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总序1

前言1

第一章　房地产开发概述1

第一节　房地产开发的含义与分类1

一、房地产开发的含义1

二、房地产开发的分类2

三、房地产开发的特点4

四、新、旧城区的房地产开发6

第二节　房地产开发的主要参与者与主要工作阶段10

一、房地产开发商的特性10

二、房地产开发过程的主要参与者12

三、房地产开发的主要工作阶段20

第三节　城市规划对房地产开发的影响27

一、城市规划的意义和任务27

二、城市规划及其与其他规划的关系28

三、城市规划建设用地的分类30

四、规划设计方案中的主要技术经济指标32

第四节　房地产开发投资的风险35

一、房地产开发投资风险的含义35

二、房地产开发投资风险的种类38

三、房地产开发投资风险的防范与控制41

一、可行性研究的含义和目的44

第二章　房地产开发的前期工作44

第一节　可行性研究44

二、可行性研究的作用46

三、可行性研究的依据47

四、可行性研究的工作阶段48

五、可行性研究的内容与步骤50

六、可行性研究报告的撰写54

第二节　土地使用权的获取59

一、以出让方式获取土地使用权60

二、以转让方式获取土地使用权65

三、以划拨方式获取土地使用权69

四、土地的征用73

五、闲置土地的管理79

第三节　各种许可证的获取80

一、建设用地规划许可证的获取81

二、建设工程规划许可证的获取83

三、拆迁许可证的获取85

四、施工许可证的获取92

第三章　房地产开发项目的初步财务评价96

第一节　房地产开发项目投资与收入估算96

一、财务评价的概念96

二、房地产开发项目总投资的估算98

三、房地产开发项目租售收入的估算102

第二节　房地产开发项目财务评价的主要经济指标103

一、项目总开发价值104

二、开发商成本利润率104

三、投资收益率105

四、成本收益率106

五、财务净现值107

六、财务内部收益率107

七、投资回收期110

第三节 房地产开发项目财务评价示例113

一、开发完成后出售或租售并举项目的财务评价113

二、开发完成后出租或经营项目的财务评价117

第四章　房地产开发项目的建设过程121

第一节　房地产开发项目建设过程概述121

一、开发商在建设阶段的主要目的121

二、施工建设的基本程序121

三、建设过程中开发商的工作重点123

第二节　建筑工程施工招投标123

一、施工招投标的含义124

二、工程建设项目的招标方式125

三、招标机构127

四、招标程序129

一、施工承包合同的分类134

第三节　建设工程施工承包合同134

二、施工承包合同的一般条款139

第四节　施工过程中的建设管理146

一、建设管理的含义与建设监理制度146

二、建设监理的程序147

三、建设监理与质量监督的区别149

四、建设监理的内容149

第五节　房地产开发项目的竣工验收160

一、竣工验收的含义160

二、竣工验收的程序160

五、竣工决算163

四、工程竣工验收备案163

三、竣工验收的依据163

六、编制竣工档案164

第五章　房地产市场概述166

第一节　房地产市场的含义与分类166

一、房地产市场的含义166

二、房地产市场的构成167

三、房地产市场的分类168

四、房地产市场的特点174

第二节　房地产市场细分177

一、市场细分的概念与意义177

二、市场细分的标准181

三、有效市场细分的必要条件184

四、房地产市场细分化的步骤187

五、市场细分应注意的问题189

第三节　房地产目标市场的选择190

一、选择目标市场的过程190

二、目标市场的占有193

三、目标市场与市场定位的区别195

第四节　房地产市场定位196

一、市场定位及其重要性196

二、市场定位策略198

三、市场定位的步骤200

四、市场定位应注意的问题202

第六章　房地产市场营销理论205

第一节　传统的市场营销理论——房地产营销中的4P理论205

一、产品策略205

二、渠道策略215

三、定价策略232

四、促销策略246

第二节　现代市场营销理论——房地产营销中的4C理论265

一、4C理论265

二、房地产市场营销新理念270

第一节　房地产推销中的基本问题279

一、成功的推销方法应具备的要素279

第七章　房地产销售实务279

二、房地产推销人员的素质要求283

三、房地产推销的主要步骤286

四、房地产消费者购房心理及对策290

第二节　房地产推销的艺术与技巧292

一、接听电话的要领292

二、与顾客谈话的技巧295

三、向顾客说明的技巧299

四、说服顾客的方法301

五、遭顾客拒绝的处理304

六、交易促成的方法307

一、产品介绍不翔实309

第三节　销售常见的问题及解决方法309

二、任意答应客户要求310

三、未做客户追踪310

四、不善运用现场道具311

五、客户喜欢却迟迟不决定311

六、客户下定金后迟迟不来签约312

七、退定或退户312

八、一屋二卖312

九、优惠折让313

十、订单填写错误314

十一、签约问题314

一、房地产开发企业的类型316

第八章　房地产开发企业管理316

第一节　房地产开发企业的组织机构316

二、房地产开发企业的人才结构320

三、房地产开发企业的组织形式322

四、房地产开发企业集团327

第二节　房地产开发企业的资质管理和业务范围328

一、房地产开发企业的设立条件328

二、房地产开发企业的设立程序329

三、房地产开发企业的资质等级329

四、房地产开发企业的业务范围330

五、房地产开发企业的资质管理机构与管理331

一、物业332

第九章　物业管理概述332

第一节　物业管理的含义332

二、物业管理的内涵334

三、物业管理的特性335

四、物业管理的作用337

五、物业管理现有的主要法规政策340

第二节　物业管理的类型和范围342

一、物业管理的基本类型342

二、物业管理的业务范围346

三、物业管理的主要环节350

一、物业管理企业354

第三节　物业管理的机构设置354

二、业主、业主大会、业主委员会362

三、物业管理公司、业主委员会与居民委员会的关系368

第四节　物业管理经费的来源与构成369

一、物业管理的经费来源369

二、物业服务收费的原则规定371

三、物业服务收费的具体规定373

四、物业服务费用的构成374

五、专项维修资金377

第一节　物业的验收管理382

一、物业的竣工验收382

第十章　物业管理实务382

二、物业的接管验收387

三、物业接管验收与工程竣工验收的联系与区别392

第二节　物业的基础管理394

一、房屋维修管理394

二、房屋设备维修管理406

第三节　物业的综合管理415

一、概述415

二、物业的环境管理416

三、物业的安全管理421

参考文献429