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第一章　房地产项目投资概论1

第一节　投资的基本概念1

一、投资要素与投资分类1

二、投资特性3

第二节　市场与房地产市场4

一、市场与市场机制4

二、房地产市场7

第三节　房地产项目投资11

一、项目及项目周期11

二、房地产项目投资17

第二章　房地产项目投资策划21

第一节　房地产项目前期策划21

一、前期策划过程及其主要工作21

二、投资机会研究与项目构思23

第二节　房地产项目可行性研究24

四、方案策划24

三、项目规划、目标设计24

一、可行性研究的作用25

二、可行性研究的工作阶段25

三、可行性研究报告编制的步骤27

四、可行性研究报告的内容28

五、可行性研究报告编制依据和要求31

第三节　房地产项目投资计划33

一、项目计划概述33

二、项目计划编制程序35

三、项目计划编制方法37

第四节　房地产项目营销策划42

一、项目营销与营销策划42

二、项目营销渠道策划45

三、项目营销价格策划55

四、项目促销策划66

二、主要工作内容70

一、指导思想70

第五节　案例——广州市琶洲储备用地土地开发可行性研究与经营策划投标书70

三、工作进度及工作流程72

第三章　房地产项目投资环境分析79

第一节　投资环境概论79

一、投资环境79

二、投资环境的分类79

第二节　房地产项目投资环境要素80

一、社会环境要素80

二、政治环境要素81

三、文化环境要素81

四、经济环境要素81

五、法律环境要素82

六、自然环境要素82

七、基础设施环境要素82

一、投资环境评价的原则和标准83

第三节　房地产项目投资环境评价83

二、投资环境评价方法84

第四节　投资环境评价案例——某房地产开发项目地块评价91

第四章　房地产项目投资市场调查与预测102

第一节　房地产市场调查概述102

一、房地产市场调查概念102

二、市场调查的作用102

三、市场调查的一般原则103

一、准备阶段105

第二节　房地产市场调查程序105

二、实施阶段107

三、分析和总结阶段108

第三节 房地产市场调查研究的主要内容110

一、市场环境调研110

二、消费者调研111

三、竞争楼盘调研111

第四节 房地产市场调查方法分类115

一、按调查目的分类115

四、竞争对手调研115

二、按调查范围和对象分类117

三、按调查资料的来源分类119

四、按调查结果的性质分类124

第五节　调查问卷设计125

一、调查问卷设计概述125

二、问卷设计的原则125

三、调查问卷的一般结构126

四、调查问卷的提问形式127

五、问卷设计中应注意的几个问题129

第六节　调查资料的整理与统计分析130

一、资料整理130

二、常用统计表132

三、常用统计图135

一、房地产市场预测的概念138

二、房地产市场预测的内容和步骤138

第七节　房地产市场预测138

三、房地产市场预测方法141

附录：调查问卷示例145

第五章　房地产项目投资费用估算152

第一节　建设项目投资估算152

一、建设项目投资估算的作用与阶段划分152

二、建设项目总投资构成153

三、建设项目投资估算方法154

四、建设项目总成本费用构成161

第二节　房地产项目投资成本费用的构成与估算163

一、房地产项目投资与成本费用构成163

二、房地产项目投资与成本费用估算164

第三节　房地产项目经营税费180

一、房地产项目经营税费主要税种180

二、广州市房地产有关税费一览表185

第四节　房地产项目投资估算资料191

一、筹资与筹资方式216

第一节　资金筹措概论216

第六章　房地产项目投资资金筹措216

二、筹资原则219

第二节　房地产金融220

一、金融市场220

二、房地产金融市场220

三、房地产金融机构222

第三节　房地产经营资金筹措225

一、银行借贷225

二、短期借贷229

三、中长期筹资231

第四节　资金成本与筹资决策233

一、资金成本233

二、杠杆效应236

三、财务风险与筹资决策241

第五节　项目融资242

一、项目融资的内涵及特点242

二、项目融资组织243

三、项目融资风险及风险评价246

第六节　案例——中意广场房地产开发项目资金筹措方案分析248

一、计算该项目单项资金成本率249

二、计算该项目综合资金成本率R250

三、计算该项目财务杠杆系数250

四、财务比率分析251

第七章　房地产项目投资经济效益评价方法252

第一节 投资经济效益与投资经济效益评价252

一、投资经济效益252

二、投资经济效益的分类252

三、投资经济效益的评价原则253

四、投资经济效益的评价指标254

第二节　房地产项目投资经济效益的静态评价255

一、投资收益率法255

二、投资回收期法256

三、追加投资效果评价法258

四、最小费用法259

第三节　房地产项目投资经济效益的动态评价260

一、净现值法（NPV法）260

二、内部收益率法（IRR法）263

三、现值比较法（PW法）和年成本比较法（AC法）265

四、年等值比较法（AW法）269

五、全寿命费用分析法271

六、成本效用分析法272

第四节　房地产项目投资经济效益的不确定性分析274

一、盈亏平衡分析275

二、敏感性分析281

三、概率分析285

第八章　房地产项目财务评价288

第一节　财务评价概述288

一、财务评价的含义和作用288

三、财务评价的依据289

二、财务评价的原则289

四、财务评价的基本原理290

五、财务评价的基础数据和基本财务报表290

六、财务评价指标体系291

第二节　项目财务评价的辅助性报表及分析293

一、销（租）售收入测算表293

二、投资计划与资金筹措表295

三、借款还本付息表的编制和指标计算298

一、一般建设项目损益表306

第三节　损益表与静态盈利分析306

二、房地产投资项目损益表309

第四节 现金流量表与动态盈利分析313

一、财务现金流量表编制与分析的有关概念313

二、一般建设项目财务现金流量表的编制与分析314

三、房地产投资项目财务现金流量表的编制与分析319

第五节 资金来源与运用表及资金平衡分析323

一、一般建设项目的资金来源与运用表及资金平衡分析323

二、房地产投资项目资金来源与运用表326

第六节　资产负债表及清偿能力分析327

一、资产负债表的构成和内容328

二、清偿能力分析330

第七节　财务评价案例333

案例一　某一般建设项目财务评价案例333

一、项目概况333

二、项目财务预测数据334

三、项目财务评价342

案例二　某住宅小区房地产项目财务评价案例349

一、项目基本情况349

二、项目规划设计349

三、项目开发方案策划353

四、项目投资估算与资金筹措358

五、项目销售收入与租赁收入的测算（含相关税金的估算）363

六、项目财务评价371

七、项目不确定性分析378

八、项目财务评价结论382

案例三　某商业大厦房地产项目财务评价案例384

一、项目概述384

二、项目投资估算与资金筹措387

三、项目销售与租赁收入测算392

四、借款还本付息分析396

五、项目销售与租赁税金及附加测算396

六、项目财务评价396

七、项目不确定性分析398

八、项目财务评价结论408

第九章　房地产项目投资风险分析410

第一节　投资风险概述410

一、风险与投资风险410

二、投资风险的种类411

三、投资风险的度量412

四、房地产项目投资风险415

一、投资风险防范417

第二节　房地产项目投资风险防范与控制417

二、投资风险控制424

第十章　房地产投资项目控制430

第一节　管理控制原理430

一、控制的目的和控制过程430

二、有效控制的必要条件431

三、控制系统431

四、控制技术433

二、项目控制的内容和依据434

第二节　项目控制434

一、项目控制系统434

三、项目控制的工作程序436

第三节　房地产项目投资控制437

一、项目投资控制原则437

二、项目投资控制程序438

三、项目投资控制方法439

一、项目进度控制概述446

第四节　房地产项目进度控制446

二、项目进度控制计划447

三、项目进度计划的编制450

四、项目进度计划的修订451

第五节　房地产项目质量控制453

一、项目质量与项目质量的形成过程453

二、项目质量控制455

三、项目质量控制方法457

四、项目工程质量检查与质量等级评定459

五、项目验收和移交461

第十一章　房地产项目投资社会评价464

第一节　社会评价概论464

一、社会发展与社会发展观464

二、社会分析与投资项目社会评价465

第二节　项目投资社会评价466

一、项目投资社会评价的特点466

二、项目投资社会评价的原则467

三、项目投资社会评价的内容468

第三节　房地产项目投资社会评价471

一、房地产项目投资社会评价的内容471

二、房地产项目投资社会评价的程序476

三、房地产项目投资社会评价方法478

第十二章　房地产项目投资后评价485

第一节　项目投资后评价概论485

一、项目投资后评价的内涵485

二、项目投资后评价的特征485

三、项目投资后评价的组织486

第二节　项目投资后评价的内容和评价程序486

一、世界银行投资贷款项目后评价的主要内容486

二、项目投资后评价的评价程序487

第三节 房地产项目投资后评价的内容、指标和评价方法489

一、房地产项目投资后评价的内容489

二、房地产项目投资后评价指标490

三、房地产项目投资后评价的分析方法496

第一节 系统运行的软硬件环境498

一、操作系统平台498

二、硬件平台498

第十三章　房地产项目投资分析的计算机处理——房地产项目投资分析系统498

三、系统开发工具499

第二节　系统的总体结构设计499

一、系统分析499

二、系统设计500

一、系统构成的基本情况502

第三节 系统的构成、实现和操作502

二、系统实现的功能特点与操作流程506

第四节　系统的发展前景508

一、专家系统方向508

二、系统集成方向508

第十四章 白云地块项目房地产开发可行性研究（案例）509

附录 房地产开发项目经济评价方法550

主要参考文献576