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第1节　发展轨迹21

1.1 城市与商业地产的发展　21

第1章　城市21

1.2 广州城市商业的两次转移　22

上下九步行街26

北京路步行街26

天河体育中心商圈26

广州商圈发展轨迹26

1.3 深圳城市商业仍未定型　26

南山商圈30

1.4 郑州城市商业的北移东扩　30

深圳商圈发展轨迹30

东门商圈30

华强北商圈30

人民南商圈30

碧沙岗商圈34

二七商圈34

郑东新区商圈34

郑州商圈发展轨迹34

1.5 成都城市商业的扩展与更新　34

成都商圈发展轨迹38

城南商圈38

1.6 济南城市商业的极核效应　38

盐市口商圈38

春熙路商圈38

骡马市商圈38

泉城路—泉城广场商圈41

泺口商圈41

东部新城41

济南商圈发展轨迹41

1.7 西安城市商业的东西论衡　41

高新区商圈44

1.8 杭州城市商业从西湖时代进入钱塘江时代　44

西安商圈发展轨迹44

小寨商圈44

长乐路商圈44

钟楼商圈44

武林商圈48

湖滨商圈48

吴山商圈48

钱江新城48

杭州商圈发展轨迹48

1.9 北京城市商业的多心扩散　48

2.1 新城区规划　51

第2节　变革推力51

案例：北京朝阳区中央商务区的建设案例：郑东新区中央商务区规划案例：成都中央商务区规划案例：银川“塞上银河”中央居住区规划51

西单商圈51

多心型商圈概况51

王府井商圈51

中央商务区56

中央居住区56

2.2 交通变革　56

案例：广州新火车站建设对城市商业带来的影响案例：昆明迁建小哨国际机场对城市商业带来的影响案例：广州地铁规划方案对城市商业带来的影响案例：福州市城市轻轨规划方案对城市商业带来的影响案例：上海城市交通“十一五”规划对城市商业带来的影响56

铁路72

高速公路72

机场72

城市公共交通72

2.3 城市经济　72

GDP/GNP76

社会消费品零售总额76

2.4 原理76

第3节　城市版图83

商业吸引力模型理论83

突出的商业地产案例：北京东方新天地北京金源时代购物中心北京SOGO庄胜广场天津国际轻工商贸城天津奥城商业广场唐山远洋城石家庄开元广场青岛家世界购物中心青岛万达购物广场百联沈阳购物中心大连胜利广场太原和信摩尔呼和浩特首府广场83

3.1 环渤海城市经济圈　83

城市扩散理论83

城市聚集理论83

城市空间结构模式83

沈阳100

突出的商业地产案例：上海百联西郊购物中心上海曹安国际商城上海龙之梦购物中心南京金鹰国际购物中心苏州中国国际服装城杭州华润万象城杭州钱江商城宁波天一广场无锡保利购物广场100

3.2 长三角城市经济圈100

呼和浩特100

大连100

太原100

青岛100

石家庄100

唐山100

天津100

北京100

上海114

南京114

苏州114

杭州114

宁波114

无锡114

3.3 泛珠三角经济圈　114

成都137

重庆137

贵阳137

厦门137

昆明137

突出的商业地产案例：广州太古汇深圳中心城佛山东方广场长沙平和堂商贸大厦长沙黄兴南路步行商业街南宁五象购物中心南昌京东鹿鼎国际购物公园福州中亭步行街厦门SM城市广场贵阳铜锣湾购物公园成都熊猫万国商城重庆大都会广场昆明柏联广场附录　东京城市商业发展启示录137

深圳137

南昌137

南宁137

长沙137

佛山137

广州137

福州137

第2章　选址169

第1节　宏观选址169

1.1 选址的基本原则　169

案例：广州——从“云山珠水”向“山城田海”国际化大都市的规划转变案例：香港购物中心选址的重要特点169

选址的四大原则179

1.2 城市区位与选址　179

选址的重要性179

选址前期分析179

城市商业中心的选址188

邻近城市商业中心选址188

密集居民区选址188

郊区选址188

1.3 交通状况与选址　188

案例：北京MALL折戟沉沙背后的土地价格因素191

2.1 用地的评估　191

交通布局对于选址的影响191

交通布局与选址的原则191

第2节 微观选址191

用地经济评估196

用地的物理评估196

2.2 增长式选址　196

案例：广州国际玩具礼品城选址黄埔的战略决策196

2.3 拦截式选址　199

案例：广州摩登百货选址岗顶的战略选址决策199

增长式选址的特征199

增长式选址的条件199

拦截式选址的条件202

拦截式选址的特征202

2.4 累积式选址　202

案例：贵阳女人大世界选址市西路的战略决策202

累积式选址的条件205

累积式选址的特征205

2.5 规避竞争式选址　205

案例：便利店选址的战略选择205

2.6 经济式选址　208

规避竞争式选址的条件208

规避竞争式选址的特征208

经济式选址的条件213

经济式选址的特征213

案例：华盛顿州十字路口购物中心的战略选址决策第3节　选址方法213

3.1 商圈调查　213

第二商圈调查219

3.2 商业GIS选址技术　219

第三商圈调查219

第一商圈调查219

商圈调查的必要性219

选址的不确定因素225

GIS技术与商业选址225

案例：法国家乐福选址与GIS选址技术附录1　武汉中商——团结SHOPPING MALL选址商圈分析　225

附录2　东莞华南MALL前期调研分析报告　231

第3章 规划287

第1节 认识商业地产项目规划287

1.1 规划的作用　287

商业地产项目的核心属性案例：美国　巴尔的摩（baltimore）城市商业　一个海港城市的振兴案例：美国　波士顿卡波塞德（cambridgeside）商业街廊　一个湖畔的购物天堂287

案例：广州天河城广场战略规划经验案例：广东省茂名市威威步行街规划经验案例：香港购物中心公共空间社会化经验案例：香港购物中心保守化开发经验案例：光影建筑——德国卡塞尔城市焦点购物中心材料应用经验291

1.2 八大规划原则　291

战略前瞻化300

布局人性化300

标志可视化300

功能多元化300

卖场社会化300

购物娱乐化300

指标保守化300

技术先进化300

1.3 规划鉴证　江苏无锡通惠路步行街VS辽宁大连经典生活广场　300

招商与运营比较330

1.4 中国商业地产项目三大规划通病　330

组合元素比较330

街道回路比较330

商业环境比较330

建筑外观综合症341

商业面积综合症341

街道走向综合症341

案例：以建材为特色的西安紫薇MALL搁浅解析案例：香港购物中心分期开发经验案例：浙江桐庐江南商业中心规划图理解案例：辽宁沈阳市中街步行街——一条作用不大的步行街案例：天河城广场的南北向主街道社会化作用分析第2节 中国商业地产规划的集体病症341

2.1 典型案例：广州中华广场商业规划再解析　341

中华广场整体规划得失分析参考案例：日本爱知县奈库斯泰吉知立规划经验341

海门新上海购物广场整体规划得失分析351

2.2 典型案例：江苏海门新上海休闲购物广场规划再解析　351

2.3 典型案例：浙江桐庐江南商业中心规划再解析　361

桐庐江南商业中心整体规划得失分析361

2.4 典型案例：浙江湖州澄海公园商业中心规划再解析　369

湖州澄海公园商业中心整体规划得失分析第3节　国外著名购物中心规划案例377

3.1 美国圣地亚哥市霍顿广场　377

美国霍顿广场整体规划得失分析377

美国海湾地区大卖场整体规划得失分析385

3.2 典型案例：美国海湾地区大卖场　385

3.3 典型案例：日本西武冢口购物中心　391

日本西武冢口购物中心整体规划得失分析391

3.4 典型案例：日本奈库斯泰吉知立购物中心　397

日本奈库斯泰吉知立购物中心整体规划得失分析397

3.5 典型案例：日本福冈博多水城　403

日本博多水城整体规划得失分析403

3.6 典型案例：德国柏林火车总站购物中心　409

天河城广场整体规划得失分析415

4.1 典型案例：广州天河城广场　415

德国柏林火车总站商业整体规划得失分析第4节 中国著名购物中心规划案例415

4.2 典型案例：广州正佳广场　423

正佳广场整体规划得失分析423

4.3 典型案例：上海新天地　429

上海新天地整体战略得失分析429

4.4 典型案例：上海久百城市广场　435

上海九百广场整体规划得失分析435

扬州京华城生活广场整体规划得失分析441

4.5 典型案例：扬州京华城生活广场　441

4.6 典型案例：台北101购物中心　449

台北101购物中心整体规划得失分析449

4.7 典型案例：香港朗豪坊　455

香港朗豪坊整体规划得失分析455

4.8 典型案例：香港IFC MALL　461

香港IFC MALL整体规划得失分析第5节 现代商业地产规划的适用原则465

5.1 地块形状与总体规划　466

哑铃型478

十字哑铃型478

三角形478

垂直立体式478

5.2 交通状况与总体规划　478

交通功能对总体规划的影响按交通类型区分的商业建筑案例：为什么华南MALL停车场是空的，门口却停满自行车？478

“T”型478

组团型478

“U”型478

“L”型478

直线带状478

5.3 环境景观与总体规划　484

案例：利用天然海景形成主题特色的香港IFC MALL案例：利用人造山景形成主题特色的大阪Namba Parks484

环境景观的重要性486

5.4 主题语言与总体规划　486

主题式商业建筑形成的必要条件案例：引天然河水进入人造运河的福冈博多水城案例：美国MALL的娱乐主题案例：香港商业建筑的主题化差异营销486

5.5 主力店招商与总体规划　499

主力店对整体规划的影响主力店的定义组团式商业建筑主力店的位置安排原则城市中心垂直立体式商业建筑大型主力店的分布原则案例：兰州某商业建筑进行大型超市招商所面对的尴尬案例：美国部分郊区购物中心，为主力店进驻所付出的代价案例：中山三乡都会新天地的主力店招商499

5.6 风水格局与总体规划　505

案例：强势气场，双核格局——香港IFC MALL的风水格局案例：平和谦逊，和谐共处——上海久百城市广场的风水格局第6节　现代商业地产规划的要点507

6.1 外部流线　507

人们到达商场所采用的交通方式步行通道的设计自行车和摩托车停车位的设计案例：上海久百城市广场的外部人流动线规划案例：正佳广场停车场外部流线与顾客步行外部流线的分离507

6.2 出入口512

案例：深圳万象城主入口为何不朝向深南大道？案例：广州正佳广场首层北门为何形同虚设？512

出入口规划的战略意义518

出入口设置的基本原则518

出入口设计风格518

6.3 内部流线　518

案例：长沙平和堂持续旺场的秘密518

案例：维多利广场的内部环境与小资情调526

6.4 内部环境　526

内部流线的作用526

内部流线的意义526

内部环境的构成529

内部环境的表现529

6.5 建筑结构　529

商业建筑的趋势535

柱距535

层高535

第4章　元素535

第1节　街道535

1.1 街道的形状　535

案例：中国四季青服装交易中心案例：济南泉城时代广场案例：德国威登巴斯利林卡勒535

1.2 街道类型　539

案例：云南丽江花马步行街案例：欧洲商业拱廊的应用经验案例：郑州郑东新区丹尼斯步行街539

线性复合539

圈状环绕539

中心辐射539

露天步行街545

全天候步行街545

立体化步行街545

1.3 适宜的街道的长＼高＼宽　545

案例：香港西九龙中心商场顶部过山车经验549

2.1 店面的构成　549

第2节　店面549

街道的高宽比549

街道的长度549

街道的宽度549

营业面积553

店面功能553

2.2 店面的形状　553

案例：香港太古广场独特的店面形状553

店面的进深与开间558

2.3 店面的风格　558

3.1 中庭的作用　561

案例：广州维多利广场外中庭设计经验561

有亲和力的店面561

第3节 中庭561

奇特的店面561

中庭的商品展示作用565

中庭的交通组织作用565

中庭的资源整合作用565

3.2 中庭的类型　565

案例：江西鹰潭地王商业广场案例：广州中华广场案例：广州珠江都市欢乐港571

第4节　广场571

4.1 广场的类型　571

交通组织571

整体气势571

戏剧效果571

市政类中心广场576

商业文化广场576

带状景观广场576

小型转角位广场576

4.2 广场的作用研究　576

案例：深圳中信城市广场的广场负作用案例：上海松江广场PK深圳市中心购物公园案例：山东青岛胶州利群购物中心内广场的利与弊第5节　停车场583

5.1 停车场的类型　583

5.2 停车场的设计　588

案例：香港购物中心商业面积与停车位数量对比588

机械式停车场588

停车场的设计588

多层立体式停车场588

5.3 停车场如何适应不同的商业建筑？　593

地面停车场595

地下停车场595

屋顶停车场595

与商场联通的多层停车场595

独立式停车楼595

5.4 消防车道　595

案例：香港购物中心的人流拉动作用597

6.1 美食　597

第6节　配套空间597

消防车道设计的要点597

美食的类型602

美食园的位置602

6.2 电影院　602

电影院的建筑要求及疏散通道案例：香港购物中心与电影院的结盟案例：广州天河娱乐广场电影城的经验教训602

电影院的作用606

电影院的位置安排606

6.3 其他娱乐设施　606

案例：上海大顺北海道滑雪场合理性分析案例：广州正佳广场冰河湾溜冰场应用实例案例：大阪HEP购物中心游乐设施案例：大坂欢乐之门的游乐设施案例：拉斯维加斯恺撒宫古罗马广场案例：台北京华城的娱乐设施606

6.4 卫生间　614

游乐设施614

溜冰场614

卫生间的位置619

卫生间的设计619

第7节　装修619

7.1 标志　619

标志的类型627

标志的控制627

7.2 外装修　627

案例：博多水城与正佳广场外装修比较案例：百页窗式木质条纹广告位的实际应用情况627

7.3 内装修　631

外装修的要点631

外装修材料所要传达的信息631

公共装修633

二装合一633

7.4 照明633

照明的方式639

照明的亮度639

照明的美学639

第8节　设备639

8.1 电梯　639

客货两用电梯642

8.2 给排水　642

自动扶梯642

客用电梯642

给排水设计原则644

给水设备644

排水设备644

8.3 电力设备　644

案例：某地商业建筑的用电分配及收费方案案例：一个超市的用电分配情况644

电力设备的规划及设计649

8.4 消防设施　649