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第一章 绪论1

1.1 城镇土地市场的基本范畴1

1.1.1 城镇土地的范围1

1.1.2 城镇土地市场的基本概念2

1.1.3 城镇土地市场的主要功能5

1.1.4 城镇土地市场的基本特征7

1.1.5 城镇土地市场的主体13

1.2 城镇土地市场研究的基本理论17

1.2.1 产权理论18

1.2.2 地租理论29

1.2.3 地价理论33

1.3.4 区位理论39

1.3.5 可持续发展理论48

1.3 国内外城镇土地市场研究进展58

1.3.1 国外城镇土地市场研究进展58

1.3.2 国内城镇土地市场研究进展62

第二章 中国城镇土地市场发展进程分析67

2.1 中国城镇土地市场发展历程67

2.1.1 高度行政化无市场时期69

2.1.2 城镇土地市场的萌芽时期74

2.1.3 城镇土地市场初步发展时期78

2.1.4 城镇土地市场全面发展时期84

2.2 中国城镇土地市场现状特征94

2.2.1 中国城镇土地市场的结构特征94

2.2.2 中国城镇土地市场的客体特征96

2.2.3 中国城镇土地市场供求主体的成长98

2.2.4 中国城镇土地市场中介发展特征103

第三章 中国城镇土地市场供求变化与宏观经济波动分析114

3.1 城镇土地需求机制及特性分析115

3.1.1 城镇土地需求机制——人类对空间效用的追求115

3.1.2 城镇土地需求的基本特性116

3.1.3 不同目的的土地需求分析122

3.2 城镇土地供给特性分析127

3.2.1 城镇土地供给及其制约因素127

3.2.2 中国城镇土地供给特性分析129

3.3 城镇土地市场供求关系的特殊性分析130

3.3.1 土地供求规律的特殊性130

3.3.2 供给对需求的引导和制约132

3.4 政府行为对城镇土地供求及城镇地价的影响134

3.4.1 政府行为对城镇土地供给的影响135

3.4.2 政府行为对土地市场价格的直接影响138

3.4.3 政府行为对土地使用者成本的影响140

3.5 土地市场波动与宏观经济波动的关系分析143

3.5.1 宏观经济运行状况对土地市场供求的影响143

3.5.2 我国城镇房地产业发展与宏观经济运行的关系145

3.5.3 我国城镇土地市场波动与宏观经济波动关系的实证分析150

3.6 我国城镇土地市场波动的政策因素分析153

第四章 中国城镇土地市场发展中的问题分析157

4.1 中国城镇土地产权制度考察158

4.1.1 中国城镇土地产权制度建设158

4.1.2 中国城镇土地产权制度的缺陷159

4.2 中国城镇土地市场主体行为考察160

4.2.1 出让主体行为不规范161

4.2.2 市场主体身份混杂162

4.2.3 参与主体的市场行为不规范163

4.3 中国城镇土地市场发育程度考察164

4.3.1 城镇土地市场规模狭小164

4.3.2 城镇土地市场化程度低165

4.3.3 城镇土地市场发展不平衡166

4.4 中国城镇土地市场秩序的考察171

4.4.1 城镇土地市场秩序的含义171

4.4.2 中国城镇土地市场秩序的特点177

4.5 中国城镇土地市场供需关系考察181

4.5.1 城镇土地供给总量失控181

4.5.2 城镇土地一级市场供过于求182

4.5.3 城镇土地二级市场供过于求182

4.5.4 二级市场供求结构失衡，普通住宅供不应求184

4.6 中国城镇土地价格问题考察185

4.6.1 城镇土地价格的形成机制185

4.6.2 中国城镇土地市场价格的基本特征188

第五章 中国城镇土地市场发展不规范的影响分析193

5.1 城镇土地市场发展不规范对宏观经济运行的影响193

5.1.1 城镇土地市场供给总量失控对宏观经济的影响194

5.1.2 土地投机对宏观经济的影响195

5.1.3 地价不合理对宏观经济结构优化的影响197

5.2 城镇土地市场发展不规范对土地配置效率的影响198

5.2.1 城镇土地配置效率标准假定199

5.2.2 中国城镇土地配置效率考察201

5.2.3 中国城镇土地利用率和利用效益考察204

5.3 城镇土地市场发展不规范与国家财富流失208

5.3.1 国有土地资产流失208

5.3.2 国家非土地财富的流失212

5.4 城镇土地市场发展不规范对微观经济的影响213

第六章 中国城镇土地市场发展不规范的原因分析215

6.1 阻碍中国城镇土地市场健康发展的制度因素215

6.1.1 城镇土地产权的权能空间和利益大小不明确216

6.1.2 城镇土地所有权行使主体不明确217

6.1.3 城镇土地市场行为者的土地产权缺损218

6.1.4 土地产权没有完善的法律保障218

6.2 阻碍中国城镇土地市场健康发展的体制原因219

6.2.1 初始土地配置中的“双轨制”220

6.2.2 城镇土地一级市场竞争不完全221

6.3 缺乏对地方政府行为的有效约束机制222

6.3.1 地方政府供给城镇土地的动因222

6.3.2 地方政府行为与城镇土地总量供给失控223

6.4 城镇土地供给对需求引导和制约的作用不强227

6.4.1 存量土地家底不清227

6.4.2 城镇土地供给结构失衡229

6.5 地价地税对城镇土地市场发展的影响230

6.5.1 地租地价不合理导致城镇土地需求过度膨胀230

6.5.2 土地税制不健全造成城镇土地市场发育缓慢232

第七章 中国城镇土地市场发展模式237

7.1 中国城镇土地市场发展的目标定位237

7.1.1 城镇土地市场发展的规模化目标238

7.1.2 城镇土地市场发展的规范化目标239

7.2 中国城镇土地市场发展的目标模式240

7.2.1 城镇土地市场发展目标模式（一）：两级市场，多种方式240

7.2.2 城镇土地市场发展目标模式（二）：开放型市场251

7.3 中国城镇土地市场发展的产权模式261

7.3.1 建立城镇土地法人所有制，国有土地实行分级所有262

7.3.2 规范城镇土地产权市场制度263

7.3.3 完善城镇土地使用权制度，促进土地产权流动264

7.3.4 加强城镇土地产权登记制度建设266

7.4 中国城镇土地市场发展的年期模式267

7.4.1 中外城镇土地使用权出让年期比较268

7.4.2 现行城镇土地使用权出让年期的评价和思考270

7.4.3 城镇土地市场发展的年期模式：短期出让和租赁278

第八章 中国城镇土地市场发展战略281

8.1 规模化战略281

8.1.1 转变思想观念，扩大经济欠发达地区城镇土地市场规模282

8.1.2 规范初始化供应的“双轨制”，提高城镇土地市场发育程度283

8.1.3 放宽存量划拨土地的市场准入条件287

8.2 地价杠杆调控战略288

8.2.1 运用地价政策调控各类用地需求288

8.2.2 准确掌握地价杠杆度与量的关系289

8.2.3 灵活运用地价杠杆，控制土地供应总量290

8.2.4 根据地价杠杆规律，合理安排土地供应计划290

8.3 市场竞争战略291

8.3.1 广泛采用招标、拍卖方式出让国有土地使用权292

8.3.2 制定科学的土地招标拍卖计划292

8.4 规范化战略293

8.4.1 政府行为的规范293

8.4.2 中介行为的规范296

8.5 土地商品塑造战略301

8.5.1 土地商品增值及城镇土地的可持续利用302

8.5.2 城镇土地增值的动力机制303

8.5.3 城镇土地开发及其增值304

8.6 土地收益分配引导战略307

8.6.1 城镇土地收益分配政策的目标取向308

8.6.2 政府获取土地收益的方式设计309

8.6.3 促进城镇土地市场有序发展的土地税收体系314

第九章 城镇土地市场的政府调控321

9.1 政府调控城镇土地市场的理论依据322

9.1.1 城镇土地市场失灵的原因分析322

9.1.2 政府调控对城镇土地市场失灵的克服和矫正328

9.2 政府在城镇土地市场秩序形成中的作用331

9.2.1 城镇土地市场秩序的形成机制331

9.2.2 政府调控在土地市场秩序形成中的作用332

9.3 政府调控城镇土地市场的机制336

9.3.1 目标导向机制336

9.3.2 市场运行的保障机制339

9.3.3 市场调控和监管机制342

9.4 政府调控城镇土地市场的模式、原则和手段343

9.4.1 政府调控城镇土地市场的模式选择343

9.4.2 政府调控城镇土地市场的基本原则345

9.4.3 政府调控城镇土地市场的手段346

参考文献354