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第一章 物业管理概述1

学习目标1

第一节 物业与物业管理1

一、物业1

二、物业管理5

第二节 物业管理产生和发展16

一、物业管理的起源及其原因16

二、我国物业管理的发展18

三、可供借鉴的先进国家与地区物业管理的发展状况22

第三节 物业管理目标与原则27

一、物业管理的目标27

二、物业管理的基本原则28

第四节 物业管理的基本内容和环节30

一、物业管理的基本内容30

二、物业管理的主要环节36

第五节 物业管理的发展展望42

一、设施管理的发展42

二、智能建筑物业管理44

本章小结52

关键词52

复习思考题52

第二章 物业管理基本理论54

学习目标54

第一节 产权理论54

一、产权的定义与特征54

二、产权理论的主要观点57

三、交易费用理论59

第二节 委托—代理理论60

一、委托—代理的含义60

二、物业管理的委托—代理关系62

三、物业管理的委托—代理问题63

四、物业管理委托—代理问题的解决64

第三节 公共选择理论66

一、公共选择基本理论66

二、物业管理中的公共选择68

第四节 社区理论70

一、社区的概念70

二、社区的要素和类型71

三、社区的功能73

四、和谐社区建设75

五、社区管理与物业管理79

第五节 项目管理理论81

一、项目管理概述81

二、物业管理与项目管理的联系84

三、运用项目管理方法指导物业管理86

第六节 物业管理可持续发展90

一、可持续发展的概念90

二、物业管理可持续发展的必要性90

三、我国物业管理可持续发展的对策91

第七节 城市管理理论95

一、城市管理的含义95

二、城市管理的理论流派96

三、现代城市管理的性质与特点97

四、现代城市管理的目标系统99

五、物业管理与城市发展100

本章小结104

关键词104

复习思考题105

第三章 物业管理法律制度106

学习目标106

第一节 物业管理法律制度概述106

一、我国物业管理的立法106

二、物业管理法律关系110

第二节 业主与业主大会113

一、业主的权利与义务113

二、业主大会的职责及其运行机制114

三、业主委员会的职责及其运行机制116

四、业主公约118

第三节 物业管理服务120

一、物业管理企业资质管理120

二、物业服务合同122

三、物业服务收费124

第四节 物业的使用与维护126

一、共用设施设备、共用部位的使用与管理126

二、物业专项维修资金制度127

第五节 法律责任128

一、法律责任的概念与种类128

二、物业管理民事法律责任129

三、物业管理刑事法律责任130

四、物业管理行政法律责任130

本章小结131

关键词132

复习思考题132

第四章 物业管理市场与物业管理委托134

学习目标134

第一节 物业管理市场的概念与特征134

一、物业管理市场的概念134

二、物业管理市场的特征137

第二节 物业管理市场的结构体系137

一、按交易对象划分的物业管理市场137

二、按交易层次划分的物业管理市场138

第三节 物业管理市场的运行机制与供求分析140

一、物业管理市场的运行机制140

二、物业管理市场供求分析142

第四节 物业管理委托144

一、物业管理委托的含义144

二、物业管理委托主体145

三、物业管理委托类型146

四、物业管理委托的内容147

五、物业管理委托的方式148

第五节 物业管理招标投标概述149

一、物业管理招标投标概念149

二、物业管理招标投标的原则和作用151

三、物业管理招标投标的方式151

第六节 物业管理招标投标程序153

一、物业管理招标程序153

二、物业管理投标程序156

三、物业管理开标、评标和中标157

第七节 物业管理招标投标文件的编制159

一、物业管理招标文件的编制159

二、物业管理投标文件的编制161

本章小结162

关键词162

复习思考题163

第五章 前期物业管理164

学习目标164

第一节 前期物业管理概述164

一、前期物业管理的概念164

二、前期物业管理中权利主体间的相互关系165

三、前期物业管理的必要性166

四、前期物业服务合同167

五、前期物业管理的内容168

第二节 物业管理的早期介入170

一、早期介入的含义170

二、早期介入的工作内容与实施171

三、物业管理早期介入应重点关注的问题175

第三节 物业的接管验收176

一、物业接管验收的定义176

二、物业接管验收制度177

三、物业交接双方的责任178

四、物业接管验收的条件179

五、物业接管验收应提交的资料179

六、物业接管验收的程序179

七、物业接管验收的标准与内容180

第四节 入伙与装修管理182

一、入伙的含义182

二、入伙管理的有关手续文件183

三、装修管理186

第五节 物业的档案资料的管理189

一、物业档案资料的含义与作用189

二、物业档案管理的主要环节190

本章小结191

关键词192

复习思考题192

第六章 房屋维修管理194

学习目标194

第一节 房屋维修管理概述194

一、房屋的基本功能与损坏原因194

二、房屋维修与维修管理196

三、物业管理企业房屋维修管理的内容199

四、房屋维修责任的划分201

第二节 房屋完损等级评定与危房鉴定202

一、房屋完损等级评定202

二、危房鉴定与管理205

第三节 房屋维修工程207

一、房屋维修工程的分类207

二、房屋维修的标准210

第四节 房屋的日常养护213

一、房屋日常养护的含义213

二、房屋日常养护的类型214

三、房屋日常养护的内容216

四、房屋日常养护的考核指标221

本章小结222

关键词223

复习思考题223

第七章 物业设备管理225

学习目标225

第一节 物业设备管理概述225

一、物业设备管理的含义及意义225

二、物业设备的构成与分类227

三、物业设备管理的基本内容与要求229

第二节 给排水设备的管理与维修237

一、给排水设备设施的管理内容237

二、给排水设备管理机构构成及职责238

三、给排水设备设施管理范围的界定239

四、给排水设备的验收与检查240

五、给排水设备的运行管理240

六、给排水设备维修保养管理241

第三节 供电设备的管理与维修242

一、供电设备管理的内容242

二、供电设备管理范围的界定243

三、物业电气设备的接管验收244

四、供电设备的安全管理244

五、供电设备设施的运行管理247

六、供电设备设施的维修管理249

七、避雷设施的管理250

第四节 供暖设备管理251

一、供暖设备管理综述251

二、供暖锅炉房的接管及其管理252

三、供暖管网的接管及其管理254

四、供暖设备运行中异常情况的处理255

五、供暖用户管理256

第五节 电梯设备管理257

一、电梯的接管验收257

二、电梯的运行管理258

三、电梯的安全管理260

四、电梯的维修管理262

本章小结263

关键词263

复习思考题263

第八章 物业服务综合管理264

学习目标264

第一节 物业服务综合管理概述264

一、物业服务综合管理的概念264

二、物业服务综合管理的内容265

第二节 物业环境与安全管理269

一、物业环境管理269

二、物业安全管理280

本章小结285

关键词285

复习思考题286

第九章 物业管理的资金管理287

学习目标287

第一节 物业管理的资金管理概述287

一、物业管理中的资金类型287

二、物业管理资金的筹措288

三、物业管理资金的使用原则291

第二节 物业服务费的构成与测算292

一、物业服务费的含义292

二、物业服务费的收费原则292

三、物业服务费的定价形式和计费方式294

四、物业服务费的构成296

五、物业服务费的测算296

第三节 住房专项维修基金的筹集、使用与管理306

一、住房专项维修基金的筹集307

二、专项维修基金的使用与管理监督307

第四节 物业管理企业的财务管理310

一、物业管理企业财务管理的含义与内容310

二、有关物业管理企业财务管理的规定311

三、《财务管理规定》的适用范围312

四、代管基金的概念及管理312

五、成本和费用313

六、营业收入及利润314

本章小结318

关键词318

复习思考题318

第十章 分类型物业管理320

学习目标320

第一节 住宅小区的物业管理320

一、住宅小区的含义、特点及功能320

二、住宅小区物业管理的服务特点323

三、住宅小区物业管理的内容323

第二节 写字楼物业管理326

一、写字楼的含义、分类及特点326

二、写字楼物业管理的服务特点329

三、写字楼物业管理的内容329

第三节 商业物业管理331

一、商业物业的含义、分类及特点331

二、商业物业管理的特点333

三、商业物业管理的内容334

本章小结336

关键词336

复习思考题336

第十一章 物业管理资源经营337

学习目标337

第一节 物业管理资源的内涵337

一、物业管理资源经营的原则338

二、物业管理资源经营的类别338

第二节 物业管理企业资源的经营339

一、物业管理企业的资源339

二、物业管理技术服务340

三、物业管理品牌资源经营343

四、物业管理人力资源经营346

五、物业管理信息资源的经营347

第三节 物业资源经营349

一、物业资源的含义350

二、物业资源的经营原则及途径350

三、停车场的经营351

四、会所经营352

五、社区广告经营353

六、其他物业资源的经营354

第四节 业主资源经营355

一、业主资源355

二、业主资源经营的方式356

三、业主资源经营方式的比较358

四、社区商业经营358

五、物业的租赁和代售359

六、业主的动产及无形资产资源的经营365

第五节 物业管理文化资源经营366

一、物业管理文化资源经营程序与方法366

二、物业管理教育培训资源的经营367

三、物业管理媒体经营368

第六节 物业管理企业资本经营368

一、物业管理企业理财369

二、合理避税378

三、物业管理资金经营378

四、物业管理企业扩张379

本章小结382

关键词383

复习思考题383

参考文献384

部分复习思考题参考答案388

附录403

附1 普通住宅小区物业管理服务一级标准（试行）403

附2 仁和家园物业管理招标文件目录405

附3 ××物业管理有限公司仁和家园物业管理投标文件目录415