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总论 房地产企业税制概述1

第一篇 土地增值税5

第一章 土地增值税的一般规定7

一、纳税人7

二、征税范围7

三、具体情况的判定9

四、税率11

第二章 应税收入和扣除项目12

一、应税收入的确定12

二、扣除项目的确定12

三、出售旧房及建筑物的扣除项目17

第三章 土地增值税应纳税额的计算19

一、增值额的确定19

二、应纳税额的计算方法20

三、房地产开发企业土地增值税的清算24

第四章 土地增值税操作技巧30

一、土地增值税纳税风险提示30

二、土地增值税筹划案例32

第五章 土地增值税税收法规37

中华人民共和国土地增值税暂行条例37

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则39

关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知42

关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知42

关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知43

关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知49

关于土地增值税一些具体问题规定的通知50

关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知52

关于土地增值税若干征管问题的通知53

关于土地增值税征收管理有关问题的通知55

关于做好土地增值税征管中地籍管理工作的通知56

关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知58

关于广西土地增值税计算问题请示的批复59

关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复59

关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知60

关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复60

关于加强土地增值税管理工作的通知60

关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知61

关于土地增值税若干问题的通知62

关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知63

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知64

关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知66

土地增值税清算鉴证业务准则68

关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知76

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知77

关于土地增值税清算有关问题的通知82

关于加强土地增值税征管工作的通知84

关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复85

关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》的通知86

第二篇 企业所得税93

第一章 开发成本的会计核算和税前扣除95

一、成本对象95

二、开发成本构成96

三、开发成本的核算方法与技巧97

四、期间费用、税金与损失的核算方法与技巧100

五、计税成本与成本费用扣除101

第二章 收入确认原则与涉税处理113

一、计税收入的税务处理113

二、不征税收入的税务处理114

第三章 房地产企业所得税的特殊处理116

一、有关公共配套设施的规定116

二、视同销售的规定117

三、利息支出的规定117

四、预提费用的扣除119

五、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题119

六、企业员工服饰费用支出扣除问题120

七、房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题120

八、投资企业撤回或减少投资的税务处理120

九、预缴土地增值税的扣除121

十、房地产开发企业注销前的企业所得税退税处理121

第四章 企业所得税操作技巧122

一、企业所得税纳税风险提示122

二、企业所得税筹划案例125

第五章 企业所得税税收法规128

中华人民共和国企业所得税法实施条例128

关于人民防空办公室收取人防工程使用费征收所得税问题的通知144

关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知144

关于企业之间相互提供贷款担保发生担保损失税前扣除问题的批复145

关于印发《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理暂行办法》的通知146

关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法》的通知150

关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知154

关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知155

关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知156

关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知156

关于企业处置资产所得税处理问题的通知157

关于确认企业所得税收入若干问题的通知158

关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知160

关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知160

关于企业工资薪金及职工福利扣除问题的通知163

关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知164

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知165

关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知172

关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知173

关于企业资产损失税前扣除政策的通知173

关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知175

关于企业固定资产加速折旧所得税处理有关问题的通知179

关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知180

关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知181

关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知183

关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知186

关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复187

关于印发《中华人民共和国企业清算所得税申报表》的通知187

关于企业加强职工福利费财务管理的通知188

关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知189

关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知191

关于建筑企业所得税征管有关问题的通知192

关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知192

关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知193

关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知194

关于公益性捐赠税前扣除有关问题的补充通知195

关于发布《企业重组业务企业所得税管理办法》的公告196

关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告202

关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告202

关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告202

关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告203

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告203

企业资产损失所得税税前扣除管理办法204

关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告211

关于企业所得税若干问题的公告211

关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知213

关于发布《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》等报表的补充公告213

第三篇 营业税215

第一章 营业税的一般规定217

一、纳税义务人和扣缴义务人217

二、营业税税目及税率218

三、收入的确认220

四、营业税的计税依据与税款计算222

五、营业税的纳税义务时间与纳税地点226

六、营业税的优惠政策228

第二章 营业税相关问题的处理228

一、房地产企业以开发产品对外投资的营业税的处理228

二、企业整体转让业务营业税的处理229

三、委托代建业务营业税的处理229

四、拆迁业务营业税的处理229

五、还本销售等特殊销售业务营业税的处理230

六、商业折扣与现金折扣营业税的处理230

七、合作建房业务营业税的处理230

八、甲供材料营业税的处理231

九、建筑公司异地提供建筑劳务营业税的处理231

十、装饰工程营业税的处理232

十一、工程总包与分包业务营业税的处理232

十二、混合销售行为营业税的处理232

十三、兼营行为营业税的处理233

十四、委托代销行为营业税的处理233

十五、自建自用业务营业税的处理234

十六、包销业务营业税的处理234

十七、售后回租、售后回购业务营业税的处理234

十八、清包工的营业税的处理234

第三章 营业税操作技巧236

一、营业税纳税风险提示236

二、营业税筹划案例238

第四章 营业税税收法规243

中华人民共和国营业税暂行条例243

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则245

关于印发《营业税税目注释》（试行稿）的通知248

关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知250

关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复250

关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知251

关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复253

关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复254

关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复254

关于房地产租赁行为征收营业税问题的批复254

关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复255

关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复255

关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复255

关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知256

关于转让企业产权不征营业税问题的批复256

关于股权转让有关营业税问题的通知256

关于营业税若干政策问题的通知257

关于合作建房营业税问题的批复261

关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知261

关于营业税若干政策问题的批复261

关于加强房地产税收管理的通知262

关于合作建房营业税问题的批复263

关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复264

关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知264

关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复267

关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知267

关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知268

关于调整个人住房转让营业税政策的通知268

关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告269

第四篇 契税271

第一章 契税的征税对象与纳税人273

一、契税的概念273

二、契税的特点273

三、契税的作用273

四、契税的征税对象274

五、契税的纳税人276

第二章 契税的计算276

一、契税的税率276

二、契税应纳税额的计算276

第三章 契税操作技巧279

一、契税纳税风险提示279

二、契税筹划案例280

第四章 契税税收法规283

中华人民共和国契税暂行条例283

中华人民共和国契税暂行条例细则284

关于契税征收管理若干具体事项的通知286

关于契税征收管理有关问题的通知287

关于对契税会计处理办法请示的复函288

关于契税征收中几个问题的批复288

关于进一步明确契税纳税人有关法律责任的通知289

关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复290

关于在土地证书年检中协作做好契税等有关土地税收征收工作的通知290

关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题批复291

关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复291

关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复291

关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复292

关于纠正地方自行制定违规契税政策的通知292

关于房屋附属设施有关契税政策的批复292

关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知293

关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复293

关于征收机关直接征收契税的通知294

关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知294

关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复295

关于广东国际信托投资公司破产清算中房地产权属变更征收契税问题的批复295

关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复295

关于土地使用权转让契税计税依据的批复295

关于无效产权转移征收契税的批复296

关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复296

关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知296

关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知297

关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复297

关于首次购买普通住房有关契税政策的通知297

关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知297

关于购房人办理退房有关契税问题的通知298

关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知298

关于企业事业单位改制重组契税政策的通知299

第五篇 土地使用税301

第一章 城镇土地使用税的概念及纳税人303

一、城镇土地使用税的概念303

二、城镇土地使用税的纳税人303

第二章 城镇土地使用税的一般规定304

一、征税范围304

二、计税依据305

三、适用税额305

四、城镇土地使用税应纳税额的计算306

第三章 土地使用税操作技巧307

一、土地使用税纳税风险提示307

二、土地使用税筹划案例308

第四章 土地使用税税收法规310

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例310

关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定311

关于土地使用税若干具体问题的补充规定314

关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复316

关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知316

关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知316

关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知317

关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知317

关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知318

关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复318

关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知319

关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复319

关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知319

关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知320

关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知320

第六篇 房产税323

第一章 房产税的一般规定325

一、纳税人325

二、征税对象325

三、征税范围325

第二章 房产税的计税依据326

一、从价计征326

二、从租计征328

三、其他政策328

第三章 房产税的税率及应纳税额的计算331

一、税率331

二、应纳税额的计算331

第四章 房产税操作技巧332

一、房产税纳税风险提示332

二、房产税筹划案例333

第五章 房产税税收法规335

中华人民共和国房产税暂行条例335

关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定336

关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定339

关于安徽省若干房产税业务问题的批复340

关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知340

关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知341

关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知342

关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知342

关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知343

关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知343

第七篇 耕地占用税345

第一章 耕地占用税的概念与特点347

一、耕地占用税的概念347

二、耕地占用税的特点347

第二章 耕地占用税的一般规定348

一、纳税人348

二、征税范围348

三、应纳税额的计算348

第三章 耕地占用税操作技巧350

一、耕地占用税纳税风险提示350

二、耕地占用税筹划案例351

第四章 耕地占用税税收法规352

中华人民共和国耕地占用税暂行条例352

中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则353

关于印发《耕地占用税、契税减免管理办法》的通知356

关于耕地占用税征收管理有关问题的通知357

关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知358

关于耕地占用税减免税补征税款等问题的批复359

第八篇 个人所得税361

第一章 个人所得税的纳税人363

一、居民纳税义务人363

二、非居民纳税义务人363

第二章 个人所得税的纳税范围365

一、工资、薪金所得365

二、个体工商户的生产、经营所得367

三、企事业单位的承包经营、承租经营所得367

四、劳务报酬所得368

五、稿酬所得368

六、特许权使用费所得368

七、利息、股息、红利所得368

八、财产租赁所得370

九、财产转让所得370

十、偶然所得370

十一、其他所得371

第三章 个人所得税的税率373

一、工资、薪金所得适用的税率373

二、个体工商户的生产经营所得和对企事业单位的承包承租经营所得适用的税率373

三、稿酬所得适用的税率374

四、劳务报酬所得适用的税率374

五、其他所得适用的税率374

第四章 个人所得税操作技巧375

一、个人所得税纳税风险提示375

二、个人所得税筹划案例377

第五章 个人所得税税收法规380

中华人民共和国个人所得税法380

关于雇主为其雇员负担个人所得税税款计征问题的通知383

关于住房公积金、医疗保险金养老保险金征收个人所得税问题的通知385

关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复385

关于住房公积金等个人账户存款利息所得免征个人所得税的通知385

关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知386

关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复387

关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知387

关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复388

关于个人兼职和退休人员再任职取得收入如何计算征收个人所得税问题的批复389

关于离退休人员再任职界定问题的批复389

关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知389

关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知390

关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知392

关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知395

关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复395

关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知396

关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知397

关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知398

关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知399

关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告400

关于个人提前退休取得补贴收入个人所得税问题的公告401

关于企业年金个人所得税有关问题补充规定的公告401

关于个人所得税有关问题的公告402

关于切实加强高收入者个人所得税征管的通知402

关于雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款有关个人所得税计算方法问题的公告406

关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知407

关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告407

关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告408

第九篇 印花税411

第一章 印花税的特点及意义413

一、印花税的特点413

二、开征印花税的意义413

第二章 印花税纳税人及税目税率414

一、纳税人414

二、印花税的税目与税率415

第三章 印花税应纳税额的计算418

一、计税依据的一般规定418

二、计税依据的特殊规定420

三、印花税应纳税额的计算方法422

第四章 印花税操作技巧424

一、印花税风险提示424

二、印花税筹划案例426

第五章 印花税税收法规428

中华人民共和国印花税暂行条例428

中华人民共和国印花税暂行条例施行细则430

关于印花税若干具体问题的规定433

关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知435

关于企业改制过程中有关印花税政策的通知436

关于印花税违章处罚有关问题的通知437

关于改变印花税按期汇总缴纳管理办法的通知438

关于印花税若干政策的通知438

关于企业集团内部使用的有关凭证征收印花税问题的通知438

第十篇 其他441

中华人民共和国增值税暂行条例443

中华人民共和国发票管理办法447

关于中外合资企业、华侨、侨眷拥有的房产、住宅以及使用国家土地征免税收问题的通知451

关于调整房地产市场若干税收政策的通知452

关于调整住房租赁市场税收政策的通知453

中华人民共和国税收征收管理法453

关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知463

关于进一步加强房地产税收管理的通知463

关于加强房地产税收管理的通知465

关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函467

关于加强房地产税收分析工作的通知468

关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知470

关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知470

关于增值税若干政策的通知471

关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复473

关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知474

关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知477

关于调整房地产交易环节税收政策的通知478

关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见479

关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知483

关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知484

关于统一地方教育附加政策有关问题的通知485

关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知486

关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告488

关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告488

关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告489