防工程的审批113

四、建设项目消防设计的审核114

五、建设项目的环保审批116

六、建设项目节水设计方案的审核118

七、建设项目绿化规划方案的审核120

八、建设项目规划设计方案的审定121

九、建设项目初步设计的申报与审批125

十、建设项目的市政配套127

十一、主要适用法律法规128

第五章　房地产开发项目取得土地使用权的流程131

第一节　流程简介133

第二节 国有土地使用权的综合管理135

一、建设项目用地的预审135

二、建设用地规划许可证的办理137

三、委托土地交易市场进行土地交易139

四、国有土地使用权收购和入市交易的补偿141

五、竣工项目地价款核实的审批142

六、出让土地使用权的后期管理144

七、土地一级开发的管理（项目确定）147

八、土地一级开发的管理（项目实施）148

九、主要适用法律法规150

第三节 国有土地使用权的招标出让151

一、招标出让的申请151

二、招标出让的准备152

三、招标文件的编制及审批154

四、招标审批155

五、投标人登记及标书的编制156

六、开标及评标158

七、确定中标人及签署出让合同159

八、主要适用法律法规160

第四节 国有土地使用权的拍卖出让161

一、拍卖出让的申请161

二、拍卖出让的准备162

三、拍卖文件的拟定及审批163

四、拍卖审批164

五、竞买申请的提出166

六、召开拍卖会公开拍卖167

七、出让合同的签署168

八、主要适用法律法规169

一、挂牌出让的申请170

第五节 国有土地使用权的挂牌出让170

二、挂牌出让的准备172

三、挂牌文件的拟定及审批173

四、挂牌审批174

五、挂牌竞买申请的提出175

六、挂牌竞买177

七、出让合同的签署178

八、主要适用法律法规179

第六节 国有土地使用权的协议出让180

一、协议出让的申请180

二、协议出让的初审182

三、出让土地的地价评审185

四、土地使用权出让合同的制定186

五、协议出让的审批与合同的签署187

六、主要适用法律法规188

第七节 国有土地使用权的划拨188

一、划拨用地范围的确定188

二、国有土地使用权划拨用地的申请190

三、行政主管部门现场勘查193

四、划拨用地申请的审查193

五、划拨用地申请的批准195

六、划拨土地使用权的转让、出租与抵押196

七、主要适用法律法规198

第八节 国有土地使用权的转让、变更及租赁200

一、国有土地使用权的转让200

二、国有土地使用权的变更202

三、国有土地使用权的租赁205

四、主要适用法律法规208

第九节 集体土地的征用209

一、办理用地申请209

二、拟定征地方案210

三、征地审查211

四、征地审核与批复212

五、征用土地方案的公告214

六、制定征地补偿安置方案215

七、征地补偿、安置方案的公告215

八、补偿安置的实施217

九、颁发建设用地批准书218

一、初始土地登记219

十、主要适用法律法规219

第十节 土地权属登记219

二、土地使用权、所有权设定登记222

三、土地他项权利（抵押）登记224

四、土地使用权、所有权的变更登记227

五、名称、地址、用途变更登记228

六、土地注销登记229

七、主要适用法律法规230

第十一节 闲置土地的管理230

一、闲置土地的确认230

二、闲置土地的处置231

三、闲置土地的收回233

四、闲置土地的重新利用234

五、主要适用法律法规235

第六章　房地产开发项目的拆迁安置流程237

第一节　流程简介239

第二节 拆迁方式的确定及拆迁单位的管理241

一、自行拆迁方式及资质审查241

二、委托拆迁方式及资质审查242

三、拆迁单位的年度审核244

四、拆迁单位人员的管理245

五、主要适用法律法规246

第三节 拆迁许可证的办理247

一、拆迁申请247

二、拆迁许可证的审批248

三、主要适用法律法规250

一、房屋拆迁评估的委托251

第四节 拆迁房屋的评估251

二、房屋拆迁评估252

三、房屋拆迁评估的异议253

四、主要适用法律法规254

第五节　拆迁手续的办理254

一、暂停办理相关事项254

二、户口冻结的办理256

三、房屋拆迁责任书的签订257

四、拆迁公告的办理258

五、拆迁通知259

六、主要适用法律法规260

一、拆迁安置方案的确定261

第六节 房屋拆迁的补偿、安置261

二、拆迁补偿安置协议的签订262

三、拆迁补偿安置协议的公证263

四、召开拆迁动员会，进行拆迁安置265

五、拆迁补偿款的发放运作266

六、移交拆迁档案资料268

七、主要适用法律法规268

第七节 城市房屋拆迁的裁决269

一、城市房屋拆迁裁决的申请269

二、城市房屋拆迁裁决的书面答复272

三、城市房屋拆迁的裁决273

四、强制拆迁275

五、主要适用法律法规276

第八节 房屋拆迁中的环境保护277

一、拆迁工地的环保管理277

二、拆迁施工现场防尘污染管理278

三、主要适用法律法规280

第九节 集体土地房屋拆迁的管理280

一、暂停办理相关事项280

二、拆迁许可证的办理282

三、拆迁实施方案的确定283

四、委托拆迁和评估284

五、签署拆迁补偿协议，进行拆迁补偿和安置286

六、主要适用法律法规287

第七章　房地产开发项目的商品房销售及经营管理流程289

第一节　流程简介291

第二节 商品房项目的销售292

一、商品房预售许可证的办理292

二、商品住宅销售价格的确定与管理295

三、销售面积的确定及分摊297

四、房地产广告的发布与管理299

五、房地产展示会的管理302

六、商品房销售的中介与代理303

七、商品房销售的律师服务304

八、商品房销售认购书的签署305

九、商品房买卖合同的签署306

十、商品房预售登记手续的办理308

十一、预售登记的变更与解除310

十二、商品房竣工测绘及面积误差处理311

十三、预售商品房的交付313

十四、主要适用法律法规314

第三节 商品房项目的按揭贷款317

一、贷款银行对房地产项目的受理审查317

二、贷款银行对贷款对象的确定319

三、贷款申请320

四、贷款保险的办理322

五、贷款相关公证手续的办理324

六、贷款的律师事务所审查325

七、出具法律审查意见327

八、贷款的审查批准328

九、抵押房屋抵押登记的办理329

十、贷款后期审查与管理331

十一、主要适用法律法规333

第四节 城市房地产的转让管理333

一、房地产转让的基本规定333

二、房地产转让合同的签署335

三、房地产转让手续的办理336

四、房地产转让中的土地使用权管理338

五、主要适用法律法规340

第五节　城市房屋所有权登记340

一、房屋所有权的初始登记340

二、房屋所有权的转移登记342

三、房屋所有权的变更登记344

四、房屋所有权的他项权利登记345

五、房屋所有权的注销登记346

六、主要适用法律法规347

第六节　房屋出租的综合管理348

一、房屋出租权的确认348

二、房屋租赁证的办理349

三、与经纪机构签署居间合同350

四、书面租赁合同的签订352

五、租赁登记备案手续的办理353

六、租赁房屋的转租354

七、房屋租赁关系的终止355

八、已购公有住房的出租管理356

九、主要适用法律法规357

一、抵押权的设定358

第七节 房地产的抵押358

二、抵押合同的签署361

三、房地产抵押登记手续的办理362

四、房地产抵押登记的变更364

五、抵押房地产的占有与管理365

六、抵押房地产的处分367

七、主要适用法律法规369

第八章　房地产开发项目的物业管理流程371

第一节　流程简介373

第二节 前期物业管理的招投标375

一、招标方式的确定375

二、招标的预审与备案377

三、前期物业管理的招标378

四、前期物业管理的投标380

五、前期物业管理的开标和评标381

六、前期物业管理的中标383

七、主要适用法律法规385

第三节 前期物业管理385

一、居住小区的物业接管综合验收385

二、业主公约的制定与核准387

三、业主公约及承诺书的签署389

四、《住宅质量保证书》的制定与交付390

五、《住宅使用说明书》的制定与交付391

六、维修基金的收取与管理392

七、维修基金的使用与管理394

八、前期物业管理合同的签订397

九、居住小区的前期物业管理399

十、主要适用法律法规400

第四节 物业管理的招投标401

一、物业管理招标的公告与备案401

二、招标文件的编制与修改403

三、投标文件的编制及送达404

四、物业管理招投标的开标与评标406

五、物业管理招投标的中标及备案409

六、主要适用法律法规410

第五节 后期物业管理411

一、业主大会的管理411

二、物业管理委员会的筹备413

三、物业管理委员会的设立414

四、物业管理委员会的批准416

五、物业管理委员会印章的使用管理417

六、物业管理委托合同的签署418

七、物业管理服务标准420

八、主要适用法律法规423

第九章　经济适用住房的开发经营管理流程427

第一节 流程简介429

第二节 经济适用住房的开发建设430

一、建设项目纳入经济适用住房计划的审批430

二、经济适用住房开发贷款的取得与管理432

三、经济适用住房的价格确定434

四、主要适用法律法规436

第三节 经济适用住房的销售与购买437

一、经济适用住房销售许可证的办理437

二、购房家庭办理收入核定等手续438

三、购房人办理购房登记手续440

四、经济适用住房的销售与登记441

五、购房人补交综合地价款442

六、主要适用法律法规444

第四节 经济适用住房的上市出售444

一、经济适用住房上市出售申请444

二、经济适用住房上市出售的审查446

三、经济适用住房上市出售的签约与过户446

四、土地出让手续的办理448

五、房屋所有权证书的办理449

六、主要适用法律法规450

第十章　房地产开发经营过程中的税费交纳453

第一节 房地产开发公司设立流程中的税费交纳455

第二节　房地产开发项目立项和可行性研究流程中的税费交纳457

一、可行性研究费457

二、主要适用法律法规459

第三节 房地产开发项目规划设计和市政配套建设流程中的税费交纳459

一、工程勘察费459

二、工程设计费461

三、城市规划设计费465

四、建筑市政工程设计费474

五、古建园林工程设计费478

七、环境影响咨询评估费479

六、临时用地费和临时建设工程费479

八、主要适用法律法规481

第四节　房地产开发项目取得土地使用权的税费交纳482

一、基准地价（国有土地出让金）482

二、土地使用权出让预定金493

三、资金占用费494

四、土地闲置费495

五、土地权属调查、地籍测绘费495

六、土地价格评估费497

七、防洪工程建设维护管理费498

八、外商投资企业土地使用费498

九、新增建设用地土地有偿使用费503

十、城镇土地使用税520

十一、征地事务管理费522

十二、土地补偿费523

十三、青苗及树木补偿费523

十四、地上物补偿费524

十五、劳动力安置费525

十六、征地超转人员生活补助费526

十七、新菜地开发建设基金527

十八、耕地占用税528

十九、耕地开垦费529

二十、主要适用法律法规529

第五节 房地产开发项目拆迁安置流程中的税费交纳532

一、国有土地房屋拆迁补偿费532

二、集体土地房屋拆迁补偿费534

三、城市房屋拆迁搬家补助费536

四、提前搬家奖励费539

五、停产停业综合补助费539

六、房屋拆迁管理费540

七、房屋拆迁服务费540

八、危旧房改造区内的拆迁安置补偿费541

九、危改小区树木移植费544

十、绿化补偿费545

十一、主要适用法律法规546

第六节 房地产开发项目的商品房销售及经营管理流程中的税费交纳547

一、营业税547

二、城市维护建设税552

四、印花税553

三、教育费附加553

五、契税555

六、土地增值税557

七、企业所得税559

八、房产税560

九、城市房地产税562

十、房屋所有权登记费564

十一、住房交易手续费564

十二、房地产价格评估费565

十三、房地产中介服务费566

十四、城市房屋租赁税费567

十五、主要适用法律法规569

二、住宅共用部位、共用设施设备维修基金572

第七节 房地产开发项目物业管理流程中的税费交纳572

一、居住小区物业管理启动经费572

三、普通居住小区物业管理费575

四、高档住宅物业管理费579

五、经济适用住房小区物业管理费580

六、供暖费582

七、房屋安全鉴定费583

八、主要适用法律法规586

第八节 经济适用住房开发经营管理流程中的税费交纳587

一、经济适用住房各项行政事业性收费587

二、主要适用法律法规588

附录：房地产开发经营相关法规速查索引589