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1 绪论1

1.1 房地产的概念与特性1

1.1.1 房地产的概念1

1.1.2 房地产的存在形态2

1.1.3 房地产的特性3

1.2 房地产估价概述6

1.2.1 房地产估价的含义6

1.2.2 房地产估价的内容7

1.2.3 房地产估价的特点8

1.3 房地产估价的必要性9

思考与练习13

2 房地产价格16

2.1 房地产价格的成因16

2.1.1 价值与价格16

2.1.2 地价与地租16

2.1.3 房地产价格的形成17

2.2 房地产价格的特征18

2.2.1 地价与一般物品价格的区别18

2.2.2 房地产价格的特征19

2.3 房地产价格的种类20

2.3.1 土地价格、建筑物价格、房地产价格20

2.3.2 基准地价、标定地价、（建筑物）重置价格20

2.3.3 所有权价格、使用权价格、其他权价格21

2.3.4 招标价格、协议价格、拍卖价格21

2.3.5 出让价格、征收价格、征用价格、课税价格、拆迁价格22

2.3.6 收益价格、比准价格、积算价格22

2.3.7 总价格、单位价格、楼面地价22

2.4 房地产价格的构成23

2.4.1 土地价格的构成23

2.4.2 房地合一（商品房）价格的构成24

2.4.3 房地合一（商品房）租金的构成25

思考与练习26

3 房地产估价的原则与程序29

3.1 房地产估价的原则29

3.1.1 独立、客观、公正原则29

3.1.2 合法原则30

3.1.3 最高最佳使用原则30

3.1.4 估价时点原则30

3.1.5 替代原则31

3.1.6 供求原则31

3.1.7 预期原则31

3.2 房地产估价的程序32

3.2.1 业务受理32

3.2.2 制定估价作业计划34

3.2.3 收集估价所需资料34

3.2.4 实地勘察35

3.2.5 选定估价方法进行计算35

3.2.6 撰写估价报告书35

3.2.7 审批36

思考与练习37

4 房地产估价的影响因素40

4.1 影响房地产价格的自然因素40

4.1.1 区位40

4.1.2 地质、地形和地势41

4.1.3 土地面积与形状41

4.1.4 气候条件42

4.1.5 建筑物本身42

4.2 影响房地产价格的一般因素42

4.2.1 环境因素43

4.2.2 人口因素43

4.2.3 经济因素43

4.2.4 社会因素45

4.2.5 行政因素46

4.2.6 心理因素47

4.2.7 国际因素47

4.2.8 其他因素47

思考与练习48

5 收益法及其运用51

5.1 收益法的原理51

5.1.1 收益法的概念51

5.1.2 收益法的理论依据51

5.1.3 收益法的适用范围和条件52

5.2 收益法中的净收益53

5.2.1 房地产收益的种类53

5.2.2 净收益测算的基本原理53

5.2.3 不同收益类型房地产净收益的计算54

5.3 收益法中的资本化率57

5.3.1 资本化率的概念及本质57

5.3.2 资本化率的种类58

5.3.3 资本化率的确定方法60

5.4 收益法运用举例62

5.4.1 收益法的计算公式62

5.4.2 收益法应用举例69

思考与练习71

6 市场比较法及其运用74

6.1 市场比较法的原理74

6.1.1 市场比较法的概念74

6.1.2 市场比较法的理论依据74

6.1.3 市场比较法的适用范围和条件75

6.2 市场比较法的操作76

6.2.1 搜集交易实例76

6.2.2 选取可比实例78

6.2.3 建立价格可比基础78

6.2.4 交易情况修正81

6.2.5 交易日期修正82

6.2.6 房地产状况修正85

6.2.7 求取比准价格87

6.3 市场比较法运用举例89

思考与练习91

7 成本法及其运用95

7.1 成本法的原理95

7.1.1 成本法的概念及理论依据95

7.1.2 成本法的特点和适用范围96

7.1.3 成本法的基本步骤和公式96

7.2 重新建造成本98

7.2.1 重新建造成本的概念98

7.2.2 重新建造成本的分类98

7.2.3 重新建造成本的构成99

7.2.4 重新建造成本的估算方法99

7.3 建筑物的折旧102

7.3.1 建筑物折旧的概念102

7.3.2 建筑物折旧的分类102

7.3.3 建筑物折旧的估算方法102

7.4 成本法运用举例106

思考与练习109

8 假设开发法及其运用113

8.1 假设开发法的原理113

8.1.1 假设开发法的概念113

8.1.2 假设开发法的理论依据113

8.1.3 假设开发法的适用范围与前提114

8.1.4 假设开发法的计算公式114

8.2 假设开发法的注意事项116

8.3 假设开发法的操作118

8.3.1 调查待估房地产的基本情况118

8.3.2 选择最佳开发利用方式118

8.3.3 估计开发经营期119

8.3.4 预测开发完成后房地产总价格119

8.3.5 估算成本费用及利税120

8.3.6 进行价格计算121

8.4 假设开发法运用举例121

思考与练习127

9 路线价法及其运用130

9.1 路线价法的原理130

9.1.1 路线价估价法的基本原理130

9.1.2 路线价估价法的程序131

9.1.3 路线价估价法的适用范围133

9.2 深度指数表133

9.2.1 深度价格的递减比率133

9.2.2 几个路线价法则介绍135

9.3 路线价法的操作136

9.3.1 一面临街地的评估136

9.3.2 三角地的评估137

9.3.3 双面临街地的评估139

9.3.4 街角地的评估140

9.3.5 袋地评估142

9.3.6 不规则形地的评估142

思考与练习143

10 其他估价方法及其运用147

10.1 残余估价法147

10.1.1 残余估价法的概念147

10.1.2 建筑物残余法148

10.1.3 土地残余法149

10.2 长期趋势法150

10.2.1 长期趁势法的概念与理论依据150

10.2.2 长期趋势法的特征151

10.2.3 长期趋势法的适用前提、适用范围及运用步骤152

10.2.4 长期趋势法的评价153

10.2.5 常见的长期趋势法154

10.3 购买年法155

10.3.1 购买年法的概念155

10.3.2 购买年法的实质156

10.3.3 求取购买年的步骤156

10.3.4 购买年法的意义156

思考与练习157

参考文献160