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总论篇　长三角地区重点城市房地产市场比较研究第一章　城市房地产市场分析框架与指标体系1

一、城市房地产市场的体系结构3

（一）房地产市场体系结构3

（二）房地产市场体系内在联系4

二、城市房地产市场分析的主要类型及特点5

三、土地市场分析指标体系6

（一）土地市场基本信息指标选择及解释7

（二）土地市场结构性指标选择及解释8

（三）土地市场趋势性指标选择及解释10

四、新建住宅买卖市场分析指标体系11

（一）新建住宅买卖市场基本信息指标选择及解释12

（二）新建住宅买卖市场结构性指标选择及解释13

（三）新建住宅买卖市场趋势性指标选择及解释14

五、二手住宅买卖市场分析指标体系18

（一）二手住宅买卖市场基本信息指标选择及解释18

（二）二手住宅买卖市场结构性指标选择及解释19

（三）二手住宅买卖市场趋势性指标选择及解释19

六、住宅租赁市场分析指标体系20

七、写字楼市场分析指标体系22

（一）写字楼市场基本信息指标选择及解释22

（二）写字楼市场结构性指标选择及解释22

（三）写字楼市场趋势性指标选择及解释23

八、商业营业用房市场分析指标体系23

第二章　长三角地区16个城市房地产市场比较研究25

一、土地市场比较研究26

（一）土地市场交易数据来源与说明26

（二）土地交易总量比较分析26

（三）土地交易结构比较分析30

（四）土地交易价格比较分析33

（五）住宅用地市场供需比较分析37

（六）住宅用地市场发育程度比较分析38

二、新建商品房市场比较研究40

（一）房地产投资比较分析40

（二）新建商品房销售比较分析43

（三）新建商品房市场供需比较分析45

（四）新建商品房价格比较分析47

三、二手住宅买卖市场比较研究49

四、住宅租赁市场比较研究52

第三章　长三角地区15个城市房地产市场投资潜力比较研究57

一、城市房地产市场投资潜力评价体系构建57

（一）城市社会经济发展衡量指标选择58

（二）城市房地产市场运行衡量指标选择59

（三）城市房地产市场趋势衡量指标选择60

（四）城市房地产市场投资风险衡量指标选择60

（五）城市房地产市场投资潜力评价体系62

二、城市房地产市场投资潜力评价模型63

（一）确定权重的几种方法63

（二）城市房地产市场投资潜力评价指标权重63

三、15个城市房地产市场投资潜力评价与对比分析64

（一）各城市房地产市场投资潜力对比分析64

（二）各城市社会经济发展对比分析65

（三）各城市房地产市场运行对比分析66

（四）各城市房地产市场趋势对比分析67

（五）各城市房地产市场投资风险对比分析68

分论篇　浙江省11个城市房地产市场回顾与展望第四章　杭州房地产市场回顾与展望71

一、杭州社会经济发展概况71

（一）GDP持续快速增长，对房价有促进作用72

（二）城市化步伐加快，城市住房需求不断增大72

（三）人均可支配收入连年快速增长，居住消费支出随之增加72

二、杭州房地产市场发展历程73

（一）1998～2000年，房地产市场启动和形成期73

（二）2001～2004年，房地产市场繁荣期74

（三）2005年5月至2006年年末，房地产市场调控期74

（四）2007年，房地产市场短暂爆发期75

（五）2007年10月至2008年，房地产市场深度调整期75

三、杭州房地产市场发展特色76

（一）土地市场竞争激烈76

（二）房价高位运行76

（三）高端住宅市场购买力强劲77

（四）强购买力支撑了楼市的繁荣77

四、杭州房地产市场投资潜力与展望77

（一）居民住房改善需求大，市场增长空间较大77

（二）消费者更加理性，品质是赢取市场的关键78

（三）市场竞争白热化，合作开发成为企业又一选择78

第五章　宁波房地产市场回顾与展望80

一、宁波社会经济发展概况80

（一）经济建设步伐加快，给予房地产业有力支持80

（二）居民收入日益增加，住房消费观念依然务实81

二、宁波房地产市场发展历程81

（一）1998～2001年，购房意识的觉醒时代82

（二）2002～2004年，似有还无的泡沫时代82

（三）2005～2007年，无法遏制的波动时代83

（四）2008年，萧条后期的宁波楼市83

（五）2009年1～5月，楼市渐回暖84

三、宁波房地产市场发展特色85

（一）私营经济发展拉动住房市场85

（二）外地房地产企业发展迅速86

（三）限价房政策推动市场良性发展86

四、宁波各区块投资潜力与展望87

（一）老三区：海曙潜力有限，江东未来CBD，江北新气象87

（二）鄞州区：住宅楼盘强劲推出88

（三）东钱湖区：高档住宅和别墅的集中地88

（四）北仑区：房价存在上升空间88

（五）镇海区：新城开发，住宅市场兴起89

第六章　温州房地产市场回顾与展望90

一、温州社会经济发展概况90

（一）经济水平位于全省前列90

（二）城市化水平逐步提高，住房需求不断扩大91

（三）居民消费居全省前列91

二、温州房地产市场发展历程91

（一）1998～2001年，房地产市场起步发展阶段92

（二）2002～2007年，房地产市场波动发展阶段92

（三）2008年，房地产市场下滑阶段93

三、温州房地产市场发展特色93

（一）土地资源十分稀缺93

（二）对“炒房”情有独钟94

（三）贫富差距大，需求层次不一94

四、温州房地产投资潜力与展望94

（一）民间资本支撑，住房需求大94

（二）城市加快发展，市场增长空间较大95

（三）市场竞争白热化，外地品牌开发商将加速进驻95

（四）市区板块各具特色，南浦和新城两板块重点关注95

第七章　嘉兴房地产市场回顾与展望97

一、嘉兴社会经济发展概况97

（一）经济居全省中等水平，居民生活达小康97

（二）第二产业位居主导，第三产业追赶迅速97

（三）非农人口增加，城市化进程加快98

（四）固定资产投资额居全省第三位，房地产行业持续发展98

（五）人均可支配收入偏低，但购房支出明显增加98

二、嘉兴房地产市场发展历程99

（一）1999～2004年，房地产市场发展建设期99

（二）2004～2005年，房地产市场能量爆发期100

（三）2005～2008年，房地产市场震荡调整期100

三、嘉兴房地产市场发展特色与投资潜力101

（一）宏观政策影响着房地产市场的培育和发展101

（二）政策性住房挤压商品房需求，供过于求的市场短期不变102

（三）地理区位抑制市场发展，交通效应显现还需时间102

第八章　湖州房地产市场回顾与展望103

一、湖州社会经济发展概况103

（一）经济水平处于全省中等水平，安吉县整体滞后103

（二）城市化水平不高，长兴青年人口比例略高104

（三）房地产投资整体显著增长，各地区差异明显104

二、湖州房地产市场发展历程104

（一）1998～2002年，房地产市场缓慢起步105

（二）2003～2004年，房地产市场平稳发展105

（三）2005～2007年，房地产市场理性发展106

（四）2008年，房地产市场萧条中见理性106

三、湖州房地产市场发展特色107

（一）四经济区域房地产发展水平参差不齐107

（二）与浙江省相比，湖州市房地产市场发展保守108

（三）部分开发项目建设周期过长，商品房供求失衡108

四、湖州房地产市场投资潜力与展望109

（一）全市房地产投资增长态势较弱109

（二）商品房价格仍有上涨空间109

（三）德清房地产投资潜力看好110

（四）企业宜重点开发小户型普通商品房110

（五）针对旺盛需求市场，产品类型应增强差异111

第九章　绍兴房地产市场回顾与展望112

一、绍兴社会经济发展概况112

（一）经济发展水平位列全省中上112

（二）城市人口增幅不大，外来人口比重较高113

（三）居民生活水平提高，住房改善性需求迫切113

二、绍兴房地产市场发展历程114

（一）1998～2004年，房地产市场迅速起步和发展阶段114

（二）2005～2006年，房地产市场宏观调控阶段115

（三）2007年，房地产市场量价回升阶段115

（四）2008年，房地产市场深度调整阶段115

三、绍兴房地产市场发展特色116

（一）市区开发成熟，袍江等新区成为开发热点116

（二）外地房地产企业大举进入，市场竞争加剧117

（三）中低价位商品住宅供应不足117

四、绍兴房地产市场投资潜力与展望118

（一）经济基本面为房地产市场发展提供良好空间118

（二）地价增长快于房价，开发商需理性开发118

（三）与周边城市相比房地产开发投资仍有增长空间118

（四）宏观调控为绍兴市房地产发展带来挑战119

（五）城市化进程带来房地产发展的巨大机遇119

第十章　金华房地产市场回顾与展望120

一、金华社会经济发展概况120

（一）发展速度稳中趋缓，对房地产业促进不大120

（二）城市化进程缓慢，对城市住房需求拉动作用不大121

（三）人均住房面积处于全省中上水平，改善型需求并不紧迫122

二、金华房地产市场发展历程122

（一）1998～2000年，房地产市场缓慢起步期123

（二）2001～2004年，房地产市场快速发展期123

（三）2005～2006年，房地产市场调控期124

（四）2007～2008上半年，房地产市场全面升温期124

（五）2008年下半年，房地产市场调整期125

三、金华房地产市场发展特色126

（一）楼市总体走势平稳126

（二）义乌市房价一路领先126

（三）商业用房比重较低127

（四）本地开发企业实力弱127

四、金华房地产市场投资潜力与展望128

（一）短期内房地产市场运行平缓128

（二）长期看房价上涨空间较大128

（三）良好的品牌是取胜之道129

第十一章　衢州房地产市场回顾与展望130

一、衢州社会经济发展概况130

（一）经济处于全省下游水平，第三产业比重偏低130

（二）人口增加缓慢，人口红利外流130

（三）居住消费支出比重较低，住房改善愿望不强131

二、衢州房地产市场发展历程131

（一）1998～2000年，房地产市场初始发展阶段132

（二）2001～2004年，房地产市场快速发展阶段132

（三）2005～2007年，房地产市场调控波动阶段133

（四）2008年，房地产市场调整阶段133

三、衢州房地产市场发展特色与投资潜力134

（一）房地产市场不活跃134

（二）房价全省最低134

（三）商业用房供过于求134

（四）开发商资质水平较低135

（五）市场长期投资潜力不足136

第十二章　舟山房地产市场回顾与展望137

一、舟山社会经济发展概况137

（一）经济处于全省中等水平137

（二）海岛城市港口经济发达137

（三）居住类支出是主要消费138

（四）人口不断向大岛迁移，拉动住房需求138

二、舟山房地产市场发展历程138

（一）1998～2000年，房地产市场起步发展期139

（二）2001～2005年，房地产市场繁荣上涨期139

（三）2006～2007年，房地产市场调整发展期140

（四）2008年，房地产市场逆势回暖期140

三、舟山房地产市场发展特色141

（一）市场自给自足型，供需基本平衡141

（二）土地供给非常紧缺142

（三）海景房供需两旺142

（四）新老城区发展不平衡143

（五）房地产二、三级市场不够完善144

四、舟山房地产市场投资潜力与展望144

（一）房地产市场发育程度较低144

（二）房地产市场运行平稳，投资风险低145

（三）交通区位优势带来房地产市场发展机遇145

（四）政府发展战略促进房地产市场发展145

（五）临城新城是城市规划中最具潜力的地块146

第十三章　台州房地产市场回顾与展望147

一、台州社会经济发展概况147

（一）地区经济快速发展，产业结构不断优化147

（二）城市化水平不断提高，房地产发展空间很大148

（三）居民人均可支配收入逐年增加，恩格尔系数逐年下降148

（四）人均住房居住面积明显增加，名列浙江11个地市前茅149

二、台州房地产市场发展历程149

（一）1998～2001年，房地产市场启动期150

（二）2002～2006年，房地产市场调整发展期150

（三）2007～2008年，房地产市场观望期151

三、台州各区域市场特色与投资潜力151

（一）中心三区是房地产市场开发重点151

（二）温岭、玉环两县房价较高152

（三）天台、仙居、三门三县房地产发展相对滞后152

（四）地区投资风险各异，开发商应审慎选择153

第十四章　丽水房地产市场回顾与展望154

一、丽水社会经济发展概况154

（一）经济水平处于全省下游水平，经济结构有待优化154

（二）城市化水平较低155

二、丽水房地产市场发展历程155

（一）1990～1999年，房地产市场启动形成阶段155

（二）2000～2007年，房地产市场快速发展阶段156

（三）2008～2009年，房地产市场调整阶段156

三、丽水房地产市场发展特色与投资潜力157

（一）具有明显的小城市特征，房价变动大157

（二）房地产市场投机现象严重，房价虚高157

（三）“民间集资”现象严重，金融风险大157

（四）长期看房地产市场投资潜力小158

参考文献159