商业地产前期操盘实战教程 现状 反思 解决 status reflection solution2025|PDF|Epub|mobi|kindle电子书版本百度云盘下载

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第一篇 前期项目分析与预判15

操作步骤01 市场调研 四重思考下的情报搜集与论证15

思考一：商业地产为什么要做市场调研？16

思考二：商业地产如何调研？16

思考三：商业地产该调研些什么？17

思考四：如何进行商业地产调研？19

操作步骤02 商圈划分与评估 项目选址的最优工具21

解密一：三个层次的商圈划分22

解密二：影响商圈大小的七大因素揭秘23

解密三：商圈调研的两重价值组合24

解密四：剖析商圈的形成与发展规律24

解密五：三大手段科学分析商圈25

解密六：六大步骤对商圈进行合理评估26

解密七：六种核心方法确定商圈规模27

解密八：四大步骤准确预测商圈投资回报率32

解密九：纵览全国十三大商圈33

操作步骤03 拿地与选址 成功起航的法则47

法则一：拿地选址的六大重要意义48

法则二：科学拿地49

法则三：拿地选址的五项考虑因素51

法则四：拿地选址的六项策略53

法则五：拿地选址要“引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”59

法则六：知名企业和典型业态的选址揭秘59

第二篇 商地产前期定位与策划63

操作步骤01 项目定位总论 战略规划和战术执行推演63

厘清一：商业地产定位分析64

厘清二：商业地产定位的本质64

厘清三：商业地产定位的十大功能性质66

操作步骤02 市场定位 发现机会市场，锁定客户目标68

探讨一：市场定位的本质69

探讨二：市场定位的“五步到位法”69

探讨三：市场定位明确才能奠定最直接的竞争优势70

探讨四：客户群定位——首先要锁定3公里以内核心消费人群72

探讨五：功能定位——确定建筑的用途和价值点75

操作步骤03 规模定位 最大化衡量商业项目的体量76

知晓一：规模定位的一般计算公式77

知晓二：购物中心和商场规模的一般经验78

知晓三：商业地产规模定位的四步操作流程78

知晓四：商业规模的三种常规计算方法81

操作步骤04 价格定位 用好价格工具这一利器83

一、价格定位的双层含义84

二、价格定位的三种方法85

主题案例01天津湾社区商业租金定位的流程解析86

操作步骤05 自身定位 自我特色价值的表达与强化95

手段一：形象定位96

手段二：经营定位96

手段三：主题定位99

主题案例02广州东方宝泰购物广场“非MALL”主题定位策略100

手段四：百货店自我定位107

手段五：购物中心的自我定位110

操作步骤06 初步业态定位 确定功能分区和业态最优组合115

了解一：业态概念及分类116

了解二：零售业态的四种形式116

了解三：餐饮业态122

了解四：服务业态122

了解五：文体娱乐休闲业态124

了解六：业种126

了解七：初步业态定位128

第三篇 商业规划与业态组合定位131

环节01 商业规划 承上启下商业开发关键节点131

一、现状：商业规划导致商业怪胎诞生的内因132

二、依据：商业规划的三个重要依据132

三、主张：商业规划的7条核心主张133

四、构成：商业规划的核心构成134

环节02 业态组合定位及面积配比规划 最大化、稳定化业态配比策略135

操作手法一：基于市场定位来进行业态组合136

操作手法二：业态组合定位140

操作手法三：不同业态组合的功能配比142

操作手法四：不同业态组合的面积配比143

操作手法五：不同建筑形态的业态组合配比146

环节03 大型购物中心业态组合定位及面积配比规划 超大商业项目的经验与教训156

一、功能配比——一站式、多功能、休闲性157

二、业态规划——主动引导人流消费160

三、零售、餐饮、娱乐三大业态面积配比——5：3：2黄金比例162

四、大型购物中心业态配比的四大技巧162

案例03结合租售分析万达广场某项目的商业业态配比的全程实操166

环节04 主力店组合及面积规划 具有品牌示范效应的核心店规划174

一、主力店业态定位、类型及作用175

二、主力店的面积占比176

三、主力与非主力业态组合定位的常用手法177

四、主力店及次主力店的工程技术标准178

五、天河城的启示——主力店带动品牌店179

环节05 商业地产平面布局规划 平面上最大化利益的搭积木策略181

一、品类布局182

二、平面布局182

三、品牌规划与品牌落位184

环节06 店铺、专柜分割规划 灵活空间组织，有利后续运营218

一、铺位分割的基本原则及划分顺序219

二、铺位划分的三个前提219

三、平面布局设计220

第四篇 总体规划与空间营造225

板块01 策划先行 规划与策划要高度结合225

特殊：规划设计是中国的特殊国情226

背景：先策划后规划设计的背景226

问题：目前商业项目规划设计存在的五大问题226

手法：先策划后规划设计的操作手法228

板块02 商业建筑总体布局 功能分区与建筑形态勾勒229

解码1：商业建筑总体布局的五大原则230

解码2：商业建筑总体布局的五大步骤230

解码3：场地交通布局的优化与关键点232

解码4：总体规划构成形式及布局237

解码5：天河城整体规划的三点教训238

板块03 商业核心载体空间的设计准则 内部空间营造240

营造手段一：明确内部布局的常见指标限定241

营造手段二：商店或商铺布局及设计要求241

营造手段三：从内部公共空间构成要素入手245

营造手段四：空间设计要创新、新潮250

板块04 个性外观确立与商业氛围的营造 内外部形象设计254

一、内外部形象设计总论255

二、外部空间的设计255

三、立面设计262

四、景观规划与设计268

五、营造商业氛围的十大手法272

板块05 核心聚集空间的确定 中庭的设计策略278

核心内容一：中庭的五大作用279

核心内容二：中庭的三种空间形态279

核心内容三：中庭空间设计的六个要点281

核心内容四：中庭是否必须存在？282

核心内容五：中庭是否必须从首层开始？282

核心内容六：焦点中庭是否必须设在主入口处？283

核心内容七：中庭的数量设置多少合适285

板块06 核心租户规划解决方案 主力店的设计策略286

解决方案一：主力店的三种布局模式287

解决方案二：招商先行，主力店跟进288

解决方案三：合理确定主力店规划的“四要素”289

第五篇 交通动线规划293

章节01 外部人流交通动线规划 引导和指挥人流的无形的手293

核心内容一：动线概念及动线的作用294

核心内容二：外部人流动线系统的组成294

核心内容三：如何将外部客流导入设施内部304

核心内容四：外部交通环境的诊断与解套306

章节02 内部人流交通动线规划 最优化人流走向308

思考一：内部动线组成及功能309

思考二：如何设计出最优的水平动线311

思考三：如何设计出最优的垂直动线329

思考四：如何解决狭长空间客流小循环困境340

思考五：如何将人流引入高层的处理策略340

思考六：如何通过建筑设计引导人流上行344

第六篇 建筑设计与施工执行349

章节01 商业地产建筑设计 矛盾中妥协的建筑执行策略349

一、建筑设计要专业化350

二、合理配置功能设施、空间和面积351

三、商业建筑设计的基本规范358

四、建筑设计的硬件指标——所有建筑设计师需要遵守的规则368

五、银河SOHO建筑设计案例鉴赏371

章节02 配套设施规划 不可或缺的元素374

关键元素一：消防系统规划375

关键元素二：照明系统规划378

主题案例04 常规商业建筑消防设计案例分析——华丽家族·复兴天地中心381

关键元素三：停车场规划385

关键元素四：卸货区规划390

关键元素五：装修设计395

章节03 商业地产工程建设程序 策划与施工执行的过程体验397

环节一：内部立项研讨398

环节二：项目前期筹备程序398

环节三：项目建设实施程序401

环节四：工程跟进403

环节五：项目竣工验收程序403

环节六：开发过程中的执照办理405

第七篇 标杆项目414

案例01 广州正佳广场 亚洲体验之都设计策略解析414

一、项目概述——亚洲第一购物中心档案415

二、项目定位——亚洲体验之都415

三、正佳广场商业规划——八大功能组合，以休闲娱乐为主导419

四、规划与建筑设计——十五大亮点设计，有如一个商业建筑的展览馆430

五反思——正佳广场规划关键亮点分析439

案例02 SOLANA 蓝色港湾国际商区规划设计总鉴449

一、项目背景——无法比拟的五项优势汇集450

二、建筑规划与设计——意大利风格的开放式商业形态451

三、业态规划与构成——多业态、新体验的购物乐园453

四、硬件配套：硬件体现其“出生高贵”465

五、主力店的规划设计策略——7家大型主力店联营466

六、商业运作与运营模式——以营销带动，自己独立运营467

案例03 深圳华润·万象城 商业规划及业态组合解密468

一、万象城简介469

二、万象城的市场调研策略469

三、万象城的市场定位策略470

四、万象城的选址策略471

五、万象城的规划设计策略472

六、万象城的业态规划策略475

七、万象城的招商推广策略489

八、万象城的经营推广策略489

九、万象城运营管理策略——只租不售492