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导论　房地产法的基本问题1

第一节　房地产的相关概念辨析1

一、房地产概念辨析1

（一）房地产的概念1

（二）房地产与物业4

二、房地产的法律特征4

（一）永久性4

（二）固定性和安全性5

（三）特定性5

（四）有限性5

（五）资本价值5

三、房地产业5

第二节　房地产法概述7

一、房地产法的概念7

二、房地产法的调整对象7

（一）房地产民事法律关系8

（二）房地产行政法律关系8

三、房地产法的特征9

（一）国家干预性9

（二）确权的要式性9

（三）登记公示性9

第三节　我国房地产法的立法及其完善9

一、我国房地产法的产生和发展9

二、我国房地产立法的现状及其完善12

（一）我国房地产立法存在的主要问题12

（二）我国房地产立法存在问题的原因分析14

（三）完善我国房地产法律体系的立法对策17

三、房地产法律体系21

（一）宪法21

（二）物权法21

（三）房地产基本法及其相关法律21

（四）有关房地产管理的行政法规、规章23

第一章 农村集体土地所有权制度研究24

第一节　我国农村集体土地所有权制度的形成及其法律性质24

一、我国农村集体土地所有权制度的形成及其特点24

（一）从地主所有到农民私人所有阶段（1925～1953年）24

（二）初级合作社私人所有与高级合作社集体所有阶段（1953～1958年）26

（三）人民公社集体所有阶段（1958～1978年）28

（四）乡村农民集体所有阶段（1978年至今）29

二、我国农村集体土地所有权的法律性质及其特征32

第二节　我国农村集体土地所有权制度的缺陷、成因及表现38

一、集体土地所有权主体40

（一）主体虚位，使得农民产生疏离感40

（二）主体虚位，使得所有权行使被“内部人”所控制41

（三）主体虚位，使得所有权虚化43

二、集体土地所有权的权能45

（一）集体土地所有权权能的不完整，使其与国有土地所有权的法律地位不平等46

（二）集体土地所有权权能的不完整，使其“空洞化”、“虚无化”48

（三）集体土地所有权权能的不完整，使从其分离出来的其他权利受到了极大的限制49

第三节　我国农村集体土地所有制的重构52

一、集体土地所有权主体的重构52

二、集体土地所有权权能的重构57

第二章 土地征收制度研究61

第一节　土地征收制度概述61

一、土地征收之界定61

（一）土地征收的基本涵义61

（二）土地征收与征用的比较63

（三）土地征收的特点64

二、土地征收权的合理性分析66

（一）土地征收合理性的法律经济学分析66

（二）土地征收合理性的法学分析67

第二节　各国土地征收制度的基本架构（上）——征收目的、主体与客体70

一、土地征收目的70

（一）公共目的的解释70

（二）界定公共目的的立法方式72

二、土地征收的主体和客体73

（一）土地征收主体73

（二）土地征收客体76

第三节　各国土地征收制度的基本架构（下）——征收程序与补偿79

一、征收程序79

（一）建立正当的土地征收程序的必要性79

（二）代表国家的土地征收程序80

二、征收补偿84

（一）土地征收补偿的基本原则85

（二）土地征收补偿的范围与项目86

（三）土地征收补偿的标准87

（四）土地征收补偿的方法88

第四节　我国土地征收制度的发展历程及其存在问题89

一、我国土地征收制度的历史发展89

（一）新中国建设初期89

（二）“大跃进”至“文化大革命”之前90

（三）“文化大革命”期间91

（四）十一届三中全会至今91

二、我国现行土地征收制度的基本内容及成因92

（一）现行土地征收制度的基本内容92

（二）现行土地征收制度的成因96

三、我国现行土地征收制度存在的问题98

（一）征地目的扩大化98

（二）征收主体角色错位98

（三）征收客体有缺漏100

（四）征收程序不公正101

（五）征收补偿不合理103

第五节　完善我国土地征收制度的基本设想107

一、征收目的107

（一）合理界定公共利益的内涵107

（二）通过立法限定公共利益的边界110

二、土地征收主体和客体111

（一）征收主体的重新定位111

（二）征收客体缺漏的弥补112

三、征收程序113

（一）设置我国土地征收程序应遵循的原则113

（二）完善我国土地征收程序的具体设想113

四、征收补偿115

（一）完善我国土地征收补偿制度应遵循的原则115

（二）完善土地征收补偿制度的主要思路116

第三章 集体建设用地使用权流转制度研究119

第一节　集体建设用地使用权及其流转的界定119

一、集体建设用地使用权界定119

（一）集体建设用地使用权的概念119

（二）集体建设用地使用权的种类120

（三）集体建设用地使用权的特征120

二、集体建设用地使用权流转界定121

（一）集体建设用地使用权流转的概念121

（二）集体建设用地使用权流转的具体方式122

（三）“集体建设用地使用权流转”一词的不可替代性124

第二节　集体建设用地使用权流转现状126

一、现行立法分析126

（一）现行立法126

（二）现行立法存在的问题128

（三）理论之争129

二、集体建设用地使用权流转实践131

（一）实践中出现大量集体建设用地使用权流转现象131

（二）集体建设用地使用权流转的积极作用133

（三）地方政府和法院的超前尝试136

三、实践中存在的主要问题138

（一）法律不完备，对集体建设用地使用权的流转形成制约138

（二）现行土地管理制度中，缺少集体建设用地流转管理的内容，流转缺乏制度的约束138

（三）集体建设用地流转收益分配关系混乱，不利于土地市场的建设和发展139

第三节　集体建设用地使用权流转制度的完善（一）——流转客体与主体140

一、流转客体140

（一）经营性土地使用权和非经营性土地使用权的划分140

（二）非经营性土地使用权能否成为再次流转的客体142

二、流转主体144

第四节　集体建设用地使用权流转制度的完善（二）——初次流转的方式145

一、经营性土地使用权的初次流转方式——有偿使用145

（一）有偿使用的概念和特点145

（二）有偿使用的方式146

二、非经营性土地使用权的初次流转方式——划拨152

（一）划拨的概念和特征152

（二）划拨土地使用权是独立的用益物权吗？153

第五节　集体建设用地使用权流转制度的完善（三）——再次流转的方式153

一、转让153

二、出租154

三、作价出资或入股155

四、抵押156

五、继承157

第六节　集体建设用地使用权流转制度的完善（四）——流转管理与流转收益158

一、流转管理158

（一）行政管理的重新定位158

（二）规划管理159

（三）程序管理159

（四）登记管理159

（五）交易价格管理161

二、流转收益162

（一）流转收益的界定与分类162

（二）流转收益的分配主体162

（三）流转收益的用途163

第四章 国有土地使用权制度若干问题研究164

第一节　国有土地使用权出让制度的反思164

一、我国现行土地使用权出让制度存在的弊端165

（一）土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位165

（二）国家对土地使用权出让合同的管理，混淆了国家在土地管理中的行政和民事法律地位166

（三）土地使用权协议出让的存在，扰乱了正常的土地使用权出让市场167

（四）土地使用权出让制度与我国原有的土地使用制度难以全面衔接，使其使用范围和功能受到了限制168

（五）我国内地和我国香港地区法律制度不同，使得在移植土地出让制度时产生了法律冲突169

二、我国土地使用权出让制度的完善171

（一）重新依法设定土地使用权出让主体，规范土地使用权出让操作171

（二）细化权能，规范方式，扩大土地使用权出让的适用范围172

（三）重新核定土地使用权出让合同内容，规范政府的管理行为172

（四）建立房地一体化管理新体制，加强土地使用权出让的登记管理173

（五）运用信托这种新型的法律制度来运作土地基金173

第二节　行政划拨土地使用权的若干问题175

一、对现行行政划拨用地范围的思考175

二、行政划拨土地使用权是否属于法人财产177

三、政府收回行政划拨土地使用权是否应给予原行政划拨土地使用者补偿178

四、政府收回行政划拨土地使用权应如何对原行政划拨土地使用者予以补偿180

（一）补偿的理论依据180

（二）补偿金额181

第三节　所有权公有化后的土地使用权181

一、我国土地公有化的进程181

（一）农村土地公有化进程182

（二）城市土地公有化进程182

二、所有权公有化后的土地使用权性质183

（一）土地公有化后，原土地所有权人当然取得该地块的土地使用权183

（二）所有权公有化后，如何确定土地使用权的性质183

（三）对原有的房屋重建是否应当再办理用地手续184

第四节　国有土地使用权抵押的若干实务问题186

一、闲置土地上设定的抵押权能否优先受偿186

（一）土地管理部门无偿收回土地使用权行为的法律性质186

（二）闲置土地上抵押权的法律效力187

（三）抵押权因前述原因无效后政府应给予适当补偿188

二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中涉及土地使用权抵押的若干问题190

第五章　房地产开发中的法律问题研究194

第一节　房地产开发概述194

一、房地产开发的概念和特征194

（一）房地产开发的概念194

（二）房地产开发的特征195

二、房地产开发的分类196

（一）新区开发和旧区改建196

（二）单项开发、小区开发和成片开发197

（三）单纯的土地开发、房屋开发和房地产综合开发198

（四）政府开发与非政府开发199

（五）合作开发、合资开发和独资开发199

三、房地产开发过程中的法律事务201

第二节　房地产开发企业202

一、房地产开发企业的概念和特征202

二、房地产开发企业分类204

（一）以所有制形式为标准的划分204

（二）以房地产开发企业的经营性质为标准的划分204

三、房地产开发企业的设立205

（一）房地产开发企业设立的条件205

（二）房地产开发企业设立的程序207

四、房地产开发企业的资质管理208

（一）房地产开发企业资质等级条件208

（二）违反资质管理的法律责任211

第三节　房地产开发的规划管理212

一、核发建设项目选址意见书制度213

（一）建设项目的基本情况213

（二）建设项目规划选址的主要依据213

（三）建设项目选址、用地范围和具体规划要求214

二、核发建设用地规划许可证制度214

（一）现场踏勘215

（二）征求意见215

（三）提供设计条件215

（四）审查总平面图215

（五）核定用地面积216

（六）核发建设用地规划许可证216

三、核发建设工程规划许可证制度216

（一）建设单位申请216

（二）确定规划设计要求217

（三）方案审查217

（四）核发建设工程规划许可证217

四、违反《城市规划法》的法律责任217

（一）行政责任217

（二）刑事责任218

第四节　房地产开发项目管理制度218

一、房地产开发项目招标投标制度218

（一）房地产开发项目招标投标的含义218

（二）房地产开发项目招标投标的方式220

（三）房地产开发项目招标投标的程序220

二、建筑工程监理制度225

（一）工程建设监理的概念225

（二）工程建设监理的特点225

（三）工程建设监理的内容226

（四）工程建设监理的范围226

三、施工现场管理和竣工验收制度227

（一）施工现场管理制度227

（二）建设工程竣工验收制度227

四、房地产开发项目转让制度228

（一）房地产开发项目转让的含义228

（二）项目转让的条件229

第六章 商品房买卖的若干法律问题研究230

第一节　商品房买卖的概述230

一、商品房买卖概念230

二、商品房买卖的类型及其条件231

（一）商品房买卖的类型231

（二）商品房买卖的条件232

三、商品房买卖的特性235

（一）商品房买卖销售主体的特殊性235

（二）商品房买卖标的物的特殊性235

（三）商品房买卖财产权转移的特殊性236

四、商品房预售的独特属性237

第二节　商品房买卖实务问题241

一、商品房的交付问题241

（一）商品房交付的内涵界定241

（二）商品房交付的风险责任242

二、商品房买卖面积争议处理问题244

（一）商品房买卖面积争议的原因245

（二）当前法律规定的处理方法246

（三）以产权登记面积作为面积差异处理依据存在的问题248

（四）可资借鉴的地方法规250

三、商品房的质量问题252

（一）商品房质量问题概述252

（二）我国建筑工程质量管理255

（三）商品房买卖的质量问题的处理257

四、商品房买卖的惩罚性赔偿的适用问题260

（一）惩罚性赔偿制度概述260

（二）商品房买卖中适用惩罚性赔偿的要件261

（三）承担惩罚性赔偿责任的具体形式266

五、商品房买卖合同示范文本第15条的争议问题269

第三节　商品房的销售代理实务问题探析276

一、关于代理销售内涵的界定277

二、关于委托销售任意解除权的限制278

三、关于销售进度280

四、关于违约金与损失赔偿额的问题281

五、关于销售代理的履约管理问题283

第七章 房地产金融法律问题研究285

第一节　房地产资本运作中的法律问题285

一、开发项目融资285

（一）开发项目融资的必要性285

（二）开发项目的融资方式286

二、建筑工程造价及其纠纷291

（一）建筑工程造价的概念291

（二）建筑工程造价管理291

（三）工程款纠纷292

第二节　房地产抵押297

一、房地产抵押概述297

（一）房地产抵押的含义297

（二）房地产抵押的原则298

二、土地使用权抵押299

（一）土地使用权抵押的概念299

（二）土地使用权抵押的客体300

（三）土地使用权抵押的类型301

（四）土地使用权抵押的设定304

（五）土地使用权抵押的效力304

（六）土地使用权抵押的实行305

三、房产抵押305

（一）不得抵押的房产305

（二）几种特殊情形307

第三节　个人住房贷款312

一、个人住房贷款概述312

二、住房公积金制度313

（一）住房公积金制度概述313

（二）住房公积金管理314

三、个人住房贷款的设定316

（一）借款人条件316

（二）贷款程序317

（三）个人住房贷款合同的基本内容318

（四）个人住房贷款保险319

第四节　经济适用住房开发贷款319

一、经济适用住房开发贷款概述319

（一）价格不同319

（二）销售对象不同319

（三）所有权不同320

二、经济适用住房开发贷款的主体320

（一）借款人的资格320

（二）借款人申请经济适用住房贷款的条件321

三、经济适用住房开发贷款的设定321

（一）贷款期限与利率321

（二）贷款程序321

（三）贷款担保322

（四）贷款保险322

四、经济适用住房开发贷款的管理323

第八章 房地产管理中的法律问题研究324

第一节　房地产登记法律制度324

一、房地产登记的概念324

二、房地产登记制度的历史发展326

（一）西方不动产登记制度的历史沿革326

（二）我国房地产登记制度的历史沿革327

三、房地产登记的模式329

四、我国房地产登记制度的分析331

（一）法律依据不一致，存在冲突331

（二）行政管理职能被过分强化332

（三）登记管理中存在城乡差异332

（四）房地产登记过程不统一333

（五）缺少登记机关的责任赔偿制335

第二节　我国物业管理的法律问题335

一、物业管理的产生与发展335

（一）西方国家物业管理的兴起335

（二）我国物业管理的产生和发展336

（三）我国物业管理发展的意义337

二、我国物业管理的法律制度338

（一）物业管理相关的法律制度338

（二）《物业管理条例》出台的背景分析339

（三）《物业管理条例》的主要内容340

三、我国物业管理立法上的法律问题342

（一）物业管理缺乏基础性的法律支持342

（二）物业管理立法权限分配模糊343

（三）物业管理弱势主体法律保护力度不足346

（四）物业管理中政府职能不明确、欠规范350

第三节　完善我国房地产管理的法律制度353

一、完善房地产管理法律制度需要共同注意的问题353

（一）政府职能的定位及其配置353

（二）立法权的衔接和监督355

（三）基础性制度的设计和完善356

二、完善房地产登记法律制度的主要问题357

（一）房地产登记机关358

（二）房地产登记种类359

（三）房地产登记赔偿制度362

三、完善物业管理法律制度的主要问题363

（一）业主投票权的确定与行使363

（二）业主大会和业主委员会的法律地位365

（三）物业管理监管制度的健全和完善366

参考文献368