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0 引论1

0．1房地产及房地产业的若干固有特性1

0．1．1房地产的若干固有特性1

0．1．2房地产业及其若干固有特性5

0．2中国房地产业的历史回顾8

0．2．1近乎“消失”的房地产业8

0．2．2 1978年以来中国土地制度与城镇住房制度的改革10

0．2．3 1980年以来中国房地产业成长的总体回顾14

0．3中国房地产业发展的基本问题18

0．3．1中国房地产业的过渡性19

0．3．2中国房地产业的政策依赖性21

0．3．3本书的基本思路与主要内容24

1 中国房地产业的“支柱”地位：现象与特征25

1．1房地产业对中国经济增长的直接贡献：观察与分析26

1．1．1房地产业在中国经济增长中的地位：若干观察26

1．1．2房地产业对国民经济的直接贡献：贡献率方法29

1．2房地产业对中国经济增长的间接贡献：产业关联效应32

1．2．1房地产业的产业关联效应32

1．2．2前向关联度与后向关联度分析方法33

1．3房地产业与我国经济增长的关系：计量分析37

1．3．1房地产开发投资与我国经济增长的关系37

1．3．2 SHTO分析42

2 房地产业支柱地位的进一步剖析：以上海为例47

2．1上海房地产业经济的高速增长：表象与特征47

2．1．1改革开放以来上海房地产业经济增长的历史回顾47

2．1．2上海房地产业的支柱地位的形成49

2．1．3上海房地产业高速增长的若干特征51

2．2上海房地产业的产业关联效应分析54

2．2．1后向关联效应54

2．2．2前向关联效应55

2．2．3影响力与影响力系数57

2．3从国民收入核算看上海房地产业的支柱效应58

2．3．1从收入法看上海房地产业增加值的构成58

2．3．2从支出法看上海房地产业增加值的构成60

2．4上海房地产业支柱效应的若干问题63

2．4．1被低估的支柱地位63

2．4．2较为有限的就业效应65

3 中国房地产业的区域性差别68

3．1我国31个省级行政区的房地产业：现状与差别68

3．1．1 31个省级行政区的房地产业增加值与GDP68

3．1．2经济增长水平与房地产业的相对发展71

3．1．3居住水平的区域性差别73

3．2我国房地产业区域性差异的进一步透视75

3．2．1住宅供给市场化程度的区域性差异75

3．2．2增长路径与发展阶段的区域性差异76

3．2．3区域房价水平与波动差异78

3．3中国房地产业区域性差别的主要成因86

3．3．1经济发展水平——基本决定因素86

3．3．2住房制度改革与区域房地产业路径选择88

3．3．3区域住宅供给结构差异的起源89

4 房价的长期波动：理论、经验及对上海的初步观察93

4．1房价波动及其决定因素：OECD国家的经验93

4．1．1经验性描述93

4．1．2房价的决定因素96

4．2上海市的长期房价波动：初步观察101

4．2．1 1987—1994年的繁荣阶段101

4．2．2 1995—1999年的衰退阶段106

4．2．3新一轮房价波动：初步的观察110

5 新一轮房价波动的基本决定因素：以上海为例115

5．1人口结构及其影响115

5．1．1城市化与人口总量116

5．1．2家庭与年龄结构117

5．1．3“十五”住房供给缺口估计120

5．2经济增长、家庭收入与财富122

5．2．1家庭收入122

5．2．2家庭财富124

5．2．3支付能力127

5．3住房信贷与供给方129

5．3．1货币政策与住房信贷129

5．3．2商品住宅供给与成本133

5．3．3新一轮土地制度改革与地价136

6 公共住房政策的艰难选择140

6．1公共住房政策的国际经验140

6．1．1美、英两国的公共住房政策140

6．1．2日本与新加坡的公共住房政策143

6．2中国居民住房水平与购房能力分析145

6．2．1城乡居民住房水平现状145

6．2．2城镇居民的购房能力148

6．3我国公共住房政策的现状、问题与建议152

6．3．1我国公共住房政策的现状152

6．3．2我国公共住房政策所存在的问题153

6．3．3改善我国公共住房政策的对策建议156

参考文献158

后记160