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第一章 总论1

第一节 房地产开发企业及其主要业务1

一、房地产开发企业概述1

二、房地产开发企业涉及的主要环节1

三、房地产开发企业的经营特点2

第二节 房地产开发企业会计3

一、房地产开发企业涉及的会计科目7

二、房地产开发企业会计的特点8

第三节 房地产开发企业的涉税处理10

一、房地产开发企业的各个环节涉及的主要税种10

二、房地产开发企业的税收特点11

三、房地产开发企业税收筹划概述12

第二章 企业设立阶段14

第一节 企业设立条件的规定14

一、《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定14

二、《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定15

第二节 企业设立阶段的会计处理18

一、房地产开发企业的建账18

二、房地产开发企业设立阶段应设置的会计账户21

三、房地产开发企业不同的出资方式及相应的会计处理21

四、房地产开发企业所有者权益变动的会计处理24

五、房地产开发企业开办费的核算27

第三节 房地产开发企业设立阶段的税务处理27

第三章 获取土地阶段30

第一节 我国的土地制度概述30

一、以出让方式获得土地使用权30

二、以转让方式获得土地使用权35

三、以划拨方式获得土地使用权35

第二节 获取土地使用权的会计处理37

一、用于土地开发的土地使用权38

二、用于商品房开发的土地使用权39

三、自建用房的土地使用权40

四、暂时没有确定使用用途的土地使用权41

五、用于赚取租金的土地使用权42

第三节 取地环节相应的税务处理43

一、取得土地使用权阶段应缴纳的相关税费43

二、获取土地阶段纳税的会计处理44

三、取得土地阶段相关的税收优惠45

第四章 开发建设阶段48

第一节 开发建设阶段概述48

一、房地产开发建设阶段的“四证”48

二、房地产开发企业成本费用核算程序51

第二节 开发建设阶段会计核算54

一、会计科目的设置54

二、土地开发成本的核算56

三、房地产开发企业配套设施开发成本的核算64

四、开发间接费用的核算71

五、房地产开发企业期间费用的核算73

第三节 特殊建房方式比较74

一、合作建房模式74

二、受托代建模式76

第五章 房地产开发企业销售阶段88

第一节 房地产开发企业销售阶段的主要业务88

一、商品房销售的主要分类88

二、房地产销售的主要流程89

第二节 房地产开发企业销售阶段的会计核算90

一、会计科目的设置90

二、商品房销售的会计处理91

第三节 房地产开发企业销售阶段税务处理101

一、营业税101

二、城市维护建设税和教育费附加102

三、印花税103

四、土地增值税103

五、企业所得税111

第六章 投资性房地产112

第一节 投资性房地产概述112

一、投资性房地产的定义112

二、投资性房地产的特征116

第二节 投资性房地产的会计处理117

一、会计账户的设置117

二、投资性房地产的确认117

三、投资性房地产的初始计量118

四、与投资性房地产相关的后续支出119

五、投资性房地产的后续计量120

六、投资性房地产后续计量模式的变更123

七、投资性房地产的转换和处置124

第三节 投资性房地产的税务处理133

一、营业税金及附加134

二、印花税134

三、房产税134

四、城镇土地使用税137

五、企业所得税138

第七章 房地产开发企业的企业所得税139

第一节 企业所得税概述139

一、纳税义务人139

二、征税对象141

三、税率与应纳税所得额的计算141

第二节 房地产开发企业的企业所得税处理142

一、企业所得税收入总额的规定142

二、企业所得税收入总额中不征税收入的规定146

三、收入总额中关于免税收入的规定147

四、企业所得税税前扣除的规定148

五、特定事项的税务处理158

六、房地产开发企业所得税预缴税款的处理159

第三节 房地产企业所得税汇算清缴160

一、企业所得税纳税申报表填报160

二、房地产开发企业所得税年度汇算案例169

第八章 房地产开发企业会计报表183

第一节 会计报表概述183

一、会计报表183

二、会计报表的作用184

三、会计报表的分类184

四、会计报表的结构185

五、会计报表的编制要求186

六、新《企业会计准则》所要求的财务报表的组成187

第二节 资产负债表188

一、资产负债表的概念188

二、资产负债表内容与结构189

三、资产负债表的填列方法190

四、资产负债表项目的填列说明191

五、资产负债表填制示例197

第三节 利润表202

一、利润表的概念和作用202

二、利润表的编制202

三、利润表的编制示例204

第四节 现金流量表206

一、现金流量表的概念和作用206

二、现金流量及其分类206

三、现金流量表的编制208

四、现金流量表的编制示例210

第五节 所有者权益变动表215

一、所有者权益变动表的内容215

二、所有者权益变动表的填列方法215

三、所有者权益变动表的编制示例216

第六节 一般企业报表附注222

一、报表附注包含的主要内容222

二、报表重要项目的说明223

第九章 房地产开发企业税收筹划224

第一节 房地产开发行业的税收现状224

一、房地产开发行业概述224

二、房地产开发行业涉及税种分析227

第二节 房地产开发行业的税务筹划229

一、房地产开发行业的税务筹划基本技术229

二、税务筹划在房地产开发行业的具体运用234

第三节 本章小结263

一、要将房地产开发企业的经营战略与税务筹划活动相结合264

二、筹划方案要具有可行性与可操作性264

三、应该从宏观的角度考虑筹划方案264

四、提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质265